Taket på sameiet bør byttes. Hva om du sier nei?

Se for deg at du sitter i fred og ro i leiligheten din, og at du plutselig får beskjed om at flertallet i sameiet har bestemt at taket må byttes i leilighetsbygget hvor du bor. På toppen av det hele har årsmøtet avgjort at vedlikeholdet ikke skal finansieres med fellesgjeld, med ved finansiering gjennom egne midler og/eller eget lån.

Kan du nekte?

Hvem har ansvar for vannlekkasjer i et sameie?

Det mener en seksjonseier i et sameie i Trondheim. Han godtok ikke regningen på 624.000 kroner han fikk presentert etter at taket var byttet. De 18 andre seksjonseierne i eierseksjonssameiet hadde tidligere stemt for styrets forslag, og arbeidet med taket ble igangsatt.

Feil førte til feil pristilbud

I ettertid viste det seg at det var tatt feil mål av taket, og at jobben dermed kunne utføres langt rimeligere enn det opprinnelige tilbudet. Takleverandøren nektet å rabattere den utførte leveransen. Senere ble det inngått forlik med sameiets forsikringsselskap, hvor sameiet fikk en erstatning på 817.000 kroner.

Den gjenstridige seksjonseieren har argumentert med at dette viser at styret var på viddene ved å bestille en dyrere jobb enn nødvendig. Av samme grunn hevder seksjonseieren har styret ikke hadde nok kunnskap til å velge den aktuelle leverandøren, og at takjobben skulle vært lagt ut på anbud.

Langet ut

Uenigheten mellom sameiet og seksjonseieren havnet for Trøndelag tingrett. Seksjonseieren var selvprosederende. Under rettssaken langet han ut mot styret og resten av sameiet. 

- Dersom prosjektet var lagt ut på anbud hadde sameiet spart et betydelig beløp. Det er foretatt grove feil ved valg av leverandør. Avgjørelsen er fattet på et så dårlig grunnlag og med så store konsekvenser for seksjonseierne, at det ikke kan være bindende, anførte han.

- Bakgrunnen for beslutningen som ble tatt i årsmøtet er derfor feil. Slike avgjørelser kan ikke fattes uten at alle seksjonseierne har samtykket, fortsatte han.

Retten har i en fersk dom kommet til at vedtaket fattet på årsmøtet er gyldig og bindende for seksjonseierne. Følgelig plikter seksjonseieren å betale sin andel av vedlikeholdskostnadene. 

Retten har notert seg at uenigheten gjelder hvordan leverandøren av tjenesten er valgt.

- Saksøkte anfører at takrehabiliteringen skulle vært lagt ut på anbud, og er uenig i hvilken leverandør som ble valgt til å utføre arbeidet, innleder retten i sin avgjørelse, og fortsetter slik:

- Bestemmelsen i eierseksjonsloven § 33 om styrets vedlikeholdsplikt inneholder ikke et aktsomhetskrav. Det innebærer at styrets avgjørelser om vedlikehold ikke kan kjennes ugyldig etter eierseksjonsloven § 33 på bakgrunn av uaktsomhet. Hvorvidt det eventuelt foreligger grunnlag for erstatning som følge av uaktsomhet er ikke tema i denne saken.

Retten: - Flertall er flertall

Retten viser i den forbindelse til at styret, på bakgrunn av manglende fagkunnskap, engasjerte boligbyggelaget TOBB som sin rådgiver. Retten poengterer videre at i denne forbindelse er det avholdt sak mellom entreprenøren, sameiet og TOBB. Saken mellom sameiet og TOBB er avgjort gjennom forlik, og er uansett ikke av betydning for gyldigheten av årsmøtets vedtak og hvorvidt seksjonseieren er bundet av vedtaket, skriver retten.

Huseier tolket regelverket feil – må skatte av leieinntekter i egen bolig

Seksjonseieren har anført at sameiet ikke har anledning til å fatte vedtak om vedlikehold uten samtykke fra alle seksjonseierne.

Retten kommenterer dette slik:

- Hovedregelen etter eierseksjonsloven § 49 er at det kan fattes beslutninger på årsmøtet ved vanlig flertall av de avgitte stemmene. Både budsjettforslaget og finansieringsmetode ble avgjort ved stemmegivning på årsmøtet, og er bindende for alle sameierne. Dersom saksøkte ønsket å uttale seg om prosessen bak valg av leverandør eller budsjettets størrelse hadde han mulighet til dette på møtet. Ved det ekstraordinære årsmøtet var saksøkte imidlertid ikke tilstede. Når det foreligger gyldig vedtak truffet av årsmøtet ved alminnelig flertall, må saksøkte på lik linje med de øvrige sameierne rette seg etter dette.

Er bundet av vedtaket

Trøndelag tingrett viser ellers til at det følger av eierseksjonsloven § 29 at «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader». Hovedregelen etter eierseksjonsloven § 29 første ledd er at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken, påpeker domstolen.

- (Seksjonseieren, red. anm.) er følgelig bundet av vedtaket og plikter å betale rehabiliteringskostnadene i henhold til sin seksjonsbrøk, slutter Trøndelag tingrett.

Seksjonseieren ble også dømt til å dekke sakskostnadene til sameiet på 94.375 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.