Byrøkter Erling Fossen: Frykten for gentrifisering

De siste månedene har det rast en omfattende debatt om bydelen Grønland i de fleste hovedstadsmediene. En gjenganger fra lokalbefolkningen er frykten for å bli gentrifisert. Grønland er både en unik, men også sårbar bydel der mange av de fattige som bor der leier, og som frykter for at de må flytte hvis leia øker. Spørsmålet er: Er fordelene med byfornyelse (med mulig gentrifisering som konsekvens) større enn ulempene?

Tilbake til røttene. Det er vanlig å gi den tyske-britiske sosiologen Ruth Glass æren for å ha innført gentrifisering som en del av vokabularet rundt byutvikling. I 1964 oberserverte hun hvordan mange av Londons tradisjonelle arbeidernabolag endret karakter: “One by one, many of the working-class quarters of London have been invaded by the middle-class ... until all or most of the working-class occupiers are displaced and the whole social character of the district is changed.” Glass brukte ordet gentrifisering (avledet av «gentry») for å betegne den britiske klassen under adelen. Kall det øvre middelklasse eller det vi i dag gjerne kaller den kreative klassen. Utgangspunktet for hennes observasjoner er hvordan huseiere eller gårdeiere skrur opp leien når leiekontraktene går ut, siden områdets økte attraktivitet gjør at markedsleien øker. So far so good. 

Mr. Grünerløkka

Men gentrifisering er mer komplisert enn som så. I arbeiderbydelen Grünerløkka var det ingen store utviklingsprosjekter som gjorde bydelen mer attraktiv på 90-tallet. Store deler av æren kan tilføres en mann: Jan Vardøen. Mr. Grünerløkka som gjennom flere tiår tilførte bydelen mange nye og hippe konsepter og utesteder. Hvem har ikke tilbragt litt for mye tid på steder som Mucho Mas, Nighthawk Diner, Bar Boca, AkuAku, Grünerløkka Brygghus og Villa Paradiso? En kombinasjon av rimelige boligpriser og hippe utesteder ble en eksplosiv cocktail, og prisene steg i rakettfart.

Gentrifisering må også «oversettes» til norske forhold. For at det skal oppstå gentrifisering, må store deler av befolkningen leie. I Norge eier 80 prosent av befolkningen egen bolig. Folk som eier egen bolig tjener vanligvis på byfornyelse ved at nye kjøpesterke deler av befolkningen blir interessert i boligen deres. Men ikke alltid. 

Da den kommunalt initierte byfornyelsen startet på slutten av 70-tallet var ambisjonen å bedre bo- og sanitærforholdene i to kvartaler på Grønland. Fatter’n var en helt sentral person her og hans ambisjoner var å bedre boforholdene for småkårsfolk. Utfordringen var at bystyreflertallet la til grunn "selvfinansieringsprinsippet". Det betydde at hele regninga for byfornyelsen ble løfta over på beboerne, både leiere og eiere. De skulle altså betale for gårdeiernes forsømte vedlikehold/kommunens manglende oppfølging gjennom hele etterkrigstiden. På folkemunne skifta byfornyelsen raskt navn til byfordyrelsen. Heldigvis grep Stortinget inn på 90-tallet og fattet et vedtak som hjalp til å slette en del av fellesgjelda til de borettslaga som var verst ute i byfornyelsen.

Høyhus

På Grønland leier hele 50 prosent av beboerne. Det er også stor gjennomtrekk, da hele 30 prosent flytter årlig. Så gentrifisering treffer Grønland kanskje hardest av alle bydelene i Oslo. Men hvor stor gentrifisering er det snakk om? Lokalbefolkningen trekker gjerne frem de planlagte høyhusene i sentrum når de påstår at grådige utviklere ødelegger de sårbare økosystemene på Grønland. Men de planlagte høyhusene ligger ikke på Grønland. De fører muligens til økt mobilitet til Grønland, men de er alle situert ved Oslo S, og blir en forsterking av knutepunktet i sentrum. Riktignok har det vært omfattende nybygging i Grønlands randsoner, som de nye kontorbyggene til Bane Nor klemt mellom jernbanesporene og Schweigaardsgate, og langs Nylandsveien mot Akerselva, men i sentrale Grønland er det planlagt få utbyggingsprosjekter. Det eneste store planlagte prosjektet er Landbrukskvartalet.

Vi må også se på gentrifisering i et makroperspektiv. En av de viktigste politiske makromålene i Oslos byutvikling har gjennom årtier vært å skaffe nok boliger til all som vil bo her. Oslo har vært en av Europas hurtigst voksende byer siden 1984, og vokser med rundt 10-14.000 innbyggere i året. Med unntak av Covid19-perioden har byen vokst sammenhengende siden 1984. Fra et bunnpunkt i 1984 med 447.257 innbyggere var vi 724.300 ved inngangen til 2025. Det bor i underkant av to personer per bolig, det vil si at Oslo må få 3.000-5.000 boliger i året for at boligprisene ikke skal bli så høye at ingen førstegangsetablerere har råd til å bo her. Bryter vi ned tallene på våre 15 bydeler, må det altså komme tilførsel av 200-300 nye boliger i året. I hver bydel. Det betyr at det må komme minst et Landbrukskvartal på Grønland hvert år.

Flere folk i Oslo er ettertraktet av Rådhuset siden det betyr flere skattebetalere. Man kan selvfølgelig si at Oslo er full slik at det er enklere å verne eksisterende bygningsmasse, men det finnes ingen politiske virkemidler for å hindre tilflytting. Og befolkningsvekst gir verdifulle tilskudd til kommuneøkonomien. Og for vårt eget selvbildes skyld. Er det ikke bedre å være en attraktiv by framfor Detroit?

Et annet og ofte oversett poeng med byutvikling er at de private utviklerne bidrar med mange millioner til et bredere områdeløft. Ta Landbrukskvartalet som eksempel. I tillegg til 300 kvadratmeter med prima lokaler til nabolagsaktivitet, så bidrar de med 170 millioner kroner til teknisk infrastruktur på Grønland. I overkant av 40 millioner skjer som realytelse i form av oppgradering av 6.000 kvadratmeter byrom som det er tinglyst rett for allmennheten til å bruke, dvs åpne byrom. De resterende 130 millionene er kontantbidrag til kommunen som skal innfri rekkefølgekravene for prosjektet. Disse pengene skal bl.a. brukes til opprustning av Schweigaardsgate, Hollendergata og Platous gate. Har Grønland råd til å si nei til disse pengene? Neppe.

Manglende forståelse

Frykten for gentrifisering av Grønland er ikke bare overdreven, men den er også basert på en mangelfull forståelse av byfornyelsens konsekvenser. Den er enøyd basert på fortrengingen av de fattige leietakerne, og ser ikke det generelle områdeløftet som følger av en byfornyelse. De som er redde for at Grønland skal bli som Grünerløkka får lite sympati. Å fornærme en annen bydel er sjelden veien å gå. En mulig vei å gå for å hindre fortrengning av de fattigste er innrettelsen av utviklingsbidragene. Riktignok skjedde det er skjerping av kravene til hva pengene som skulle brukes til, siden mange kommuner også brukte de til sosial infrastruktur som barnehage mm. Å se på muligheten til å bruke noe av utviklingsbidraget til enten bostøtte eller erstatningsleiligheter er i hvert fall en interessant ide som kan avbøte på byfornyelsens omkostninger.