Hvem har ansvar for vannlekkasjer i et sameie?

I 2009 kjøpte en kvinne en leilighet på Vestli i Oslo. Selgeren av eiendommen opplyste at det var fuktproblematikk i taket på badet i leiligheten. Det var antatt at fukten stammet fra badet i leiligheten over leiligheten. Dette badet ble renovert etter at kjøperen overtok leiligheten.

I 2017 oppdaget kvinnen nye fuktskader i taket i leiligheten. Det var fukt i taket på baderom, i yttergang og på kjøkkenet. Kvinnen underrettet styret om fuktproblematikken. Både sameiet og kvinnen innhentet flere sakkyndige vurderinger for å finne årsaken til fukten.

Bratt læringskurve for «glade amatører» i Bærum

Kjøperne krevde millionbeløp på grunn av forsinkelser. Deretter gikk entreprenøren og garantiselskapet konkurs. Til slutt ble megleren saksøkt.

Styret i sameiet kom til at sameiet ikke hadde ansvar, og meldte heller ikke saken inn til sitt forsikringsselskap.

Skyldte på feil maling

Kvinnen tok ut forliksklage i mai 2021, med påstand om at sameiet dømmes til å utbedre fukt i takkonstruksjonen og at styret dømmes til å betale erstatning. Forliksrådet ga kvinnen medhold i dom av 3. februar 2022. Sameiet godtok ikke dommen, og brakte deretter saken inn for Oslo tingrett.

Oslo tingrett har nylig behandlet tvisten. I retten anførte sameiet at seksjonseieren har ansvaret for rørene frem til rørene grener ut mot hovedrøret, mens sameiet har ansvar for hovedrøret som hver enkelt seksjonseier er koblet på. Det ble videre anført at det ikke er sannsynlig at årsaken til fukt knytter seg til de rørene som sameiet er ansvarlig for, og at det derfor ikke foreligger ansvarsgrunnlag som gir grunnlag for å pålegge sameiet å utbedre fuktproblematikken.

Videre ble det anført fra sameiet at det «er sannsynlig at fukten enten har oppstått som følge av bruk av feil maling», eller som følge av en fuktskade på badet i seksjonen over kvinnen. Dersom fukten i kvinnens leilighet skyldes fukt fra leiligheten i seksjonen over, er ikke dette sameiets anliggende, men en tvist som må løses seksjonseierne imellom, poengterte sameiet.

Plus

Nabolag på Montebello overkjørt av domstolene i servitutt-tvist

Kvinnen anførte at det er sannsynlighetsovervekt for at fuktproblematikken skyldes rørbrudd som medfører fukt i etasjeskillet, og at det ikke er sannsynlig at det er snakk om en lekkasje fra rør som befinner seg innenfor bruksenhetens grenser. Av samme årsak ble det vist til at rørbrudd i avløpsrør og fukt i etasjeskillet faller inn under sameiets ansvar i henhold til eierseksjonsloven.

I den ferske dommen konkluderer Oslo tingrett med at etasjeskillene er fellesareal. Retten viser til rettspraksis, hvor det slås fast at «Det som ikke er bruksenheter, er fellesarealer. Det vil si at tomten, alle utvendige fasader, taket, hele den bygningsmessige konstruksjonen med etasjeskiller og yttervegger og vegger mot andre bruksenheter og fellesarealer, er fellesareal».

- Det er etasjeskillet som er fuktskadet. Som retten har redegjort for (…), er etasjeskillet en del av fellesarealet som sameiet har vedlikeholdsansvaret for. Etter rettens syn innebærer dette at sameiet i medhold av eierseksjonsloven § 33 må utbedre fuktskaden uavhengig årsaken til fuktskaden. En annen sak er at sameiet kan kreve erstatning av boenheten over (…) dersom vannskaden har oppstått som følge av seksjonseierens mangelfulle vedlikehold.

Retten viser til eierseksjonsloven § 34 femte ledd, hvor det heter følgende:

«Dersom seksjonseierens mangelfulle vedlikehold fører til skade på bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første og annet ledd, er seksjonseieren erstatningsansvarlig etter denne paragrafen».

Og:

- Sameiets eventuelle krav på erstatning påvirker imidlertid ikke vedlikeholdsansvaret. Retten har derfor kommet til at sameiet plikter å utbedre fuktskaden i etasjeskillet, skriver Oslo tingrett.

- Må ta konsekvensen av egne handlinger

Domstolen stusser ellers over at sameiet ikke har kontaktet sitt forsikringsselskap. I retten kom det frem at sameiet var redd for høyere forsikringspremie om de blandet inn forsikringsselskapet.

Retten mener det må legges til grunn at forsikringsselskapet ville avdekket årsaken til fuktproblematikken. Retten viser til at forsikringsselskap har betydelig erfaring med fuktproblematikk. Når styret valgte å ikke benytte seg av denne muligheten, er det naturlig at sameiet – ikke kvinnen – må ta konsekvensen av dette, mener domstolen.

Plus

Samboerparet har i flere år gått offentlig ut mot «bolighaier». Nå er de selv dømt for å ha tømt kassen i et borettslag

Må ut med nærmere fem millioner kroner i erstatning etter ulovlige låneopptak og urettmessige honorarer.

Videre viser retten til at det er etasjeskillet – sameiets fellesareal – som er fuktskadet. Det er da naturlig at det er sameiet som skal avdekke årsaken. I retten kom det også frem at en rapport fra OPAK anbefalte sameiet å filme avløpsrøret i leiligheten over kvinnen. Dette ble ikke gjort.

Til slutt påpeker retten at kvinnen har forsøkt å avdekke årsaken til fukten. Hun har innhentet tre rapporter fra sakkyndige, og retten har vanskelig for å se hva mer kvinnen skulle gjort for å oppklare saken.

- Når disse forholdene vurderes samlet, mener retten at sterke rimelighetshensyn tilsier at det er sameiet som må ha tvilsrisikoen for årsaken til fuktskaden. I mangel av noen bestemte holdepunkter for årsaken til fuktskaden, mener retten at (kvinnens navn) skal gis medhold i påstanden om at sameiet må utbedre årsaken til fuktskaden, skriver Oslo tingrett.

Sameiet ble dermed dømt til å utbedre fuktskadene og årsaken til fuktskadene i takkonstruksjonen over kvinnen. Sameiet ble også dømt til å betale sakskostnadene til kvinnen på 46.000 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.