Studentboliger – et eget arealformål?

Dette kan skape usikkerhet både ved regulering, nyoppføring og bruksendring av bestående bebyggelse. Diskusjonen vil da gjerne være om hvilket arealformål som er riktig å benytte ved regulering og om et tiltak er avhengig av dispensasjon fra arealformålet eller ikke. Leilighetshoteller og moderne boformer kan eksempelvis reise slike problemstillinger. Også studentboliger er en type bygg/bruk av bygg som det kan oppstå diskusjoner om hvordan best bør håndteres i arealplan.

Arealformålskategorier kan også være så vidt generelle at planmyndigheten ikke får styrt arealbruken slik det er et politisk ønske om. Ved å ha mer spissede arealformålskategorier, vil kommunene ha mer presise verktøy for å kunne styre arealbruken, men det vil skape mindre fleksibilitet ved realisering av arealplaner.

Tidligere i år, ga Kommunal- og distriktsdepartementet Oslo Economics i samarbeid med NIBR oppdrag om å vurdere behovet for, og mulighet til, å definere studentboliger som eget arealformål. Oppdraget var forankret i Stortingets budsjettforlik.

Bakgrunnen er at kommunene i større grad ønsker å styre hvor det oppføres studentboliger, og det fremheves i rapporten at kommunene i dag opplever at studentsamskipnadene i noen tilfeller ikke ønsker å bygge studentboliger der kommunene vurderer at det er hensiktsmessig å ha studentboliger eller at studentskipnadene ikke får tak i tomter der det er ønskelig med studentboliger.

I vurderingen konkluderes det med at det prinsipielt sett ikke er problematisk å definere studentboliger som eget arealformål. Det påpekes videre at å definere studentboliger som egen arealformålskategori vil være det mest treffsikre tiltaket for å ivareta kommunenes behov for å sørge for etablering av studentboliger på bestemte områder, som for eksempel ved et campusområde.

Kan en utbyggingsavtale dokumentere at atkomstkravet i plan- og bygningsloven er oppfylt?

Det er imidlertid knyttet usikkerhet til om innføring av et slikt formål vil sikre etablering av flere studentboliger, bidra til å endre studentenes bosetningsmønster eller å avhjelpe utfordringer knyttet til eksempelvis «hyblifisering» av ordinære boliger. I rapporten påpekes det at:

"Studentenes bosetningsmønster bestemmes til dels av hvor det tilbys egnede boliger for studenter, men også av studentenes etterspørselsmønster, som vil si hvor studentene ønsker å bo og hva slags type boliger de ønsker å bo i. Hvorvidt tiltaket kan bidra til å påvirke studentenes bosetningsmønster, vil avhenge av i hvor stort omfang kommuner regulerer arealer til studentboliger og hvor attraktive de aktuelle studentboligprosjektene er. Det er også usikkert om tiltaket vil kunne bidra til å heve kvaliteten i studentboligprosjekter."

Selv om det konkluderes med at det ikke prinsipielt sett er noe i veien for å definere studentboliger som eget arealformål legges det til grunn at det er behov for en bredere utredning av de samfunnsøkonomiske virkningene av forslaget, herunder en grundigere kartlegging og vurdering av hvilke virkninger forslaget vil ha for ulike sentrale interessenter som studenter, utbyggere og studentskipnadene for å kunne gi en anbefaling av om forslaget bør innføres.

Å innføre studentboliger som en egen arealformålskategori er åpenbart ingen «quick fix» for å få bygget flere studentboliger eller for å avhjelpe utfordringer med hyblifisering. Om studentboliger innføres som egen arealformålskategori, bør den brukes med varsomhet for å unngå at det vedtas planer som i praksis viser seg vanskelig å gjennomføre.

Om artikkelforfatterne:

John Deighan er advokat og Terese Sørli er advokat/partner i Haavinds eiendomsavdeling.