Juss:
VIKTIG: - Vi ser ofte at atkomstkravet ikke er tilstrekkelig hensyntatt ved utforming av utbyggingsavtaler, og det er derfor viktig at både utbygger, kommune og advokater har dette i bakhodet, slik at avtalen tilfredsstiller de vilkårene som atkomstkravet innebærer, påpeker Andrea Minutella i Wiersholm.
Kan en utbyggingsavtale dokumentere at atkomstkravet i plan- og bygningsloven er oppfylt?
- En fersk uttalelse fra Kommunal- og distriktsdepartementet bekrefter den allerede etablerte praksisen på området, men innebærer likevel en nyttig klargjøring og en påminnelse for eiendomsutviklingsaktørene i bransjen, sier Andrea Minutella i Advokatfirmaet Wiersholm.
- Atkomstkravet innebærer at en byggetomt må være "sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel", eller være sikret tilfredsstillende veiforbindelse ved tinglyst dokument eller på annen måte, før tillatelse til tiltaket kan gis jf. pbl. § 27-4 (1). Atkomstkravet kommer til anvendelse ved opprettelse, endring eller bebyggelse av eiendom, og er derfor sentralt både i forbindelse med mindre byggetiltak, samt større utviklingsprosjekter. Uten dokumentasjon på tilstrekkelig atkomst kan det ikke gis tillatelse til det aktuelle tiltaket, og manglende dokumentasjon kan derfor medføre forsinkelser, og dermed økte byggekostnader for tiltakshaver, forklarer advokatfullmektig Andrea Minutella i Advokatfirmaet Wiersholm.
- Hva betyr det at atkomsten skal være "sikret"? Må veien være ferdig opparbeidet før tillatelse kan gis?
- Atkomstkravet innebærer ikke at veien må være ferdig opparbeidet – det gjelder kun et krav om dokumentasjon på at atkomst er tilstrekkelig sikret. Dette betyr blant annet at retten til atkomst ikke kan være avhengig av tillatelse verken fra veimyndigheter eller private. Departementet har i en tidligere uttalelse lagt til grunn at dokumentasjonen må gi uttrykk for en "sterk sannsynlighetsgrad" for veirettens eksistens og omfang for at atkomst skal anses "sikret". I følge lovens forarbeider skal atkomstkravet sørge for at alle tomter har lovlig atkomst slik at de kan benyttes som forutsatt, og regelen underbygges av samfunns- og beredskapsmessige hensyn, sier hun.
En utbyggingsavtale gagner begge parter
- En utbyggingsavtale kan inngås mellom utbygger og kommunen, for å sikre gjennomføring av en kommunal arealplan. En slik avtale gagner begge parter – utbygger får oppfylt de kravene som er nødvendige for gjennomføring av tiltaket, herunder atkomstkravet i pbl. § 27-4, mens kommunen får gjennomført arealplanen. Gjennom utbyggingsavtalen kan partene sørge for at den aktuelle eiendommen klargjøres for utbygging, for eksempel kan det avtales at kommunen skal bygge ut nødvendig atkomst mot et kontantbidrag fra utbygger, fortsetter Minutella.
Kan etter omstendighetene dokumentere at atkomstkravet er oppfylt
Kommunal- og distriktsdepartementet har i en prinsipputtalelse 4. juli i år (referanse 22/735-2) lagt til grunn at en slik utbyggingsavtale "etter omstende" kan dokumentere at atkomstkravet i pbl. § 27-4 er oppfylt.
- Hvilke omstendigheter får betydning for om utbyggingsavtalen oppfyller kravet?
- Departementet tar utgangspunkt i at det må vurderes konkret i den enkelte sak om en utbyggingsavtale kan tjene som dokumentasjon på at det er sikret lovlig atkomst til byggetomten. Det må blant annet tas hensyn til om det er satt et konkret tidspunkt i arealplanen for når veien skal opparbeides, om det er gitt tillatelse til slik opparbeiding og om dette er tinglyst, og det må vurderes om det er nødvendig å avklare private grunnrettigheter.
Minutella forklarer videre at dersom private forhold til grunnen er uavklarte, legger departementet til grunn at utbyggingsavtalen ikke i seg selv kan fungere som dokumentasjon på at kravet til atkomst er oppfylt.
- Kan du gi noen eksempler?
- Der det for eksempel ligger et areal mellom byggetomten og ankomsten som skal etableres i henhold til utbyggingsavtalen, vil ikke utbyggingsavtalen alene kunne dokumentere at det er sikret tilstrekkelig atkomst til tomten. I slike tilfeller må tiltakshaver i tillegg kunne vise til en avtale om bruksrett med grunneier til arealet mellom byggetomten og adkomsten, gjennomført ekspropriasjon eller på annen måte kunne dokumentere en rett til atkomst over det mellomliggende arealet.
Videre forklarer hun at dersom det er behov for tillatelse fra veimyndighetene for at kravet til atkomst i pbl. § 27-4 skal være oppfylt, må tiltakshaver også sørge for at dette er på plass.
- Det avgjørende må være om dokumentasjonen samlet sett gir uttrykk for en sterk sannsynlighetsgrad for at atkomstkravet er oppfylt, sier Minutella og viser til departementets uttalelser. Der det ikke er behov for andre tillatelser, bør en ubetinget forpliktelse til opparbeiding av tilstrekkelig atkomst innen realistiske tidsrammer, normalt kunne oppfylle dokumentasjonskravet.
- Hva innebærer dette for tiltakshaver?
- Departementets uttalelse bekrefter den allerede etablerte praksisen på området, men innebærer likevel en nyttig klargjøring og en påminnelse for eiendomsutviklingsaktørene i bransjen om hvordan man kan bruke utbyggingsavtaler til å oppfylle atkomstkravet i pbl. § 27-4. Vi ser ofte at atkomstkravet ikke er tilstrekkelig hensyntatt ved utforming av slike avtaler, og det er derfor viktig at både utbygger, kommune og advokater har dette i bakhodet, slik at avtalen tilfredsstiller de vilkårene som atkomstkravet innebærer.
- Til slutt er det også viktig å huske at utbyggingsavtalen ikke nødvendigvis vil være tilstrekkelig til å dokumentere at atkomstkravet er oppfylt, og at andre tillatelser kan være nødvendige ved siden av, avslutter Andrea Minutella i Wiersholm.
