Må levere tilbake hyttetomt som ble gitt i gave

Sommeridyllen Nakholmen i Oslofjorden er beliggende cirka 600 meter fra Bygdøy og cirka tre kilometer fra Rådhusplassen. Eiendommene på den 137 mål store øya har de siste årene blitt kjent for en ellevill prisutvikling, hvor hytter har blitt solgt for 200.000 kroner per kvadratmeter.

Størrelse, farge og utseende på hyttene er strengt regulert, ved at den maksimale hyttestørrelsen kan være 32 kvadratmeter pluss hems, eller 40 kvadratmeter på ett gulv.

Ga vekk tomten til hyttenabo

I 2019 signerte en eldre hytteeier skjema for overdragelse av festeretten til hytta på Nakholmen til sin nærmeste nabo på øya. Som hyttenaboer gjennom mange år hadde det utviklet seg et godt vennskap, og den eldre mannen ønsket at naboen skulle overta når han selv døde. Han gikk bort i 2021, 95 år gammel.

Boligkjøper tilkjent prisavslag på en halv million etter funn av denne

Overdragelsesskjemaet ble ikke signert av ektefellen til den eldre mannen. Det gamle ekteparet hadde ikke noen livsarvinger, men hadde noen år tidligere ført opp to personer som testamentsarvinger. De to har hjulpet ektefellene mye, etter at det gamle paret var utsatt for en alvorlig bilulykke noen år tidligere.

Ett år etter 95-åringens bortgang tok hans ektefelle ut stevning mot hyttenaboene som hadde fått tomten i gave. I stevningen var også testamentsarvingene saksøkere. Det ble lagt ned påstand om at overdragelse av festeretten til hytteeiendommen på Nakholmen kjennes ugyldig.

I mars 2023 slo Oslo tingrett fast at overdragelsen av tomten til hyttenaboene var ugyldig. Hyttenaboene anket dommen, og saken havnet deretter hos Borgarting lagmannsrett.

Dommen i lagmannsretten kom for noen dager siden.

Retten: - Ble ikke forledet

Innledningsvis i dommen finner lagmannsretten «grunn til å bemerke» at bevisføringen ikke har gitt noen holdepunkter for annet enn at 95-åringen ønsket at hyttenaboene skulle overta hytteeiendommen på Nakholmen. Det er heller ikke noe som taler for at 95-åringen var kognitivt svekket da overdragelsen fant sted, skriver Borgarting lagmannsrett og legger til at «det er intet som tilsier at hyttenaboen ikke har handlet i god tro». 

Det er med andre ord intet grunnlag for anførslene om at hyttenaboene utnyttet og forledet 95-åringen til å skrive under på overdragelsesskjemaet, påpeker lagdommerne.

Retten anslår verdien på gaven til «fire-fem millioner kroner».

Berørt av ny arvelov

Den 1. januar 2021 trådte ny arvelov i kraft. Den nye loven avløste arveloven av 1972. Den nye loven kommer til anvendelse for dødsfall som finner sted etter lovens ikrafttredelse.

Utgangspunktet i loven er at enhver i levende live råder over sine eiendeler og står fritt til å gi dem bort. Når det gjelder fordeling av arv, kan imidlertid en arvelater bare gi bestemmelser om dette ved testament.

Loven ble endret 1. januar 2021. Siden 95-åringen døde kort tid etter, er det således den siste versjonen av arveloven som kommer til anvendelse.

Det er på det rene at overdragelsen av festeretten ble formelt gjennomført. Overdragelsen ble gjennomført ved at den gamle mannen og hyttenaboen i 2019 signerte på et skjema for overdragelse stilet til styret i Nakholmen Velforening, som velforeningen senere godkjente.

Senere betalte hyttenaboen overdragelsesavgift til velforeningen på 25.000 kroner.

Bakgrunnen for at formalitetene var så begrensede, er at hyttetomten ikke hadde eget bruksnummer da overdragelsen fant sted. Festekontrakten kunne ikke tinglyses. Tinglysning av overdragelsen i grunnboken var derfor ikke mulig. Det er Statsbygg som er grunneier, Statsbygg har gitt Nakholmen Velforening fullmakt til å godkjenne transport av festekontrakter.

Boligkjøper krevde millionavslag etter høy partyfaktor

Må gjøres i testaments form

Lagmannsretten har – «under noe tvil» – kommet til at overdragelsen på Nakholmen må kjennes ugyldig som dødsdisposisjon. 

Lagmannsretten siterer fra arveloven, hvor det heter at «En dødsdisposisjon må fremgå av et testament for å være gyldig. Som dødsdisposisjon regnes avtale og gave som verken hadde eller var ment å ha realitet for arvelateren i hans eller hennes levetid. Dette gjelder blant annet gave fra en giver som snart skal dø, og som vet det».

Når overdragelsen kjennes ugyldig, innebærer det at gjenlevende ektefelle som arving etter det gjensidige testamentet er innehaver av hele festeretten og hytta, skriver lagmannsretten i den ferske dommen.

Lagmannsretten fastsetter videre at hyttenaboen må tilbakeføre festeretten til 95-åringens ektefelle.

I henhold til dommen er også hyttenaboene dømt til å betale sakskostnadene til motparten både for tingretten og lagmannsretten, samlet på 424.000 kroner.