Boligkjøper tilkjent prisavslag på en halv million etter funn av denne 

Finansklagenemnda har nylig behandlet en sak som har sitt utspring i en bolighandel fra 2022. I juni samme år ble en enebolig med tomt på 1,3 mål solgt for 9,5 millioner kroner, med avtalt overtakelse i oktober.

Boligen ble markedsført med opplysninger om "stor og flat tomt på hele 1.309 m²" og "vestvendt med meget gode solforhold og har potensiale for fjordutsikt".

Det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at boligen ble solgt ved fullmakt, og at fullmektigen ikke hadde bodd på eiendommen og heller ikke hadde spesifikk kunnskap om den.

Bla varslet av naboen

I forbindelse med at kjøper befarte eiendommen etter kontraktsigneringen, informerte en nabo om at det var parkslirekne på tomten. Det ble avdekket at planten dekket et areal på 30-40 kvadratmeter av tomtens nordvestlige del.

Parkslirekne (Reynoutria japonica) er ifølge Wikipedia en hurtigvoksende urteplante i Slireknefamilien. Den ble importert til Norge som prydplante fra Japan på 1900-tallet, men har i nyere tid spredt seg i større omfang i naturen. Den fortrenger mye annen vegetasjon og sprer seg raskt.

Krevde erstatning etter å ha solgt bolig med gevinst

Den er spesielt plagsom i hager da den er ekstremt vanskelig å kvitte seg med og kommer ofte inn med rotbiter når jord flyttes eller under gjerdet fra naboen.

Sammen med kjempeslirekne (Reynoutria sachalinensis) og hybridslirekne (Reynoutria x bohemica) er den en del av parkslirekneslekten, som tidligere var del av slirekneslekten. I Norge er alle tre på forbudslisten samt fremmedartslistens høyeste kategori SE, svært høy risiko.

Vanskelig å bli kvitt

Kjøper reklamerte overfor eierskifteforetaket, og viste blant annet til at det var dyrt, vanskelig og tidkrevende å bli kvitt planten. Kjøper har anført at det var grunnlag for mangelsansvar etter avhl. § 3-2. Det ble vist til at planten dekket store deler av eiendommen, og at det måtte gjøres omfattende og dyre tiltak for å bekjempe den. Det var tale om et problem som måtte følges opp over lengre tid, og kjøper pliktet å hindre spredning til nabotomter.

Eierskifteforetaket avslo kjøpers krav, og viste blant annet til at kjøper burde ha oppdaget planten, at planten i dette tilfellet medførte en begrenset ulempe, og at utbedringen kunne vært gjort langt rimeligere enn hva kjøper la til grunn.

Saken havnet deretter hos Finansklagenemnda, hvor kjøper fremla et pristilbud på bekjempelse fra anleggsgartner på 564.975 kroner, og et faktablad om planten, hvor det blant annet sto at parkslirekne ble oppført på Norsk Svarteliste i 2007, og at bekjempelse av etablerte forekomster var både dyrt og tidkrevende.

Pristilbudet omfattet blant annet oppgraving av løsmasser ned til 30 cm dybde, forsegling av rotsystemer med veiduk og tilbakestilling av terrenget. Det sto at areal som burde masseutskiftes var på ca. 320 kvadratmeter. 

Det var tatt et forbehold i pristilbudet, hvor anleggsgartneren gjorde oppmerksom på at «vi ikke kan garantere at det ikke vil komme opp enkelte, mindre forekomster av parkslirekne etter utførte arbeider».

Finansklagenemnda har i sin vurdering kommet til at det foreligger en mangel i saken.

- Selv om det ikke foreligger noe enkeltvedtak om fjerning av planten, oppstiller naturmangfoldloven § 69 andre ledd første punktum likevel en generell regel om at den som ulovlig har forårsaket fare for forringelse på naturmangfoldet, skal treffe tiltak for å forhindre at slik forringelse skjer. Dette innebærer at det påhviler eier av tomten å holde planten under kontroll, med den tidsbruk og de ressurser dette måtte medføre. Plantens tilstedeværelse betyr også at tomten heller ikke uten videre kan benyttes som tiltenkt, skriver nemnda i sin begrunnelse og legger til:

Nordstrand: Må ut med millioner etter å ha tapt mot utbygger

- Nemnda mener det neppe kan forventes at en alminnelig kjøper er kjent med plantearten og de utfordringer den representerer.

Slutter seg til utbedringskostnaden

Nemnda er «ikke uenig i at det ikke foreligger noe offentligrettslig krav om fjerning av planten», men poengterer videre at eierskifteselskapet ikke har konkretisert hva kostnaden for kjøper vil være å holde planten "under kontroll".

- Dersom planten ikke fjernes i sin helhet, vil formodentlig tidskrevende kontrolltiltak måtte påhvile kjøper helt frem til det finnes metoder som gjør dette billigere og/eller enklere. I denne perioden vil kjøper heller ikke kunne nyttiggjøre seg av tomten/hagen på ønsket måte. Verdiavviket dette representerer, jf. avhl. § 4-12 første ledd, er det vanskelig for nemnda å vurdere.

I mangel av andre holdepunkter finner nemnda derfor å kunne slutte seg til at utbedringskostnaden knyttet til fjerning må legges til grunn.

- Prisavslaget fastsettes derfor til kr 554.975, som også inkluderer fradraget for egenandelen, sluttet Finansklagenemnda. 

Avgjørelsen var enstemmig.