Boligkjøper krevde millionavslag etter høy partyfaktor

I mai 2022 fattet en familie interesse for en stor treroms leilighet på Frogner, i en bygård fra 1895. Boligen ble markedsført som «rålekker» med en «meget attraktiv og urban beliggenhet», og «kort gangavstand til 'alt'», men likevel en «rolig og usjenert» beliggenhet i byggets tredje etasje.

Boligsalgstvist på Bygdøy etter lang tappetid på varmtvann

Boligkjøperne krevde flere millioner i erstatning for feil og mangler, men ble tilkjent 900.000 kroner - og må selv dekke store beløp i sakskostnader.

Prisantydningen var 10,4 millioner kroner, og familien var på flere visninger. Familien gjorde det klart at de var bekymret for støy fra utestedene i gaten. Selger svarte at dette ikke var noe som plaget de, men at dette var noe hver enkelt måtte vurdere.

Familien avventet deretter bolighandelen, og leiligheten ble trukket fra markedet. Deretter ble den lagt ut på ny, nå med redusert prisantydning. Familien tok kontakt igjen og i august 2022 fikk de tilslag på leiligheten for 8,7 millioner kroner. Overtakelse var i september 2022.

I februar 2023 reklamerte kjøper som følge av problematikk rundt støy og omfattende utleie i sameiet. Sameiet bekreftet at det var utfordringer med «hyblifisering» i bygget, hvor en konkret leilighet var ombygget til syv hybler.

Kjøperen sendte også inn klage til bydelen, som svarte at det måtte gjennomføres støymålinger for videre behandling etter forskrift om miljørettet helsevern.

- Svært sjenerende

Familien fikk deretter utført støymålinger. Målingene viste «gjentatte store overskridelser av grenseverdiene for A-veid lydnivå (LpA,max) og C-veid lydnivå (LpC,max) gitt i Helsedirektoratets veileder "IS-0327, Musikkanlegg og helse».

- Lydnivå fra musikk med fremtredende bass var på et nivå som må betegnes som svært sjenerende i leiligheten, særlig ved åpning av inngangsdør for å slippe gjester inn og ut av utestedet. Det ble observert lydnivåer LpC,max opp til 65 dB med utestedets inngangsdør lukket, og opp til 71 dB med inngangsdør åpen for innkommende og utgående gjester. Det var stort sett høyt lydnivå fra musikk gjennom hele måleperioden, med unntak av et fåtall pauser, het det i rapporten.

Huseier tolket regelverket feil – må skatte av leieinntekter i egen bolig

Trodde leieinntektene var skattefrie. Retten mener huseieren har handlet grovt uaktsomt.

Kjøper har krevd prisavslag på 996.000 kroner fra selgerne. Til grunn for kravet ble det vist til at det foreligger et avvik fra forventbar stand.

Kjøper har også anført at det foreligger mangelsansvar etter avhendingsloven som en følge av at det ble gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget. Kjøper har bemerket at visning ble avholdt på dagtid. Ifølge kjøper opplyste selger om «vanlig feststøy fra folk som sto i kø, og at vi fikk sove greit».

Selgers eierskifteselskap har avvist kravet, og har vist til at leiligheten var sentralt beliggende med aktivitet fra omkringliggende utesteder, noe som fremgikk av eiendommens plassering og bildene i salgsoppgaven. Foretaket har videre vist til at «opplevelsen av støy var subjektivt».

Partene kom ikke til enighet, og saken havnet deretter i Finansklagenemnda, som har kommet til at selger ikke har krav på prisavslag.

Dissens i Finansklagenemnda

Nemnda er imidlertid delt i avgjørelse. Mindretallet har «under tvil» kommet til at det foreligger en mangel etter avhendingsloven, sett opp mot lydmålingene som ble utført. Etter dette er ikke boligen i samsvar med det kjøper kunne forvente, mener mindretallet i nemnda.

Flertallet har etter en samlet vurdering kommet til at det til tross for den dokumenterte støymålingen ikke er grunnlag for mangel etter avhendingsloven.

Nemndas flertall viser til at leiligheten ligger sentralt i Oslo, vendt ut mot en gate med betydelig utelivsaktivitet.

- Leilighetens beliggenhet, med gangavstand til bl.a. flere utdanningsinstitusjoner, tilsier at det neppe kan ha vært overraskende for en kjøper med høy grad av utleievirksomhet bl.a. til studenter, skriver nemnda.

- Flertallet viser videre til at kjøper var oppmerksom på støyproblematikken og i første omgang unnlot å inngi bud nettopp av denne grunn. Når da kjøper, etter lengre tids overveielse, likevel bestemmer seg for å inngi bud på leiligheten, mener flertallet at kjøper selv må bære risikoen for at støyutfordringen ble høyere enn forventet. I helhetsvurderingen tilkommer også at budet som til slutt ble akseptert var kr 1 700 000 lavere enn opprinnelig prisantydning.

Etter at arven var fordelt til slektningene, dukket det opp et ukjent testament hos avdødes eks-kjæreste

Flertallet understreker at upåregnelig støyproblematikk etter omstendighetene kan utgjøre en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd, også der noe støy måtte forventes.

- Bestemmelsen fordrer imidlertid en helhetsvurdering, der den samlede kjøpsprosessen vil kunne hensyntas. I dette tilfellet hadde kjøper både tid og mulighet til å vurdere risikoen ved å kjøpe en leilighet i en av Norges travleste gater. Det var også mulig å foreta konkrete observasjoner, for eksempel på kveldstid, dersom forholdet var av avgjørende betydning.

Om beskrivelsen i salgsoppgaven som «rolig og usjenert», kommenterer nemnda slik:

- Opplysningen i salgsoppgaven om "rolig og usjenert" beliggenhet i byggets tredje etasje må uansett leses i sammenheng med opplysningene om "sentral" og "urban" beliggenhet, samt boligens faktiske adresse og konkrete nærhet til flere utesteder.

Eierskifteselskapet fikk dermed medhold i saken, og kravet om prisavslag ble avvist.