I juli 2021 inngikk et ektepar avtale om kjøp av en enebolig
i Ullensaker. Kjøpesummen var 6,7 millioner kroner
På eiendommen står en enebolig oppført i 2005 på 178
kvadratmeter. Eiendommen har videre en dobbel garasje oppført i 2007, hvor
andre etasje ble innredet til en utleiedel i 2016 og ferdigstilt i 2017.
Markedsført med godkjent utleieenhet
Eiendommen ble tydelig markedsført som en enebolig med
godkjent utleieenhet. Dette fremgår en rekke steder i salgsdokumentene. I
prospektets forside stor det blant annet «Godkjent utleiedel» og videre i prospektet
het det «Godkjent utleiedel over garasjen».
Leieinntekten ble opplyst å være 8.500 kroner per måned.
I egenerklæringskjemaet skrev selger «Godkjent av Ullensaker
kommune som bruksendring av rom om utleieleiligheten.
Etter overtakelse, og etter å ha leid ut utleiedelen til en
slektning i noe tid, ønsket kjøper å leie ut hybelen via Utleiemegleren AS. Ett
av vilkårene for å kunne leie ut via Utleiemegleren, var at utleiedelen var
godkjent for utleie.
Da kjøper kontaktet Ullensaker kommune og fikk tilsendt
vedtaket vedrørende utleiedelen, oppdaget kjøper at vedtaket ikke innebar en
godkjennelse av utleiedelen som en selvstendig boenhet, men kun en bruksendring
fra loftsbod til anneks. Det fremkom uttrykkelig av vedtaket at det ikke var
tillatt med vann- og kloakkinstallasjoner i utleiedelen.
Den aktuelle byggesøknaden gjaldt endring fra loftsbod til
stue, bod og soverom, som en del av hovedboligen, altså i praksis et anneks, og
at etablering av en selvstendig boenhet/utleiedel over garasjen ikke var
omsøkt.
Kjøper reklamerte til selger i juli 2022, senere er det
reklamert over feil på varmekabler.
Ytterligere fikk kjøper en overraskelse da de kommunale avgiftene ble doblet etter
kjøpet, noe de nye eierne mener selgerne har holdt skjult.
Rettsmekling mellom partene førte ingen vei. Kjøper tok deretter
saken til retten, med ett mål for øye: Å få handelen hevet. I tillegg til alle
manglene, er det fra kjøper vist til at de har «mistet all tillit til selger
og megler».
Megler: - Gikk litt fort
Saken gikk for Romerike og Glåmdal tingrett i slutten av
mars i år. I april kom dommen, og retten slår først og fremst fast at megler
skulle ha sjekket lovligheten rundt utleieleiligheten. I retten bekreftet
megleren at hun «nok hadde lest dokumentene litt fort».
- Etter rettens vurdering er en av meglerens
viktigste oppgaver å nøye sjekke informasjon rundt eiendommen som skal selges,
skriver tingrettsdommer Thomas Johansson.
Retten kommenterer selgers ansvar slik:
- Etter rettens vurdering er det ikke
tilstrekkelig sannsynliggjort at selger kjente til denne opplysningen, men
retten mener selger burde ha kjent til dette. Det er selger som har gjort om
garasjen til en hybelleilighet. Selv om han har satt bort jobben til
profesjonelle, var han tiltakshaver. Selger burde derfor ha satt seg inn i hva
han søkte om og hva kommunen ga tillatelse til.
Når det gjelder avgiftssjokket på de kommunale kostnadene, vurderer
retten det slik at selger hverken kjente til - eller burde kjenne til - at
Ullensaker kommune skulle foreta nesten en dobling av avgiftene fra et år til
det neste.
- Selger bodde i utlandet, det er ikke
sannsynliggjort at han fikk informasjon fra kommunen om dette før salget. Det
kan ikke forventes at selger følger med i media/aviser e.l for å se hva som
skjer fremover i kommunen. Retten mener heller ikke megler har plikt til å
sjekke hva kommunale/statlige avgifter/skatter på en eiendom forventes å bli i
årene fremover utover den informasjonen megler får fra selger og kommunen via
den såkalte «meglerpakken», påpeker rettens administrator.
Etter en helhetsvurdering har retten kommet til at manglene
utgjør i underkant kr en million kroner, som er ca. 15 prosent av kjøpesummen.
Dette inkluderer det økonomiske tapet kjøper får fordi han ikke kan leie ut og
kostnaden med å tilbakeføre utleieenheten til godkjent stand. Retten har da
også tatt med mangler ved varmekabler.
Kjøperne har underveis fått utbetalt 900.000 kroner pluss
renter av selger og hans eierskifteselskap.
- Kan fritt selge boligen
Retten finner ikke at kjøpers anførsel om at de har «mistet
all tillit til selger og megler» er et avgjørende moment.
- Retten er enig i at det er et avvik mellom
kjøpernes berettigede forventning og det de fikk. Prisavslag gjenoppretter
imidlertid ubalansen. Det var nettopp den økonomiske siden av utleieenheten som
var viktig for kjøper – ikke at de trengte ekstra plass. Saken har ikke hatt
store praktiske eller økonomiske virkninger for kjøper som allerede har fått
utbetalt kr 900.000 pluss renter av de saksøkte.
Retten tilføyer slik:
- Dersom kjøper ikke lenger vil bo i boligen, kan
han fritt selge boligen. Etter det opplyste fra alle meglerne som vitnet er
dette en lettsolgt bolig sentralt på Jessheim.
Romerike og Glåmdal tingrett er dermed ikke enig i at kjøper
skal få heve kjøpet.
- Etter rettens vurdering vil et prisavslag
gjenopprette ubalansen og utgjør en tilstrekkelig reaksjon i denne saken.
Kjøper får et betydelig prisavslag som dekker det økonomiske tapet ved at han
ikke får leie ut. Kjøper går derfor ikke glipp av ekstrainntekten utleieenheten
utgjorde, samtidig trenger han ikke å leie ut enheten. Han slipper eventuelle
utfordringer med leietakere og jobben rundt dette, heter det i dommen.
- Generelt skal det en del til før kjøper gis
hevingsrett. En heving vil få store konsekvenser for selger fordi de ikke
lenger bor i Norge. Det har også gått noe tid mellom avtalen og
hevingserklæringen. Etter rettens syn er der prisavslag en tilstrekkelig og
rimelig reaksjon i dette tilfelle, legger domstolen til
Retten setter dermed restsummen i dommen til 100.000 kroner
inklusiv renter i favør av kjøper.
Straffes for å ha takket nei til forlik
Men etter rettens syn foreligger det tungtveiende grunner
for å tilkjenne saksøkte – altså selgerne - delvis dekning av sakskostnadene.
- Retten legger særlig vekt på et forlikstilbud
som ble fremsatt og protokollert under rettsmeklingen. Selger tilbød her kjøper
1 million kroner – lik dagens dom, skriver Romerike og Glåmdal tingrett.
I henhold til dommen må kjøperne dekke 78.000 kroner av
selgers sakskostnader.
Prosessfullmektig for kjøperne var advokat Mathias Sejersted
Bødtker v/advokat Siham Himmich. Prosessfullmektig for selgerne var advokat
Lars Kåsine Eriksrud.
