Erling Fossen: Boligdebatten krysser Rubicon

En liten oppfriskning av romersk historie først. Rubicon er elven kjent fra romersk lovgivning som forbød noen å krysse den med militærstyrker. Dette ville bli ansett som et opprør mot det romerske senatet. Da Julius Cæsar krysset Rubicon i 49 fvt og uttalte «alea iacta est – terningen er kastet», hentydet han da til at hvis du krysser Rubicon, så er det point of no return, det er ingen mulighet til å endre på avgjørelsen i ettertid. Denne gang er det en hær av samfunnsgeografer, byantropologer og folk med common sense som har krysset Rubicon, og beveget seg mot bransjeorganisasjonene til de store boligutviklerne. Vårt krav er en ny og mer kvalitativ boligdebatt.

Les også:

Byrøkter Erling Fossen: Sykepleierindeksens uutholdelige letthet

Det er hyggelig at flere har kastet seg inn i debatten som startet med mitt innlegg i Estate om «Sykepleierindeksens uutholdelige letthet». Utover å påpeke svakheter i sykepleierindeksen, tilbød jeg flere kvalitative veier inn for å forstå boligmarkedet, samt påpekte behovet for innovasjon i eiendomsbransjen. Det er særlig et punkt som har vekt oppstandelse. La meg gjenta punktet. Oslo har ikke en boligkrise.

Som nyslått byrøkter er jeg forberedt på hissige bisvermer som skal hindre meg å gjøre jobben min. Men jeg kommer forberedt. Både Henning Lauridsen i Eiendom Norge og Rasmus Reinvang i OMA hevder det er absurd å påstå at vi ikke har boligkrise i Oslo. Ingen av dem har verken forstått hva en krise er, eller enda verre, hvilke konsekvenser en krise må føre til. Store Norske Leksikon definerer riktignok krise også som «en vanskelig situasjon», men legger til «et avgjørende vendepunkt» eller «en plutselig forandring». Innenfor historiefaget legger de til «betegner en krise et skille i historien. Kriser er dyptgripende overgangsperioder i historien der gamle kulturformer går under og nye skapes.»

Les også:

OMA-sjefen: Fossen bommer grovt om bolig og byutvikling

Den påståtte «boligkrisen» i Oslo skyldes ikke en plutselig forandring eller et avgjørende vendepunkt. Siden 1946 har det vært bygget 249.959 boliger i Oslo. Det gir oss et gjennomsnitt på 3140 boliger i året. I 2023 ble det fullført 3.239 nye boliger i Oslo, altså over det historiske gjennomsnittet. Krise? Boligbyggingen har dog variert mye fra år til år de siste 15 årene. Færrest nye boliger ble fullført i 2011 da det ble bygget 1.362 boliger, og flest i 2019 da det ble bygget 4.849 nye boliger. De 10 siste årene er det indre by som har dominert boligbyggingen i Oslo, og stått for 57 prosent av boligbyggingen i perioden (2014-2023). Det store trykket, nærmere bestemt 51prosent av byens boligbygging, har kommet i indre øst. Bolig­byggingen i indre by øst har særlig vært knyttet til de store utbyggingsprosjektene på Løren, Ensjø, Kværnerbyen og Bjør­vika. Så kan man spørre i ettertid hvor heldig det har vært å påføre indre øst så mange av de nye boligene, og hva slags urbane kvaliteter som er tilført.

Et vendepunkt kom i 2015. Da la daværende byråd for byutvikling Bård F. Fredriksen fram en ny kommuneplan som for første gang la opp til fortetting av et eksisterende nabolag på Nedre Grefsen. Bråket som fulgte har fulgt oss siden. Allerede da burde de store boligutviklerne ha startet omstillingen og laget en helt ny forretningsplan for mindre prosjekter knyttet til transformasjon av eksisterende bebyggelse. Oslo er i ferd med å gå tomme for forlatte industriarealer, nå må det byrøkting til av eksisterende bebyggelse. Dette er en permanent ny situasjon. Dette er ikke PBEs feil, men det kompliserer all ny bebyggelse. I den tette byen må for eksempel komplekse spørsmål om vern, naboforhold og teknisk infrastruktur løses.

Når Lauridsen og Reinvang hardnakket påstår at vi faktisk har en boligkrise, så skulle man forvente at de som ledere av sine respektive bransjeorganisasjonene oppfordrer sine medlemmer til å begå heftig innovasjon for å tilpasse seg krisen. Men neida, de roper ulv, ulv for n`te gang, vifter med sykepleierindeksen og kåringer av kommunal boligvennlighet, og påstår hardnakket at løsningen kun er at kommunen må sørge for at Oslo må bli mer «boligvennlig». Snakk om å se splinten i det kommunale øye og ikke bjelken i sitt eget. Nei, dette er ikke løsningen. Har vi faktisk en boligkrise som de påstår, har vi samtidig en dyptgripende overgangsperiode i historien der den gamle eiendomsbransjen går under, og en ny type byutviklere oppstår.

Når det gjelder innovasjon i Bygg, Anlegg og Eiendom (BAE-næringen) så skårer den generelt lavt, dog litt bedre enn jordbruket. Yihaa! En av årsakene til dette, er at mesteparten av innovasjonen skjer i enkeltprosjekter uten at de blir overført til neste prosjekt. Veldig få av utviklerne har en overordnet FOU-avdeling som kan videreføre innovasjonene. Igjen er OBOS et godt eksempel på det motsatte. I mitt forrige innlegg nevnte jeg satsingen på Living Lab der resultatene skal testes ut på konkrete prosjekter, men la meg også nevne Construction City, som selv klyngeteorienes far – Torger Reve – er vilt begeistret for. Hvorfor gjør ikke alle de store boligutviklerne det samme? Både på produkt- og prosess-siden er det mye upløyd mark, og stor overføringsverdi.

Les også:

Fossen: – Vi har ingen boligkrise
Lauridsen: – Det har vi definitivt

Min påstand er at det ikke er mulig å bygge seg ut av boligkøen når verden samtidig opplever en massiv urbanisering. Mange hevder at det er umulig å bygge seg ut av bilkø. Større og bedre veier, gjør bare at enda flere bruker bilen. Hva om vi gjorde det samme tankeeksperimentet med boligkøen i Oslo. Vil ikke flere og billigere boliger bare gjøre at boligkøen vokser enda mer, fordi mange som i dag unngår Oslos dyre boligmarked, da vil søke seg til Oslo? Urbaniseringstrenden er et globalt fenomen, ikke bare i Norge. Det skaper pressområder, som følgelig opplever voksesmerter og boligkøer. Det finnes knapt en storby i verden som ikke har det samme presset, eller enda verre, på boligmarkedet som i Oslo. Det er prisen å betale for økt attraktivitet. Byer løser dette på en fundamentalt forskjellig måte. Man kan selvfølgelig gjøre som L.A – som har lavere tetthet enn Oslo - eller boligvennlige Kristiansand eller Stavanger for den del: Å bryte med den tette byen og vokse i det uendelige utover. Men det er verken økonomisk, sosialt eller økologisk bærekraftig. Kristiansand er meget boligvennlig, men til hvilken pris? Uendelige åndsforlatte boligfelter spres ut i hele storkommunen, mot Kjevik og Sørlandssenteret uten engang et skikkelig utbygd kollektivsystem. Stavanger er meget boligvennlig, men der har man nå begynt å snakke om Nord-Jæren. Stavanger, Sandnes og Sola skal vokse sammen i en herlig bilbasert smørje. Dit vil vi ikke. Oslo er fremdeles den tette byen. La det forbli slik selv om det er vanskeligere å bygge nytt.

Douglas Adams hevder i «Haikerens guide til galaksen» at tallet 42 er svaret på spørsmålet om livet, universet og alt sammen. La meg tilsvarende hevde at svaret på spørsmålet om hvor mange nye boliger Oslo tåler årlig uten at det går utover bo- og bykvaliteten er.....2.400. Dette er 740 færre enn Oslos statistiske gjennomsnitt etter 2. verdenskrig. Jeg drar fra såpass mye fordi det vil ta veldig mange år før de nye prosjektene som Løren, Grefsenbyen og Ensjø vil øke Oslos bykvalitet. Ikke er det så mange store uforløste områder igjen heller. Dette gir 12 nye boligprosjekter årlig med 200 boliger hver, eller 60 boligprosjekter med 40 boliger hver. La meg trekke fram tidligere Neptune Property (nåværende Gjelsten Bolig) som under wonderboy Anders Gregersen ble en snakkis i 2019. I første halvår i 2019 vedtok bystyret i Oslo regulering av til sammen 947 nye boliger. Neptunes andel av disse på 396 utgjorde hele 41,8 prosent fordelt på tre prosjekter på Ensjø. Dette er alle stedstilpassede boligprosjekter som bidro til byforedling. Moralen er: Det er fremdeles mulig for smarte utviklere å tjene gode penger innenfor rammene av vår nye tid.

La meg ta med dere til Milano og et eksempel på hva vi ikke skal gjøre. 25 av Oslos aller ypperste byutviklere besøkte nylig SeiMilano. Ifølge guiden vår er dette Milanos største pågående boligprosjekt med 1.500 boliger. Vi ble alle enige om at vi aldri skal snakke stygt om Løren mer. En enslig kaffesjappe på gateplan, ubrukelige grøntarealer, masse harde flater, og ulike bygningstypologier stablet rundt hverandre. På et punkt sa plutselig stjerneadvokaten Henrik Taubøll: «Tenk dere at Oslo må ha 2-3 av disse boligprosjektene hvert år for å dekke boligbehovet». Det ble stille. Jeg og mange med meg tenkte i vårt stille sinn. Det er verken mulig eller ønskelig.

Alle områder fortjener utvikling, eller så stagnerer eller dør de. Det er fremdeles mye god byutvikling som kan gjøres i Oslo. De fleste av våre 101 T-banestasjoner trenger hjelp til å bli urbane nærsentra. Fagerstad Utviklings prosjekt på Kalbakken er således et glitrende forbilde. Seqouia utvikling viste også for en tid tilbake at det er potensial for 3.500 nye boliger bare innenfor Ring 2 hvis man tar loftsrommene i bruk. Selvaag Eiendom høster mye velfortjent skryt av sitt mixed use-prosjekt i Kvadraturen som også tilfører nye boliger til området.

I den første arkitekturtriennalen i Oslo tilbake til 2001 ble en rekke utenlandske arkitektfirmaer bedt om å finne plass til 100.000 nye boliger i Oslo som kunne realiseres ila en 10-årsperiode. Det japanske arkitektfirmaet Sanaa klarte å finne plass til 100.000 nye boliger i Stor-Oslo utelukkende ved å forsterke eksisterende kvaliteter i nabolagene. Ingen høyhus, ingen Lørenby. Oslo er ikke full. På langt nær. Selv om Oslo er en tett by, kan den bli enda tettere. La oss sammen arbeide for å nye boligprosjekter forsterker den eksisterende bo- og bykvaliteter i framfor å fortape oss i kvantitative «ulv,ulv»-hyl fra boligutviklernes bransjeforeninger.