Byrøkter Erling Fossen: Sykepleierindeksens uutholdelige letthet

Det er på tide å snu denne forståelsen på hodet. Vi som samfunn tjener faktisk på at gapet mellom antall nye boliger i Oslo og nye innbyggere i regionen øker. Følg meg i følgende argumentasjonsrekke.

Hvem er det som først og fremst har skapt narrativet om at det er boligkrise? Jo, det er eiendomsmeglere (Eiendom Norge) og de store boligutviklerne (JM, Stor-Oslo Eiendom, Selvaag Bolig m.fl) som lever av kjøp og salg av boliger. Forståelig nok. De opplever vanskelige tider, og vi skjønner alle at det er vanskelig å drive bedrift når ingen vil kjøpe produktene dine. Men deres egeninteresse er noe helt annet enn samfunnets fellesinteresse. Når Hilde Vatne i JM står fram og viser stor bekymring for alle førstegangsetablerer som ikke kommer inn på boligmarkedet, må vi ikke forledes til å tro at hun snakker på vegne av noe annet enn sin egen lommebok. Som igjen er helt forståelig.

Sykepleierindeksens svakheter

Bibelen for boligutviklerne og eiendomsmeglerne er Sykepleierindeksen. Hver måned viser den synkende tall for antall boliger en enslig sykepleier kan kjøpe i Oslo. Nå er den på under 2% i Oslo. Og hver måned står sjefen i Eiendom Norge – Henning Lauridsen - fram og krever at politikerne nå må få fart på boligbyggingen. Det merkeligste er at den politiske opposisjonen også ukritisk tar i bruk denne indeksen, som altså er skapt av eiendomsbransjen primært for å presse politikerne til å bygge mer.

Men sykepleierindeksen har mange svakheter. Den legger til grunn samtlige boliger som er omsatt i en periode. Men en enslig sykepleier har interesse av kun en liten del av omsatte boliger. Hvis det primært er 3 og 4-roms boliger som er omsatt, så er dette utenfor en enslig sykepleiers behov, som typisk er 1-2 roms. Hadde sykepleierindeksen kun lagt til grunn omsatte 1 og 2-romsboliger hadde indeksen sagt noe helt annet. Men den største svakheten er at indeksen ikke fanger opp geografiske forskjeller. Mens omsatte boliger i bydel Frogner hadde en gjennomsnittspris på rundt 113.000,- i 2023, var den røffly halvparten i bydel Søndre Nordstrand, Stovner, Grorud og Alna. Sagt med andre ord. En enslig sykeleier hadde antakeligvis hatt råd til samtlige 1- og 2-roms leiligheter til salgs i fire av bydelene i Oslo.

Felles bomarked

Men det stopper ikke der. Indeksen avgrenser boligmarkedet fylkesvis. Men boligmarkedet i Oslo stopper ikke lenger ved fylkesgrensen. Hele Stor-Oslo er nå et felles bomarked. Nå har storsamfunnet akkurat brukt 37 milliarder på Follotunellen slik at reisen mellom Ski og Oslo nå er nede i 11-minutter. Tilsvarende er reisetiden mellom Oslo og Lillestrøm omtrent lik etter åpningen av Romeriksporten i forbindelse med at flyplassen flytta til Gardemoen.

Hvis vi legger til grunn at 15 minutter er den ideelle reisetiden mellom bolig og arbeidsplass vil en som går ut døra på Frogner, Montebello og og Ski/ Lillestrøm på likt ankomme Jernbanetorget samtidig. De ulike geografiske avstandene utlignes av hurtigheten på kollektivtransporten. Den reisende på Frogner må bruke trikk, Montebellofareren bruker T-bane, men de reisende fra Lillestrøm/ Ski bruker tog. Øker vi reisetiden til 30 minutter kommer vi også helt til Moss og Drammen. Sykepleierindeksen burde følgelig hatt Stor-Oslo som avgrensing og ikke Oslo fylke.

Boligmangelens innovasjonskraft

Det er få som tør snakke om at boligmangelen faktisk er bra for storsamfunnet. Antageligvis fordi man er redd for å bli oppfatta som vel darwinistisk der survival of the fittest er idealet. Men skitt la gå. 

1. Boligproduktene blir bedre

I Norge er det skapt et narrativ etter 2. verdenskrig at meningen med livet er å komme inn på boligmarkedet og eie sin egen bolig. Mange glemmer at det før krigen var omvendt, at langt de fleste leide bolig. OBOS er den som har innovert mest når det gjelder nye boligløsninger, gjennom å opprette en egen Living Lab på Vollebekk. OBOS Living Lab er en fullskala testarena for framtidens bolig, og består av 34 leiligheter hvor det bor 44 beboere i alt fra fireromsleiligheter til rom i bokollektiv. De ser ikke minst på ulike deleløsninger og utforming av fellesarealer, både innendørs og utendørs. Nå skal erfaringene testes ut in real life på Ulven der det skal etableres kollektiv for unge og boliger for eldre i samme bygg. Mange boligutviklere, også kommunen, tester ut ulike fra leie til eie og deleie-produkter. Alt dette gjør at boligproduktene som blir tilbudt får mer skreddersøm over seg tilpasset et større mangfold av boligpreferanser. Dette hadde ikke skjedd uten den økende boligmangelen. 

2. Boligutviklerne må bli byutviklere

Mange av våre store boligutviklere har en forretningsplan som består i å tenke industrielt der idealet er å rulle ut 500 generiske fuglekasser på en øde slette. En ofte underkommunisert grunn til at boligbyggingen har stagnert er at tilgangen til de øde slettene eller tidligere industriområder nå er nesten borte i Oslo. Kommuneplanen av 2015 medførte et vannskille. For første gang ble det lagt opp til fortetting av et eksisterende nabolag (Nedre Grefsen). Det er langt mer komplisert å bygge by, noe som medfører at den industrielle masseproduksjonen må erstattes av skreddersøm knyttet til mindre og mellomstore boligprosjekter. Dinosaurenes tid er heldigvis over også når det gjelder boligutviklerne.

Boligutviklere må bli by- og områdeutviklere der nye boligprosjekter må tilpasses en kontekst, og bidra til økt byliv. Et godt eksempel på en moderne og tilpasset utvikler er Fagerstad Utvikling. Deres minste prosjekt er omgjøring av en telesentral på Nesbru til fire nye boliger i rekke, med takterrasser og franske balkonger, noe som vil gi nabolaget et løft. Deres to største prosjekter med ca. 200 boliger hver er under planlegging på Rødtvet og Kalbakken og er gode eksempler på byreparasjon der boliger, nabolag og næring ses under ett. I gigantene Selvaag og OBOS er bolig og byutvikling fremdeles delt i enten to selskaper (Selvaag Bolig og Eiendom) eller to avdelinger (OBOS).

3. Boligkjøperne må jobbe hardere og lurere

Da jeg var i New York for mange år siden kom jeg i snakk med en drosjesjåfør fra Lagos i Nigeria som klaget sin nød over at han måtte ha 2 og 3 jobber for å ha råd til å bo i New York. Han klaget over at dette gikk ut over sexlivet med dama hans, fordi han sovna straks han la hodet på puta og måtte stå opp noen timer senere. «Men du kan jo bare flytte tilbake til Lagos» sa jeg spørrende. «Are you crazy» var hans respons, og kom så med den kjente sangstrofen: «If you make it here, you ́ll make it everywhere». Hans ambisjon – som han var godt i gang med, var å jobbe knallhardt i noen år og legge seg opp kapital som han senere skulle omsette i et bedre liv. Samme oppskrift kan enhver funksjonsfrisk førstegangskjøper følge. Og inngangsbilletten på boligmarkedet kan utmerket godt være 30 kvadratmeter på Ski.

4. Bylivet blir bedre

Nordmannens enøyde fokus på å komme seg inn på boligmarkedet så fort som mulig skaper ikke noe attraktivt byliv. Selv kom jeg inn på boligmarkedet i en alder av 41 år, og i de 23 årene fra jeg flytta hjemmefra som 18-åring til første bolig ble kjøpt ble brukt på byen. Ett av hovedproblemene til manglende byliv i Oslo heter Gjennomsnittsnordmannen. Hvis livet allerede som 27-åring kun skal bestå av å sitte i bilen til jobb, spise matpakke i kantina, for så å stå i kø hjemover og hoppe i grilldressen ved ankomst hjemme, og dra i skauen eller på hytta i helgene, så blir det ikke noe byliv. Dess mindre man investerer i bolig, dess mer tid kan man bruke utenfor hjemmets fire vegger.

Estate Medias redaktør – Dag Jørgen – har fortalt om sine glansdager da han kjøpte sin første leilighet på Kampen som sisteårsstudent på BI. 29 kvadratmeter var den, og skulle man tro noen politikere som ytrer seg, så var han en fange i en bitteliten fuglekasse. Men dette var noe av den beste tiden i hans liv, og han brukte byen nesten hele tiden. Flere burde prøve den taktikken. Så skal du se at både ditt eget liv og bylivet blir langt rikere.