Dokumentavgift ved omdanning av nettolignet sameie til aksjeselskap

I utgangspunktet skal det betales 2,5 % dokumentavgift ved tinglysing av skjøte som overfører hjemmel til fast eiendom til ny eier. Et praktisk fritak fra dokumentavgift gjelder ved enkelte omdanninger som er gjennomført med skattemessig kontinuitet etter 1. januar 2016, for eksempel tinglysing ved overføring av hjemmel fra ansvarlig selskap til et aksjeselskap som ledd i skattefri omdanning.

Det var dette fritaket de aktuelle sameierne i saken for lagmannsretten ønsket å benytte seg av. Sameierne drev felles virksomhet gjennom utleie av næringseiendom i et slikt omfang at den ble beskattet som et ansvarlig selskap etter skatteloven § 10-40 (et såkalt nettolignet sameie). Sameierne ble derfor beskattet som deltakere i det ansvarlige selskapet (nettometoden), og ikke gjennom tilordning av sin forholdsmessige andel av sameiets inntekter/kostnader (bruttometoden).

Organiseringen av et tingsrettslig sameie hvor to personer eier ideell andel av eiendom kan illustreres slik: Rødt stiplet linje illustrerer her et uregistrert deltakerlignet selskap med sameierne som deltakere.

Hjemmelshavere

Ettersom sameiet ble ansett for å drive virksomhet utgjorde sameiet et ansvarlig selskap både iht. selskaps- og skatteretten. Omdanning av sameiet til aksjeselskap kunne da skje skattefritt. Lagmannsretten mente imidlertid at fritaket for dokumentavgift ikke kunne anvendes, siden det var de to personlige sameierne som sto registrert som formelle hjemmelshavere til eiendommen. 

Etter lagmannsrettens syn måtte hjemmelen overføres fra samme juridiske enhet som omdannes, om hjemmelsoverføringen skulle være fritatt for dokumentavgift. Denne konklusjon er i tråd med tidligere praksis fra lagmannsretten.

Fritak for dokumentavgift ved omdanning krever følgelig at det er hjemmelshaveren som omdannes. Hjemmelshaveren må derfor drive virksomhet og oppfylle skattelovens øvrige krav for at omdanningen ikke skal utløse skatt eller dokumentavgift. Hvem som er reell eier av eiendommen, har som ellers ved tinglysing ikke betydning.

Kan være en «felle» for selvstendig næringsdrivende

Fritaket fra dokumentavgift ifm. omdanninger gjennomført etter 1. januar 2016 betinger altså at samme juridiske enhet som omdannes også står oppført som hjemmelshaver. Et uregistrert nettolignet sameie kan derfor ikke omdannes til et aksjeselskap uten at hjemmelsoverføringen utløser dokumentavgift, siden et uregistrert nettolignet sameie behandles som et ansvarlig selskap, og derfor en egen juridisk og separat enhet fra sameierne. 

Derimot kan en fysisk person som driver virksomhet på egen hånd gjennom et uregistrert enkeltpersonforetak, omdanne virksomheten og samtidig overdra hjemmel til et nytt aksjeselskap uten dokumentavgift. Dette er fordi enkeltpersonforetaket ikke utgjør en selvstendig juridisk enhet separat fra den fysiske personen.

En selvstendig næringsdrivende som personlig står oppført som hjemmelshaver til en eiendom, må derfor være på vakt ved opptak av sameiere i næringsvirksomheten. Et praktisk eksempel er bygårder, som i stor utstrekning er personlig eid. Dersom senior i familien eier en bygård alene, vil det å gi bort deler av bygården gjennom arv/gave innebære at næringsvirksomheten går over til å drives i et nettolignet sameie, som betraktes som et uregistrert ansvarlig selskap. 

Dersom bygården på et senere tidspunkt planlegges solgt, vil mange i forsøk på å gjøre virksomheten til et mer attraktivt salgsobjekt, omdanne virksomheten til et aksjeselskap, eller formelt stifte et ansvarlig selskap og overføre hjemmelen til dette. På dette tidspunktet vil imidlertid hjemmelsoverføringen utløse dokumentavgift, siden det er senior i familien, og ikke et formelt registrert ansvarlig selskap, som står oppført som hjemmelshaver. 

Far og sønn i kjempekrangel etter proforma-deal i sameie

Dette kan oppleves som en ubehagelig «felle» å gå i. For å unngå dokumentavgift i en slik situasjon, må senior sørge for å stifte et ansvarlig selskap og overføre hjemmelen til dette samtidig som den andre sameieren tas opp i virksomheten, eventuelt omdanne virksomheten til et aksjeselskap før andre sameiere tas opp. 

I tillegg må opptaket av sameieren ha funnet sted etter 1. januar 2016, slik at fritaksreglene kommer til anvendelse.

Om artikkelforfatterne:

Linda Åsli er Senior Associate og Hans Martin Helgesen er Associate, begge i Advokatfirmaet BAHR AS.