Vesentlig endring eller hovedombygging? Slik unngår du uforutsette kostnader

Dersom et tiltak defineres som en hovedombygging, kreves det ikke bare søknad, men også at hele bygget oppfyller kravene i Byggteknisk forskrift (TEK17).

Dersom tiltaket defineres som vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, er det bare de kravene i TEK17 som er relevant for arbeidene og den delen av bygningen som berøres, som må følges. Dette er generelt mindre kostnadskrevende enn en hovedombygging.

I denne artikkelen ser vi nærmere på hva som skiller hovedombygging fra andre tiltak, og hva utbyggere bør være oppmerksomme på for å unngå uventede kostnader og juridiske utfordringer.

Grensen mellom vedlikehold, vesentlig endring /vesentlig reparasjon og hovedombygging

Før vi ser nærmere på hva som ligger i begrepet hovedombygging, er det nyttig å se på hvordan lovverket skiller mellom ulike typer bygningsmessige tiltak på eksisterende byggverk.

• Vanlig vedlikehold omfatter arbeid for å opprettholde byggets tekniske tilstand uten å endre byggets funksjon eller utseende. Eksempler er maling, utskifting av takstein, og enkle reparasjoner av fasader. Dette er ikke søknadspliktig.

• Vesentlig endring / vesentlig reparasjon omfatter blant annet endringer som påvirker deler av byggets fundamentering, konstruksjoner, brannskiller m.m., jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 første ledd bokstav b. Eksempler kan være utskifting av bærende vegger, omfattende endring av fasaden eller større utskifting av tekniske installasjoner. Summen av flere små endringer eller reparasjoner kan også være en vesentlig endring eller vesentlig reparasjon. Slike byggetiltak krever søknad, men det er kun de relevante delene av bygget som må oppfylle de tekniske kravene i TEK17.

• Hovedombygging er enda mer omfattende og innebærer at bygget i det vesentlige fremstår som nytt, jf. pbl. § 20-1 første ledd bokstav n og Prop. 64 L (2020–2021) s. 49 og 81. Dette kan inkludere omfattende omstruktureringer, utskifting av samtlige vegger og tak, samt andre tiltak som fundamentalt endrer byggets karakter. Departementet har uttalt at dersom kostnadene ved ombyggingen nærmer seg nybyggpris, bør tiltaket defineres som en hovedombygging.

Hva er en hovedombygging?

I et samfunn hvor søkelyset på gjenbruk og ombruk er stort, ser vi at det stadig blir mer aktuelt for eiendomsbesittere å ta vare på og utvikle eksisterende eiendomsmasse. For å få dette til på en hensiktsmessig måte, er det også nødvendig å vite hvordan ulike byggetiltak defineres og hvilke tekniske krav som gjelder for disse.

Pbl. § 20-1 første ledd bokstav n) slår fast at «hovedombygging» er søknadspliktig, jf. § 20-2. Bestemmelsen innebærer en kodifisering av gjeldende rett, og trådte i kraft 1. januar 2023. Hovedmålet med denne og andre samtidige lovendringer var å legge til rette for mer effektiv utnyttelse av eksisterende bygningsmasse, gjennom et enklere og klarere regelverk.

Bestemmelsen inneholder ingen nærmere definisjon av begrepet hovedombygging, men forarbeidene og praksis fra domstolene gir verdifull veiledning. Ifølge Prop. 64 L (2020-2021) s. 39 er hovedombygging «gjennomgripende endringer eller reparasjoner som er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige fremstår som fornyet».

Uttalelsene tilsier at det normalt skal mye til. Det avgjørende er hvor store endringer man gjør i byggets struktur, dets tekniske systemer og planløsning. Hvis en bygning ikke bare rehabiliteres, men totalrenoveres på en slik måte at kun bærende konstruksjoner står igjen, vil dette fort bli definert som en hovedombygging.

Eksempler på hovedombygging

I forarbeidene til § 20-1 første ledd bokstav n), er det uttalt at terskelen for hva som er en hovedombygging er høy. Dette betyr at mange tiltak ikke vil regnes som en hovedombygging. Som eksempel kan her nevnes fasadeendringer, endring av takvinkel, bygging av arker og takoppløft. Slike tiltak blir imidlertid ofte definert som en vesentlig endring eller en fasadeendring, avhengig av omfanget.

Det kan imidlertid tenkes situasjoner hvor det gjøres flere endringer som hver for seg ikke kvalifiserer til hovedombygging, men hvor disse i sum gjør at hele byggverket fremstår som nytt. Dette vil for eksempel være tilfellet hvis et bygg får nytt tak, alle ytterveggene skiftes ut, samtlige vinduer og dører skiftes ut og får endret plassering og utforming samtidig som planløsningen endres fullstendig.

Det finnes en rekke praktiske eksempler på tiltak som defineres som hovedombygging, og grensedragningen mot vesentlig endring eller vesentlig reparasjon. Vi mener disse eksemplene illustrerer vurderingstemaene på en god måte:

1. Omfattende ombygging av enebolig (Sivilombudet, sak 2016/2370)

I denne saken ble en enebolig totalrenovert. Alle yttervegger ble skiftet, taket ble hevet og endret, og det ble etablert nye tekniske installasjoner. Tiltaket ble ansett som en hovedombygging fordi bygget i det vesentlige fremstod som fornyet.

2. Gjenoppføring etter skader (Frostating lagmannsrett, LF-2011-17382)

En bygning med betydelige setningsskader måtte fundamenteres på nytt og de bærende konstruksjonene måtte forsterkes. Kostnadene nærmet seg nybyggpris, og tiltaket ble definert som en hovedombygging. Lagmannsretten la vekt på at omfanget av tiltaket tilsa en fullstendig fornyelse av bygget.

3. Endring av hybelbygg til leiligheter (Prop. 64 L (2020-2021) s. 50)

Et bygg med 44 hybler ble ombygget til 22 større leiligheter. Endringene var omfattende, og inkluderte blant annet ny atkomst til leilighetene fra nybygd svalgang, nye balkonger, felles takterrasse samt oppføring av påbygg på taket i form av fem separate innebygde stuer på 19 m². Departementet vurderte at tiltaket kvalifiserte som en hovedombygging fordi byggets funksjonelle og visuelle karakter var fundamentalt endret.

4. Gjenoppføring av større tilbygg (Prop. 64 L (2020-2021) s. 50)

I motsatt retning til de ovennevnte eksemplene går en uttalelse fra departementet vedrørende tilbygg. Departementet uttaler at hovedombygging forutsetter ombygging av hele bygningen, og ikke bare av tilbygget. Dette betyr at selv om et større tilbygg blir totalødelagt, vil ikke gjenoppføring bli ansett som en hovedombygging. Departementet uttaler at det er mer naturlig å anse dette som vesentlig reparasjon, med den følge at det kun er tilbygget som må oppfylle relevante krav i TEK17.

Økte kostnader ved hovedombygging

En av de viktigste konsekvensene av at et tiltak defineres som en hovedombygging, er at det utløser krav om oppgradering til dagens tekniske forskrift. Dette kan medføre betydelige økonomiske kostnader for utbygger, ettersom det innebærer at hele bygget – ikke bare den delen som ombygges – må oppfylle kravene i TEK17.

Som eksempler på krav som vil bli pålagt, nevnes krav til energieffektivitet, brannsikkerhet, universell utforming/tilgjengelighet og tilpasninger for å sikre bygget mot framtidige klimautfordringer. Kostnadene ved en slik total oppgradering kan i noen tilfeller innebære at det blir mer økonomisk belastende for utbygger enn å bygge nytt.

Hvordan kan du som utbygger innrette deg?

For utbyggere er det svært viktig å avklare tidlig i prosessen om tiltaket deres vil defineres som en hovedombygging. En slik avklaring er viktig for å få en oversikt over krav som gjelder for tiltaket og hvilke kostnader som vil påløpe.

En grundig vurdering av hva som regnes som hovedombygging, og hvilken betydning dette har for søknadsprosessen og tekniske krav, bør alltid gjøres i samråd med kvalifiserte rådgivere og den aktuelle kommunen, f.eks. gjennom en forhåndskonferanse.

Oppsummert

Hovedombygging er en juridisk betegnelse som innebærer omfattende bygningsmessige endringer. Grensene mellom vanlig vedlikehold, vesentlige endringer / vesentlige reparasjoner og hovedombygging, er ikke alltid skarpe. En konkret helhetsvurdering av tiltaket, dets omfang og byggets fornyelse vil være avgjørende.

Eksempler fra praksis viser at tiltak som medfører store endringer i bærekonstruksjoner, vegger, tak, planløsning og tekniske installasjoner ofte vil bli definert som hovedombygging.

Terskelen for å definere et tiltak som en hovedombygging skal være svært høy. Dette kan også ses i sammenheng med endringene som ble gjort i pbl. § 31-4, som regulerer kommunenes adgang til å gi helt eller delvis fritak fra krav i TEK17 ved tiltak på eksisterende byggverk. I vår neste artikkel vil vi gi innblikk i denne bestemmelsen og hvordan den anvendes i praksis.

Artikkelforfatterne er Øistein Sandstå Jacobsen, Advokat/partner hos Stiegler Advokatfirma AS og Tom Andre Sivertsen, Jurist/Seniorrådgiver/Fagspesialist byggesak hos Sweco Norge AS.