I 1999 kjøpte faren, som i dag er 73 år, to seksjoner i et
bygg i Trondheim. Siden dette har han bodd i en av seksjonene. En av de andre seksjonene
var en næringsseksjon, som han etter hvert ønsket å utvikle til bolig.
Ville ha leiligheten tilbake
I 2019 ble deler av næringsseksjonen godkjent ombygd til to
boligenheter, og faren fikk innvilget byggelån til prosjektet. Planen var å
leie ut leilighetene, og det samme gjeldt gjenværende del av næringsseksjonen.
Men med totalt tre boenheter ville faren komme i konflikt
med eierseksjonsloven, som sier at det ikke er lov å eie mer enn to leiligheter
i sameie. Etter råd fra sin revisor ble det til at sønnen i 2020 fikk kjøpe
hele den opprinnelige næringsseksjonen, som nå var under ombygging. Kjøpesummen
var 1,1 millioner kroner, tilsvarende det faren betalte i 1999. Skjøte ble
signert i februar 2020.
I februar 2021 fikk faren beskjed fra banken om at han fra
1. januar 2022 måtte betale avdrag på boliglånet sitt. Faren var personlig
ansvarlig for byggelånet på det tidspunktet. Han hadde tidligere hatt et
avdragsfritt lån. Dette endret seg da næringsseksjonen ble overdratt sønnen,
siden det innebar en betydelig redusert pantesikkerhet for bankens utlån.
Utover i 2021 var far og sønn uenige om den ene
boligseksjonen og næringsseksjonen skulle tilbakeføres faren. Faren tok kontakt
med advokat, og i mai 2022 ble det fremsatt krav om tilbakeføring overfor sønnen,
som motsatte seg det.
Faren tok i november 2022 ut søksmål mot sønnen ved
Trøndelag tingrett med krav om å få overført grunnbokshjemmelen til
næringsseksjonen og den ene boligseksjonen. Det ble anført at overdragelsen var
proforma og at det var en klar forutsetning mellom partene at faren skulle få
tilbakeført næringsseksjonen og den ene boligseksjonen etter reseksjoneringen.
Uansett var det grunnlag for å tilsidesette avtalen i medhold av avtaleloven §
36. Sønnen anførte at overdragelsen ikke var proforma, men reell og bindende.
Tingretten kom til at overføringen av grunnbokshjemmelen var
reell, og fant heller ikke grunnlag for å revidere avtalen etter avtaleloven §
36.
Tok omkamp
Faren anket dommen, og far og sønn møttes derfor på ny i
retten i september i år – denne gang i Frostating lagmannsrett.
Under ankeforhandlingen viste faren til at overdragelsen var
proforma, noe begge parter var klar over. Det var derfor ikke nødvendig å opprette
en kjøpekontrakt.
- Overføring av grunnbokshjemmel innebærer ikke
uten videre at eiendomsretten er overført. Realiteten mellom partene er
avgjørende, ble det anført fra faren.
Det ble i tillegg poengtert at det «ikke fantes noe
fornuftig motiv» for at sønnen skulle få overført verdier for i overkant av syv
millioner kroner mot å betale 1,1 millioner kroner. I tillegg ble det vist til
at det ville innebærer en uønsket og vesentlig begunstigelse av sønnen fremfor farens
andre sønn.
I retten argumenterte sønnen for at det ikke er holdepunkter
ved overdragelsen som sannsynliggjør at denne var proforma eller at partene
avtalte en tilbakeføring.
- Motivet til faren for å overføre næringsseksjonen
til sønnen var skattemessige forhold, at han slapp å betale skatten han ble
forespeilet av revisoren, og at han ønsket å forfordele sønnen fremfor sin
andre sønn, anførte sønnens advokat i retten.
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn
tingretten. Lagdommerne har kommet til at overdragelsen til sønnen ikke var
reell. I likhet med tingretten finner lagmannsretten at flere objektive
holdepunkter taler for at overdragelsen var en reell disposisjon. Formelt ble
eiendomsretten overført sønnen ved skjøtet, som også ble tinglyst. Sønnen har
også opptrådt som eier ved å betale kjøpesummen, påta seg ansvaret for
utgiftene, administrere leieforhold, søke om reseksjonering og pantsette
seksjonene for eget lån, skriver lagmannsretten.
- Det er imidlertid flere forhold som taler i
motsatt retning, innleder Frostating lagmannsrett.
Retten påpeker at det er «påfallende» at det ikke ble
inngått skriftlig avtale mellom partene om «en såpass viktig og omfattende
transaksjon». I tillegg var det faren som betalte dokumentavgiften, «noe kjøper
vanligvis dekker». Retten mener også det fremstår unaturlig at faren dekket alle
utgiftene ved ombyggingen av leilighetene både før og etter overskjøtingen, i
alt 2,2 millioner kroner, dersom formålet var at sønnen skulle sitte som eier.
- Det tilføyes at kjøpesummen ikke ble betalt før
reseksjoneringen var i orden i oktober 2020, altså åtte måneder etter
overdragelsen, skriver Frostating lagmannsrett og legger til:
- Gjennomføringen av overdragelsen taler således
ikke entydig for at den var reell.
«Mye frem og tilbake»
Retten har også sett på veien frem mot transaksjonen, og
etter å ha gjennomgått diverse korrespondanse kommenterer lagmannsretten at «den
juridiske redegjørelsen over flere sider var nok ikke lett tilgjengelig for (faren)».
Faren har videre forklart at det forut for overdragelsen hadde vært mye frem og
tilbake om hvilken løsning han skulle gå for, og for ham fremsto dette
«rotete».
Advokaten som bistod med overdragelsen forklarte seg for
lagmannsretten, men han kunne ikke huske begrunnelsen for at næringsseksjonen
ble overført sønnen. Ifølge advokaten var fokuset hvem som skulle stå som eier
av seksjonen når reseksjonering skjedde, slik at man unngikk ervervsforbudet.
Slik lagmannsretten vurderer det, har det formodningen mot
seg at faren ønsket å gi fra seg hele verdien som næringsseksjonen
representerte. Sønnen hadde heller ingen rimelig grunn til å oppfatte det slik
at faren skulle ønske dette, mener retten. Lagmannsretten viser til at overdragelsen
har hatt en svært negativ innvirkning på farens økonomi.
- Ifølge ham selv er han «låst» økonomisk til
leiligheten han bor i, uten mulighet for å kjøpe og flytte til en mer lettstelt
leilighet. Gjeldsbelastningen, som inkluderer det konverterte byggelånet for de
nye boligseksjonene, er tyngende og overgår pensjonsutbetalingen han har. Dette
er ikke bestridt av (sønnen), og disse forholdene har også vært synlige for ham
hele tiden, skriver Frostating lagmannsrett.
- Seksjonene skal tilbakeføres
- Etter en helhetsvurdering hvor både
gjennomføringen av overdragelsen, virkningene, partenes oppfatning og motiv er
vurdert, konkluderer lagmannsretten med at disposisjonen må anses delvis
proforma i den forstand at overdragelsen ikke var reell for næringsseksjonen og
den ene boligseksjonen. Disse to seksjonene skal således tilbakeføres (faren),
heter det i dommen.
I den enstemmige dommen fremgår det også at sønnen dømmes
til å betale sakskostnadene til faren for tingretten og lagmannsretten, samlet
på 388.000 kroner. Frostating lagmannsrett har kommet til at faren skal betale
dokumentavgift og tinglysingsgebyr for overføringen av grunnbokshjemmelen.
