Artikkelserie: Bevaringsverdige bygg og områder – hvilke regler gjelder?

I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke verneregler som ofte kommer til anvendelse, herunder hva det innebærer at en eiendom er listeført, bevaringsregulert eller fredet. Til sist ser vi på hvor dispensasjonssøknader skal sendes og hvem som bærer risikoen for dispensasjonsprosessen og oppfyllelse av offentligrettslige krav.

Hvilke regelverk må byggherren og totalentreprenøren forholde seg til?

Det eksisterer to lover om bygningsvern: kulturminneloven og plan- og bygningsloven. Kulturminneloven ivaretar de nasjonale og regionale kulturminneinteressene, mens plan- og bygningsloven ivaretar de lokale interessene. Regelverket innebærer at byggherren og totalentreprenøren må forholde seg til følgende typer bygningsvern (rangert fra mildest til strengest):

· Kommunal listeføring, f.eks. Byantikvarens gule liste

· Kommunal bevaringsregulering i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan

· Statlig fredning etter kulturminneloven

Hvordan forholde seg til kommunal listeføring?

Flere kommuner har innført kommunal listeføring som vernetiltak. Slik listeføring er ikke lovregulert, og listeføringen har derfor ingen klare rettsvirkninger. Listeføringen har likevel flere praktiske konsekvenser.

Artikkelserie: Risikoen for eksisterende bygningsmasse og grunnforhold i rehab-prosjekter

Til illustrasjon ble Oslo kommunes «gule liste» opprettet i 1962 av Byantikvaren. At en eiendom er listeført her innebærer at Byantikvaren skal få uttale seg i byggesaker som berører eiendommen. Dette skjer ved at Byantikvaren får videresendt aktuelle søknader fra bygningsmyndighetene. For kulturminner av denne vernetypen uttaler Byantikvaren seg om eksteriørmessige/ytre endringer. 

Erfaringsmessig har Byantikvaren fokus på å opprettholde kvaliteten ved byggets hovedform og fasader, spesielt det som vender mot vei, gate eller annet offentlig rom.

Byantikvarens vurderinger har vist seg å veie tungt i kommunens saksbehandling. Som for øvrige prosesser som angår kulturminner kan det ofte være tidsbesparende å innlede en tidlig dialog med kommunen og Byantikvaren, gjerne før søknaden sendes inn.

Hvordan forholde seg til kommunal bevaringsregulering?

Kommunal bevaringsregulering er kommunens fremste mulighet til å beskytte verneverdige bygg og områder. At eiendommen er regulert til bevaring vil fremgå i reguleringskartet ved at eiendommen er skravert, ofte med tillegg av påskrift.

Artikkelserie: Konkurransegrunnlaget og tilbudet i rehab-prosjekter

Bevaringsregulering innebærer at det i reguleringsplanen inntas bestemmelser om vern som fastsetter bruk og grenser for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse. For eksempel vil reguleringsplanen ha bestemmelser om at eksisterende bygninger skal bevares. Mindre endringer vil gjerne tillates, men da under forutsetning av at eksteriøret beholder sitt opprinnelige preg eller føres tilbake til opprinnelig utseende. 

Typisk vil det også være strenge krav dersom bygninger med kommunal bevaringsregulering på grunn av brann eller annen uopprettelig skade må erstattes med nybygg. Normalt vil regulering til bevaring ikke omfatte interiør, men det kan omfatte bærende konstruksjoner.

Bevaringsreguleringen innebærer at mulighetsrommet for hva som er tillatt på eiendommen innskrenkes. Søknad om tiltak, særlig fasadeendringer, vil normalt være avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. En eventuell dispensasjon endrer ikke reguleringsstatusen, og et eventuelt nytt tiltak krever ny søknad og ny dispensasjon.

Artikkelserie: Valg av vederlagsformat i rehab-prosjekter

Hvordan forholde seg til bygningsvernet i kultur?

Den strengeste formen for vern etter kulturminneloven er fredning. Til forskjell fra kommunal listeføring og kommunal bevaringsregulering vil fredning normalt omfatte både eksteriør og interiør. Dette innebærer at alt arbeid på bygget utover normalt vedlikehold er søknadspliktig og krever dispensasjon fra Statsforvalteren. Hva som anses som vedlikehold tolkes strengt. For eksempel vil endring av malingstype eller farge ikke anses som vedlikehold, mens maling med samme malingstype og farge anses som vedlikehold. Grensedragningen mellom tiltak som ikke krever dispensasjon, og tiltak som krever dispensasjon, kan derfor være vanskelig.

Av denne grunn er det ofte nyttig at byggherren og totalentreprenøren tidlig innleder en dialog med Statsforvalteren. Kulturminnemyndigheten har nemlig veiledningsplikt. For å tilrettelegge for en effektiv saksbehandling bør byggherren og/eller totalentreprenøren gjøre et godt grunnarbeid ved å beskrive de planlagte tiltakene på en presis og utfyllende måte. I tillegg bør det vurderes om Statsforvalteren skal inviteres på befaring. Merk at det i enkelttilfeller ytes tilskudd til istandsetting, sikring og skjøtsel av kulturminner.

Artikkelserie: Valg av entreprisemodell i rehab-prosjekter

Hvor skal dispensasjonssøknader sendes?

Tiltak på eiendommer som bare er kommunalt listeført, for eksempel på gul liste, krever ikke dispensasjon. Likevel bør det tidlig innledes dialog med den kommunale plan- og bygningsavdelingen (og Byantikvaren i kommuner hvor dette finnes).

Søknad om tiltak på eiendom som er bevaringsregulert i reguleringsplan skal sendes til plan- og bygningsavdelingen i kommunen hvor eiendommen ligger, jf. plan- og bygningsloven § 19-2. Søknader om tiltak på fredede bygg skal sendes til Statsforvalteren i fylket hvor kulturminnet befinner seg. Dersom tiltaket angår samiske kulturminner, skal dispensasjonssøknaden sendes til Sametinget. Dispensasjonssøknaden sendes fra eieren av bygget/eiendommen.

Hvem bærer risikoen for dispensasjonsprosesser og oppfyllelse av offentligrettslige krav?

Dispensasjonsprosesser og dialog med kulturminnemyndighetene kan bli både tids- og ressurskrevende. Dersom vernet eksisterte allerede på tilbudsstadiet, er det totalentreprenøren som bærer risikoen for å oppfylle eksisterende offentligrettslige krav. Totalentreprenæren er nemlig ansvarlig for at prosjekteringen, utførelsen og sluttresultatet er i samsvar med lover, forskrifter og offentlige vedtak, jf. NS 8407 pkt. 15.1 og 14.4. Totalentreprenøren må da enten søke om dispensasjon, eller utføre tiltak som gjør at sluttresultatet ikke kommer i konflikt med det aktuelle vernet.

Høyt konfliktnivå i byggebransjen: - Flere av tvistene kunne trolig vært unngått

Dersom det skjer endringer i lover eller forskrifter, eller fattes vedtak som innebærer at sluttresultatet må endres, og dette skjer etter totalentreprenøren innga sitt tilbud, vil som utgangspunkt byggherren bære risikoen. Totalentreprenøren kan da for eksempel påberope arbeid med dispensasjonssøknader og/eller endret prosjektering/utførelse som grunnlag for tilleggsvederlag og/eller fristforlengelse. 

En viktig begrensning er imidlertid at byggherren kun bærer risikoen for regelendringen dersom totalentreprenøren ikke burde tatt endringen i betraktning da tilbudet ble gitt, og totalentreprenøren heller ikke burde unngått følgene av de aktuelle regelendringene, se NS 8407 pkt. 15.2 (3).