Artikkelserie: Valg av vederlagsformat i rehab-prosjekter

I bygge- og anleggsprosjekter opereres det med en lang rekke forskjellige vederlagsformater, og partene står naturligvis fritt til å avtale de konkrete oppgjørsmekanismene i den enkelte kontrakt. 

På den ene ytterkanten står regningsarbeidsformatet, og på den andre ytterkanten står ulike varianter av fastprisformatet. I praksis er det imidlertid ofte vanlig å velge en kombinasjon av ulike vederlagsformater for de ulike arbeidene og ytelsene i prosjektet.

Regningsarbeider innebærer at totalentreprenøren har krav på dekning av pådratte og nødvendige kostnader med tillegg av et påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste, se NS 8407 pkt. 30.1 (1). Oppgjørsformen er derfor basert på avregning etter medgått tid og faktisk materialforbruk. Dersom partene ikke har avtalt et vederlagsformat, er utgangspunktet at det aktuelle arbeidet utføres som regningsarbeid.

Motsatsen til regningsarbeid er fastprisformatet. Den tradisjonelle fastpriskontrakten innebærer at den endelige prisen avtales i forkant av utførelsen, og at totalentreprenøren i utgangspunktet bærer risikoen for at arbeidstimene og materialforbruket som er nødvendig for å ferdigstille prosjektet er inkludert i prisen. Fastpris skal i utgangspunktet gi forutsigbarhet for begge parter. 

For byggherren er risikoen for kostnadsøkninger først og fremst begrenset til eventuelle krav om tilleggsvederlag fra totalentreprenøren etter kontraktsinngåelsen. For totalentreprenørens del er risikoen først og fremst knyttet til om arbeidene og ytelsene i prosjektet er priset riktig ved kontraktsinngåelsen.

Artikkelserie: Valg av entreprisemodell i rehab-prosjekter

For at et rehab-prosjekt skal lykkes, er valg av entreprisemodell avgjørende. Valget setter rammen for gjennomføringen av arbeidene, styringen av økonomi og fremdrift, samt oppfyllelsen av ønskede behov og mål i prosjektet.

I tillegg til en forhåndsavtalt fastpris for alle leveransene i en kontrakt, er også rundsumposter og enhetspriser andre varianter innen fastprisformatet. Rundsumposter og enhetspriser innebærer at arbeider og/eller leveranser brytes opp, og prises i mindre poster/enheter. Eksempelvis prises rigg- og driftsytelser ofte med en rundsum, mens innvendige dører av en gitt type avtales til stykkpris.

Hvilke vederlagsformater bør benyttes?

Valg av vederlagsformat henger nært sammen med valg av entreprisemodell. Etter vår erfaring er det primært fastprisformatet som går igjen i kontrakter for rehab-prosjekter. Foruten at partene på generelt grunnlag ofte oppfatter at fastpris er godt egnet, oppfatter vi at dette valget også er en konsekvens av at totalentreprisen er en hyppig valgt entreprisemodell.

Hvilket vederlagsformat som bør benyttes vil naturligvis avhenge av konkrete forhold ved det enkelte prosjekt. Vi mener imidlertid det er viktig og nyttig med grundige refleksjoner rundt valg av vederlagsformat i rehab-prosjekter. Basert på typiske trekk ved rehab-prosjekter er det rom for å gi noen generelle anbefalinger av hvilke vederlagsformater som bør benyttes.

For det første bør enhetspriser i langt større grad vurderes brukt i rehab-prosjekter. Fastprisen og kontraktssummen kan for eksempel være basert på forutsetninger om at det skal leveres et gitt antall enheter til en fastpris per enhet (enhetspris), men at endelig avregning skal foretas basert på det som faktisk er levert. Særlig gjelder dette hvor omfanget av en ytelse, eller av et arbeid som skal utføres, kan være uklart. Dersom det på tilbudsstadiet likevel er mulig å kalkulere prisen pr. enhet som skal utføres, vil enhetsprisen gi begge parter en viss forutberegnelighet til tross for at omfanget er usikkert. 

Et konkret eksempel hvor slik prising kan være hensiktsmessig, er for systemvegger/skillevegger hvor rominndelingen ikke er avklart på tilbudsstadiet. Dette vil typisk være tilfellet i rehabilitering av næringslokaler hvor leietakernes behov og ønsker først avklares etter at totalentreprenøren har inngitt tilbud til byggherren.

Videre kan regningsarbeidsformatet være godt egnet for mange typiske arbeidsoperasjoner i et rehab-prosjekt. Selv om regningsarbeid i utgangspunktet ofte fremstår mer uforutsigbart og risikofylt for byggherren, er vår erfaring at kombinasjonen fastpris og regningsarbeid er godt egnet i rehab-prosjekter hvor det er knyttet usikkerhet til hva man faktisk vil avdekke og må håndtere underveis i prosjektet.

- Flere av tvistene kunne trolig vært unngått

Konfliktnivået i byggebransjen er tidvis høyt, og rehabiliteringsprosjekter har vist seg å ikke være et unntak fra dette.

Et konkret eksempel på arbeider som det erfaringsmessig kan være hensiktsmessig å trekke ut av fastprisen, og i stedet prise som regningsarbeider, er rive- og saneringsarbeider. Ofte er det ikke avklart ved kontraktsinngåelsen hvilke forhold og materialer totalentreprenøren vil påtreffe når de fysiske arbeidene igangsettes. For eksempel kan omfanget av helse- og miljøskadelig avfall være usikkert på forhånd. 

Begge parter vil i en slik situasjon være tjent med at arbeidene utføres som regningsarbeid. Byggherren vil da unngå at totalentreprenøren priser inn usikkerhet og risiko i fastprisen for det ukjente som kanskje aldri materialiserer seg. Totalentreprenøren vil på sin side få forutsigbarhet, og kan være trygg på at nødvendige kostnader blir dekket uavhengig av, for eksempel, den mengden asbest som avdekkes.

Som det fremgår, er «det ukjente» den sentrale risikofaktoren i rehab-prosjekter. Vi anbefaler derfor å vie ekstra tid og ressurser til en grundig vurdering av vederlagsformatet ved kontraktsutformingen. Et gjennomtenkt vederlagsformat basert på prosjektets konkrete forhold vil redusere risiko, styrke forutberegneligheten og legge grunnlaget for et positivt samarbeid mellom partene.

Artikkelforfatterne er advokater i DLA Piper.