Artikkelserie: Risikoen for eksisterende bygningsmasse og grunnforhold i rehab-prosjekter

Standardkontrakten for totalentrepriser (NS 8407) regulerer risiko for grunnforhold og arbeidsunderlaget i to ulike bestemmelser; punkt 22.3 (det fysiske arbeidsunderlaget) og punkt 23 (grunnforholdene). Det felles utgangspunktet etter bestemmelsene er at byggherren bærer risikoen for avvik dersom situasjonen avviker fra det totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med».

I denne artikkelen ser vi nærmere på hva totalentreprenøren har «grunn til å regne med» i rehab-prosjekter, samt hva partene bør tenke på ved overføring av risiko for det fysiske arbeidsgrunnlaget.

Hvor går grensen for det «ukjente» i rehab-prosjekter?

Bestemmelsen om hvem av partene som skal bære risikoen for den eksisterende bygningsmassen slår fast at det fysiske arbeidsgrunnlaget skal være slik totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med» ut fra «kontrakten», «oppdragets art» og «omstendighetene for øvrig», jf. NS 8407 pkt. 22.3 (2). Standardkontrakten gir anvisning på en bred vurdering som for rehab-prosjekter reiser noen særlige spørsmål.

Et rehab-prosjekt er i sin natur et prosjekt hvor det regelmessig oppstår overraskelser knyttet til det eksisterende arbeidsgrunnlaget. Denne iboende risikoen innebærer imidlertid ikke at det nødvendigvis er i byggherrens interesse at totalentreprenøren priser inn et stort påslag for å ta høyde for eventuelle ukjente forhold. Unødvendig prising av en eventuell og ukjent risiko vil kunne medføre at byggherren betaler unødvendig mye for en risiko som ikke materialiserer seg.

Rettspraksis viser imidlertid at domstolene legger til grunn at standardkontrakten i rehab-prosjekter må forstås slik at totalentreprenøren bærer en betydelig risiko for forhold ved arbeidsgrunnlaget som kan være relativt vanskelig å avdekke i tilbudsfasen. Borgarting lagmannsrett har nylig, i januar 2024, påpekt at et rehab-prosjekt, basert på «oppdragets art», hever terskelen for hva totalentreprenøren kan påberope som et avvik fra hva han hadde «grunn til å regne med».

Artikkelserie: Konkurransegrunnlaget og tilbudet i rehab-prosjekter

Hva bør byggherren tenke på ved utarbeidelsen av konkurransegrunnlaget?

Opplysninger i tilbudsgrunnlaget og kontrakten vil naturligvis tillegges vesentlig vekt i vurderingen av hva totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med» i et rehab-prosjekt. Dersom kontrakten gir klart uttrykk for at totalentreprenøren må ta høyde for at det eksisterende bæresystemet ikke er dimensjonert for å oppfylle funksjonsbeskrivelsen og dagens forskriftskrav, vil totalentreprenøren ikke kunne høres med at utskiftning av bæresystemet er en byggherrerisiko som gir grunnlag for tilleggsvederlag og/eller fristforlengelse.

Videre vil terskelen for hva totalentreprenøren hadde «grunn til å regne» med også påvirkes av øvrige omstendigheter, slik som alderen på det eksisterende bygget. Terskelen for hva som vil utgjøre et avvik stiger med alderen, ettersom det i eldre bygg i utgangspunktet er en større risiko for å møte på uforutsette forhold. I et bygg fra 1970-tallet vil det for eksempel måtte forventes en rekke typer miljøfarlig avfall som i dag ikke lenger benyttes (typisk på grunn av endret byggeskikk eller forbud mot bygningsmaterialer). 

Artikkelserie: Valg av vederlagsformat i rehab-prosjekter

Valg av vederlagsformat er sentralt i ethvert entrepriseprosjekt, og naturligvis også i et rehab-prosjekt.

Et konkret eksempel er dagens forbud mot bruk av kortkjedede klorparafiner som fra ca. 1975-1990 ble benyttet i vinduer. I et bygg fra 1980-tallet vil derfor rivearbeider og avfallsbehandling av klorparafinholdige vinduer som hovedregel ikke utgjøre et avvik fra hva totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med ».

I vurderingen av hva totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med», er det viktig å understreke at byggherren før kontraktsinngåelsen har en plikt til å opplyse om forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser som byggherren kjente eller måtte kjenne til, og som det var nærliggende å anta at totalentreprenøren hadde interesse av å få, jf. NS 8407 pkt. 23.1 (3). Denne plikten er i standardkontrakten direkte inntatt i bestemmelsen om grunnforhold, men vil også gjelde for arbeidsgrunnlaget og det eksisterende bygget i et rehab-prosjekt. Byggherren svarer naturligvis for at de opplysningene som gis til totalentreprenøren om grunnforhold og arbeidsgrunnlaget i forbindelse med kontraktsinngåelsen er riktig.

Totalentreprenøren er på sin side forpliktet til å gjennomføre undersøkelser som aktsomme besiktigelser av byggeområdet og dets omgivelser, samt innhente opplysninger om forhold ved grunnen som kan fremskaffes ved henvendelse til offentlige etater. I et rehab-prosjekt, hvor det er et eksisterende bygg som kan besiktiges, blir det ofte reist spørsmål om totalentreprenøren har gjort nødvendige forundersøkelser. 

Artikkelserie: Valg av entreprisemodell i rehab-prosjekter

For at et rehab-prosjekt skal lykkes, er valg av entreprisemodell avgjørende. Valget setter rammen for gjennomføringen av arbeidene, styringen av økonomi og fremdrift, samt oppfyllelsen av ønskede behov og mål i prosjektet.

I tillegg til visuelle besiktigelser skal totalentreprenøren også innhente enkelte opplysninger om forhold ved bygget og grunnen gjennom kontakt med offentlige etater – og i noen tilfeller også andre det er nærliggende for totalentreprenøren å kontakte, jf. NS 8407 pkt. 23.1 (2). For eksempel må det legges til grunn at dette omfatter å innhente oversikter over vann- og avløpsanlegg fra det offentlige eller andre private selskaper som har lagt kabler eller rør i grunnen. Det er imidlertid ikke et krav om at totalentreprenøren må gjennomføre grunnundersøkelser.

Overføring av risiko for det fysiske arbeidsgrunnlaget

Byggherrer ønsker regelmessig i rehab-prosjekter å overføre risikoen for overraskelser i den eksisterende bygningsmassen til totalentreprenøren. Standardkontrakten har bestemmelser som kommer til anvendelse på avtaler om endret risikoplassering for prosjektering (NS 8407 pkt. 24.2) og grunnforhold (NS 8407 pkt. 23.2), men ingen særskilte bestemmelser om endret risikofordeling for arbeidsgrunnlaget.

Selv om standardkontrakten er taus om dette, innebærer avtalefriheten at partene står fritt til å avtale en endret risikoplassering også for arbeidsgrunnlaget. Det er imidlertid viktig at slike avtaler er så klare og eksplisitte som mulig. Vi har i enkelte tilfeller erfart at byggherrer inntar mer eller mindre vage formuleringer i tilbudsunderlaget som oppfordrer tilbyderen til å befare og undersøke arbeidsunderlaget før kontraktsinngåelsen. Dette er formuleringer som ofte er relevante i forståelsen av hva totalentreprenøren hadde «grunn til å regne med», men som sjeldent er tilstrekkelig til å entydig fastslå at partene har avtalt en særskilt og utvidet risikoovergang for arbeidsgrunnlaget.

Ved vurderingen av om det skal avtales ytterligere risikooverføring fra byggherren til entreprenøren, sammenlignet med hva som følger av standardkontrakten, er det viktig at byggherren har en forståelse av priskonsekvensene slike avtaler kan og vil medføre. Dette gjelder uavhengig av om risikooverføringen gjelder prosjekteringen, arbeidsgrunnlaget eller grunnforholdene.

Artikkelforfatterne er advokater i DLA Piper.