SENTRALEN (Estate Nyheter): NEF og Selvaag Bolig arrangerte 28. mars sin halvårlige boligkonferanse. Det var dagen etter Norges Banks rentebeslutning, og den fikk gjennomgå på konferansen.
Adm. direktør Carl O Geving i NEF påpekte at boligmarkedet er veldig variert. Omsetningen av brukte boliger er rekordhøy. Boligprisveksten er sterk i det nye året. Det er et lite oppsving i nyboligsalget, men fra lave nivåer.
– Jeg tror dette kan forklares veldig enkelt med tre ting: Boligbehov, kjøpekraft og forventning. Boligbehovet er økende, fordi vi har en sterk befolkningsvekst. Det klumper seg sammen i storbyene og pressområdene. Vi har bygget for lite mange steder, og vi har bygget til dels feil. Det er bygget for få inntektsboliger som folk har råd til.
– Vi bygger heller ikke nok tilpasset en aldrende befolkning. Kjøpekraften øker, og renten er høy, men den toppet ut i desember 2024. Lønningene har økt, og foreldrebanken er veldig aktiv, sa Geving.
Frykt
Geving konstaterte at forventningene om boligprisvekst er sterk. Det skaper en «fear of missing out». Folk er redde for ikke å komme med før prisene stiger for mye.
– Fremover ligger det an til et betydelig tilbudsunderskudd både i boligmarkedet og leiemarkedet. Da tror vi at vi får et vedvarende press på både boligpriser og leiepriser. Så vil noen si at beslutningen fra Norges Bank virker motsatt, den kjøler ned og bremser prisveksten.
– Men vi tror faktisk at det kan gå omvendt. Vi har erfaringer nå i tre år med høyrenteregimet at det er nyboligmarkedet som rammes. Boligbygging er såpass kapitalkrevende, og kapital er dyrt. Vi har sett en overføring av kjøpekraft til bruktboligmarkedet, sa Geving.
Kan ikke flytte
Han advarte mot en «haukete» linje fra Norges Bank. Vår sentralbank kan holde en høy rente lenger enn noen annen sentralbank i verden.
– Det føre til at boligprisene vil fly høyt, fordi boligbyggingen forblir lav. Det høres rart ut, men jeg tror faktisk at det kan skje. Da er det en fare for at Norges Bank i sin iver etter å få prisveksten ned skaper langtidsvirkninger i økonomien. Det blir bosettingsutfordringer, folk kan ikke flytte til byene.
Geving vil i likhet med LO ha en revurdering av mandatet til Norges Bank. Han mener det begynner å bre seg en usikkerhet om Norges Banks mandat er riktig. Geving hevdet at kronen styres nå av det som skjer i USA. Det er ikke noe belegg for at styringsrenten påvirker kronekursen. Vektingen i debatten om kronen endrer seg hele tiden.
Ingen tvil
– Det er ingen tvil om at renten tynger store deler av byggebransjen. Jeg tror Norges Bank bremser utviklingen, men jeg tror også vi får en vekst i boliginvesteringene neste år. Når bruktboligprisene har steget mye nok, vil det utløse større investeringer.
Geving sa at selv med en rente på 4 prosent neste år, er det fortsatt dyrt å finansiere boligbygging. Det blir færre som har råd til å eie egen bolig. Paradokset er at både private og AS-eide utleieboliger fortsetter å rase i Oslo. Du får for lite av alt.
– Jeg tror færre kommer til å flytte på seg. Det er veldig negativt for økonomien og sysselsettingen. Norges Bank styrer så hardt på inflasjonsmålet at det skaper langtidsvirkninger og en nedside som vi ikke merker nå. Vi er de første til å merke det, fordi vi driver med noe av det mest kapitalintensive næring i landet.
Overrasket
Men det er ikke helsvart. Adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig sa at det hadde vært enda bedre om renten hadde gått ned. Han ble overrasket over at Norges Bank ikke satte ned renten. Det skyldes den tydelige guidingen fra sentralbanksjefen senest for halvannen måned siden.
Molvik mener Norges Bank kunne ha satt ned renten nå og heller sagt at det blir ikke noen flere kutt i år.
– Det går mer på vurderingsevnen enn selve mandatet. Men utover det, er ikke rentene noe stort problem for vår del. Det er fortsatt pressområdene som går veldig bra. Årsaken er mangelfull regulering, som gjør at tilbudssiden er veldig lav. Det må reguleres mer, det er det beste verktøyet.
Molvik sa at allerede i fjor snudde markedet i pressområdene. Markedet er ikke normalt, men Selvaag opplever at det er bra i storbyene.
– Det er ikke så høye marginer som før, men de er fortsatt bra. Det skyldes igjen en veldig lav tilbudsside i Oslo og Bergen.
Ekstremt latterlig
Regjeringen har som mål igangsetting av 130.000 nye boliger frem mot 2030. Det trodde ikke Molvik noe på.
– Nei, det er ekstremt latterlig, faktisk. Vi vil ikke være i nærheten, kanskje på halvparten, sa han.
Geving virket heller ikke for optimistisk til målet.
– Det er fint med alle initiativ. Men mitt spørsmål er hvor skal disse boligene bygges, og hva slags boliger skal dette være. Hva skal det koste, hva skal prisen være slik at folk har råd til å betale for dem.
