Artikkelserie: Valg av entreprisemodell i rehab-prosjekter

Selv om det finnes mange ulike entreprisemodeller i bygge- og anleggsprosjekter, sondres det tradisjonelt mellom særlig to modeller; «utførelsesentreprisen» og «totalentreprisen». Imidlertid har «samspillsentreprisen» de seneste årene for alvor gjort sitt inntog, og da særlig i rehab-prosjekter.

I denne artikkelen ser vi nærmere på fordelene og ulempene med de ulike modellene, og hvorfor rehab-aktører oftere bør vurdere samspillsentreprise som entreprisemodell.

Totalentreprise eller utførelsesentreprise?

Det finnes ikke et klart svar på når byggherren bør velge totalentreprisen fremfor utførelsesentreprisen i et rehab-prosjekt.

Erfaringsmessig organiseres de fleste rehab-prosjekter som totalentrepriser. Forklaringen på dette er sammensatt. En viktig drivfaktor er ofte et ønske fra byggherren om å «overlate» mest mulig av prosjektgjennomføringen til en kompetent og erfaren totalentreprenør til forhåndsavtalt fastpris. Ved at totaltotalentreprenøren gis et større ansvar for prosjektering og prosjektgjennomføring reduseres byggherrens forpliktelser og innsatsfaktorer i prosjektet, og dermed også byggherrens risikoeksponering. For private byggherrer uten nødvendige interne ressurser og kompetanse, foretrekkes derfor regelmessig totalentreprisemodellen.

I rehab-prosjektene som gjennomføres som utførelsesentrepriser står derimot ofte en erfaren offentlig byggherre som oppdragsgiver. Bakgrunnen for at offentlige byggherrer i større grad enn private byggherrer velger byggherrestyrte og sidestilte utførelsesentrepriser, skyldes blant annet at det ofte er nokså detaljerte og spesifikke krav til sluttresultatet pga. den særegne virksomheten som skal drives i bygget. 

For eksempel vil det i rehab-prosjekter for sykehus ofte være komplekse grensesnitt mellom ulike fagområder og spesifikke krav fra de ulike brukerne av bygget. Det kan derfor være fordelaktig at byggherren selv sitter i førersetet og har kontroll på detaljprosjekteringen fra a til å. Ettersom utførelsesentreprisen forutsetter og tilrettelegger for en tett og detaljert byggherreoppfølgning, foretrekkes denne entreprisemodellen derfor ofte av offentlige byggherrer.

Imidlertid vil både utførelsesentreprisen og totalentreprisen i enkelte tilfeller føre til en ubalansert risikofordeling dersom rehab-prosjektets iboende risiko for det uforutsette materialiseres. For eksempel kan rivningen av fasaden avdekke at de bakenforliggende dekkeforkantene har så store ujevnheter at fasaden må omprosjekteres og utføres på en helt annen måte enn først antatt. I utførelsesentreprisen vil dette normalt være byggherrens risiko, mens det i totalentreprisen normalt vil være totaltotalentreprenørens risiko. Denne type avvik medfører ofte store kostnader og konflikter mellom partene. Etter vår erfaring kan risikoen for slike konflikter reduseres ved å velge samspillsentreprisen som entreprisemodell.

Bør samspillsentreprisen velges?

Det finnes ingen klar definisjon av samspillsentreprisen, men entreprisemodellen kjennetegnes ved at det er avtalt ulike mekanismer for å styrke samarbeidet mellom kontraktspartene og øvrige aktører i prosjektet. Formålet er å redusere konfliktnivået, og begrense de typiske interessemotsetningene mellom byggherre og totalentreprenør.

Vår erfaring er at de fleste samspillsentrepriser tar utgangspunkt i totalentreprisen, men at samspillsentrepriser i større grad inneholder mekanismer som fremmer samarbeid og fordeler risikoen mellom partene på en mer balansert måte.

- Flere av tvistene kunne trolig vært unngått

Konfliktnivået i byggebransjen er tidvis høyt, og rehabiliteringsprosjekter har vist seg å ikke være et unntak fra dette.

Rehab-prosjekter er ofte komplekse og forutsetter involvering av flere ulike og spesialiserte fagområder. Defineringen og utviklingen av prosjektet gjennom samspill mellom de ulike aktørene i en tidlig fase er derfor ofte i rehab-prosjektets interesse. Eksempelvis vil kravspesifikasjonen med fordel kunne utvikles i fellesskap mellom byggherren og totalentreprenøren (samt eventuelle spesialiserte rådgivere). I slike tilfeller kan totalentreprenørens erfaring og kompetanse sikre implementeringen av gode og rasjonelle løsninger som byggherren ellers ikke hadde oppdaget. 

I tillegg kan totalentreprenøren på et tidlig stadium bidra til å informere byggherren om tids- og kostnadskonsekvenser ved ulike valgalternativer. Videre kan totalentreprenøren og byggherren sammen undersøke bygget, tegninger etc. for å avdekke og/eller redusere risikoen for uforutsette forhold.

Sentralt i alle samspillsmodeller er at det avtales et vederlagsformat med en incitamentsordning tilpasset prosjektet som tilrettelegger for et reelt samspill. Uten en incitamentsordning og vederlagsformat tilpasset prosjektet vil samspillsentreprisen, selv med de beste intensjoner, ofte ikke fungere etter sin hensikt.

Et vanlig utgangspunkt i samspillskontrakter er at totalentreprenøren skal få dekket sine pådratte og nødvendige kostnader. Dette må imidlertid ses i lys av at partene i de fleste samspillsentrepriser også avtaler en «målpris» som skal gi uttrykk for det rehab-prosjektet skal/bør koste. Ved prosjektslutt er det sentrale spørsmålet om totalkostnaden ender over eller under avtalt målpris. Den typiske samspillskontrakten vil da inneholde mekanismer som fordeler den eventuelle kostnadsbesparelsen eller kostnadsoverskridelsen mellom byggherren og totalentreprenøren.

Målpris i fellesskap

Etter vår erfaring er det hensiktsmessig at aktørene tidlig i prosjektet, basert på et grundig forprosjekt, i fellesskap utvikler og fastsetter målprisen. Dette øker sannsynligheten for at det fastsettes en «riktig» og realistisk målpris. Generelt bør målprisen ta tilstrekkelig høyde for rehab-prosjektets iboende risiko for uforutsette forhold og behov for tilpassede løsninger underveis i prosjektet. 

Videre er det formålstjenlig at målprisen forankres hos begge parter. Dette vil øke sannsynligheten for at målprisen forblir en felles og omforent incitamentsordning gjennom hele prosjektet, og at både totalentreprenøren og byggherren ivaretar hverandres interesser. For at målpris skal fungere etter sin hensikt er det derfor viktig at totalentreprenøren involveres i prosjektutviklingsfasen.

Oppsummert kan samspillsentreprisen med fordel oftere vurderes som entreprisemodell i rehab-prosjekter. Det er ikke uten grunn at et av Norges mest komplekse rehab-prosjekter, rehabiliteringen av Høyblokka, reguleres av en samspillskontrakt.

Artikkelforfatterne er advokater i DLA Piper.