Boligåret 2024 nærmer seg slutten. Det ser ut til å bli et overraskende bra år i bruktmarkedet tatt i betraktning av vedvarende høye renter. Eiendom Norge tror på en oppgang i år på bortimot 6 prosent.
Annonse
Mandag 6. januar kl 11. får vi fasiten. Da kommer desembertallene. Og de blir høyst sannsynlig bedre enn det som er normalt for måneden. Handelsbanken Capital Markets venter en sesongjustert oppgang på 0,3 prosent. Banken ser ut til å treffe bra med sin nye analysemodell.
Handelsbanken har en sesongfaktor for desember på -1,0 prosent. Spådommen indikerer derfor en nominell nedgang på 0,7 prosent. Desember er normalt en svak måned i boligmarkedet med liten omsetning.
Ser vi på desembertallene de seneste årene, var det en nedgang i fjor på 0,9 prosent. Fallet var det samme i 2022.
Men på nyåret smeller det. Januar er normalt en svært sterk måned i bruktboligmarkedet. Eiendom Norge tror oppgangen kan bli på hele 4 prosent. Det vil i så fall overgå 3,4 prosent i januar 2024.
I januar 2023 økte bruktboligprisene med 3 prosent. Men i januar 2022 var prisoppgangen på hele 4,8 prosent, så en økning på 4 prosent vil ikke være rekordhøy.
For ett år siden kom det lettelser i utlånsforskriften. Nye lettelser kan sette ytterligere fart på januarmarkedet. Handelsbanken skriver i en forhåndskommentar at økt kjøpekraft i form av lavere renter og solid lønnsvekst vil støtte opp under prisveksten i 2025.
Og i tillegg kommer reduksjonen i egenkapitalkravet fra 15 til 10 prosent. Det fører trolig til en enda høyere etterspørsel. Men tilbudet øker ikke som følger av lettelsene. De som vil inn i markedet, får det enda tøffere.
– Det blir bare flere som kjemper om de få objektene som ligger ute. Det blir litt hardere kamp og høyere priser, sier Nejra Macic i Prognosesenteret.
Kutter i mars
Hva så med rentene? De er av Erling Røed Larsen kalt atomknappen i boligmarkedet. Under har vi vist beregnet langtidseffekten på boligprisene av et rentekutt på 1 prosentpoeng for norske storbyer. De er altså betydelige og antatt høyest i Oslo og Tromsø.
Langtidseffekter av rentekutt - norske storbyerKilder: Macrobond og Handelsbanken
Norges Bank var i desember tydelig på at det første kuttet kommer i mars. Handelsbanken tror det vil utløse en kraftig økning i boligprisene. Med lettelsene i utlånsforskriften gir det en betydelig prisvekst i første kvartal.
Norges Bank har skissert tre rentekutt i 2025. Eiendom Norge venter en prisvekst i kalenderåret 2025 på 10 prosent. Det vil i så fall være den sterkeste veksten siden det elleville boligåret 2016. Så ble den daværende boliglånsforskriften innført.
Solid oppgang
– Eiendom Norge venter en solid oppgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale. Vi tror særlig Stavanger, Bergen og Oslo vil skille seg ut. Her venter vi at boligprisene vil stige over 10 prosent, sa adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge i en pressemelding før jul.
– Boligprisene vil ta igjen noe av det tapte gjennom 2022 og 2023. Da var boligprisutviklingen var moderat samtidig som prisveksten i økonomien ellers var høy. Dette betyr at en prisvekst på 10 prosent i 2025 kun gjør at boligprisene henter inn igjen noe av realprisfallet de siste årene, fortsatte han.
For, korrigerer vi for konsumprisveksten, har det ikke vært noen realprisoppgang de seneste årene. Eksempelvis kostet en gjennomsnittlig bolig i januar 2018 3,5 millioner på landsbasis. I november var denne snittprisen på 4,5 millioner.
Det er nøyaktig det samme som hva den bør koste for å holde tritt med den generelle prisveksten i perioden. Det viser priskalkulatoren til SSB.
7,3 millioner
Hvis vi generelt forutsetter 10 prosent økning i 2025, hva vil da prisene i storbyene ligge på? Jo, med utgangspunkt i novembertallene, vil gjennomsnittsboligen i:
- Oslo stige fra 6,62 millioner kroner til 7,28 millioner. - Stavanger m/omegn stige fra 4,77 millioner kroner til 5,25 millioner. - Tromsø stige fra 4,58 millioner kroner til 5,03 millioner. - Bergen stige fra 4,46 millioner kroner til 4,91 millioner. - Trondheim stige fra 4,30 millioner kroner til 4,73 millioner. - Kristiansand stige fra 3,82 millioner kroner til 4,20 millioner. - På landsbasis stige fra 4,50 millioner kroner til 4,95 millioner.
Men, Eiendom Norge spår en prisoppgang i Oslo på hele 12 prosent. Gjennomsnittsboligen vil i så fall koste 7,4 millioner om ett år. Handelsbanken venter en prisvekst i hovedstaden på hele 30 prosent fra 2024 til utgangen av 2027.
Det skal sies at medianprisen i Oslo er en del lavere. Gjennomsnittet i hovedstaden trekkes opp av flere rådyre boliger.
