Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Hvilke krav kan utleier stille til leieobjektet ved tilbakelevering?
Utleier kan kreve at leieobjektet ved tilbakelevering er i den stand partene har avtalt. Dersom standard leiekontrakt for brukte næringslokaler (“FN1-standarden”) er benyttet, skal leieobjektet være i godt vedlikeholdt stand, dog slik at utleier må akseptere alminnelig slit og elde såfremt leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt med alminnelige intervaller i leietiden. Er leiekontrakten taus, følger det av husleieloven § 10-2 at leieobjektet skal være i samme stand som ved overtakelse, men også her må utleier akseptere alminnelig slit og elde med mindre annet er avtalt. Forholdet til leietakers endringsarbeider drøftes ikke her.
Hvordan kan en konflikt forebygges eller løses?
Tips 1: Godt forarbeid – sørg for gode overtakelsesprotokoller
Konflikter ved tilbakeleveringen skyldes ofte uenighet om leieobjektets stand ved leiestart. Dette kan være vanskelig å påvise, og munner ut i et bevisspørsmål. Når utleier krever istandsetting av leieobjektet eller vederlag for manglende istandsetting, er det som utgangspunkt utleier som har bevisbyrden for at leieobjektet ikke er i kontraktsmessig stand.
Konflikten kan forebygges ved at partene gjør et grundig forarbeid ved leieforholdets oppstart. FN1-standardens punkt 6 (2) legger opp til at det skal føres overtakelsesprotokoll ved overtakelse. Det nærmere innholdet i denne protokollen er det imidlertid opp til partene å bestemme.
Overtakelsesprotokollen bør som et minimum angi eventuelle synlige skader og mangler ved leieobjektet, fortegnelse over medfølgende inventar, måleravlesninger og antall overleverte nøkler. I tillegg bør det gis en generell beskrivelse av leieobjektets stand, og aller helst bør det tas bilder som vedlegges overtakelsesprotokollen. På den måten vil partene ha et sammenligningsgrunnlag ved tilbakeleveringen. Dette er spesielt viktig for utleier hvis leieobjektet er i god stand/nyoppusset ved overtakelse. Hvis utleier skal utføre arbeider i leieobjektet etter overtakelsen, bør også dette fremgå.
Tips 2: Følg opp leietakers oppfyllelse av vedlikeholdsplikten
Ved leieforholdets opphør er det sjelden ønskelig å skulle avslutte med en tvist. Et stort krav tilknyttet vedlikeholdsetterslep er det heller ikke alle leietakere som er i stand til å oppfylle eller betale erstatning for. Manglende vedlikehold kan også resultere i utskiftingsbehov og skader. Det er derfor normalt en fordel å få avdekket mangelfullt vedlikehold før omfanget blir for stort.
For at utleier etter FN1-standarden skal måtte akseptere “alminnelig slit og elde” må leietaker dessuten ha oppfylt sin vedlikeholdsplikt med alminnelige intervaller.
Så vel FN1-standarden som husleieloven gir utleier rett til adgang til leieobjektet for tilsyn, og denne retten bør utleierne benytte seg av.
Tips 3: Innhent fagkyndig bistand for de tekniske vurderingene
Begrepene “godt vedlikehold”, “alminnelige intervaller” og “alminnelig slit og elde” er skjønnsmessige begreper, men de har også en side mot alminnelige, faglige levetidsbetraktninger mv. knyttet til leieobjektets ulike bestanddeler. Hvis det først oppstår konflikt mellom utleier og leietaker om leieobjektets stand, kan det være hensiktsmessig å innhente fagkyndig bistand (BER, OPAK osv.) for å få gjennomført en teknisk vurdering av leieobjektet.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo kontor. Hun er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
Foto: Erik Burås/Studio B13
