Ukens Tips: Sletting av heftelser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er særlig i forbindelse med transaksjoner og finansiering at tinglyste heftelser kan skape problemer.

Når heftelser blir tinglyst på en eiendom, vil heftelsen enten bli rubrisert som “pengeheftelse” eller “servitutt”. Heftelser som antas å kunne innebære en reduksjon av en panthavers dekningsmuligheter, rubriseres som en pengeheftelse. Leieavtaler, forkjøpsretter og festeavtaler er på denne bakgrunn normalt pengeheftelser. Samtlige heftelser som er pengeheftelser vil fremgå av en såkalt panteattest, jf. tingl. § 11 tredje ledd.

I den grad det er foranstående pengeheftelser som en bank ikke vil akseptere å stå bak, vil det være to alternativer for å sørge for at banken får den ønskede prioritet.

For det første kan det forsøkes gjennomført såkalte prioritetsvikelser. Når pantedokumenter/obligasjoner skal vike prioritet er det nødvendig med påtegning på det originale pantedokumentet/obligasjonen, mens det for andre heftelser er tilstrekkelig med en skriftlig erklæring fra rettighetshaver om at prioritet vikes.

For det andre kan foranstående heftelser forsøkes slettet (noe som også ofte er ønskelig i forbindelse med transaksjoner), eksempelvis via:

* Sletting ved påtegning, jf. tingl. § 32 – den vanligste slettemetoden. Vær oppmerksom at det for pantedokumenter/obligasjoner/skadesløsbrev normalt kreves at selve originalen innleveres, mens det for andre heftelser er tilstrekkelig med en erklæring. Sørg derfor for å få verifisert at originalen kan gjenfinnes.  Utfordringen er i mange tilfeller å få innhentet signatur fra den/de som er signaturberettiget for rettighetshaveren, spesielt når rettighetshaveren er oppløst, konkurs eller død.

* Sletting via mortifikasjonsdom dersom originaldokumentet er bortkommet/tapt. Dette kan i noen tilfeller ta opptil ca 6 måneder, og kan umuliggjøre closing av en transaksjon.

* Sletting via kunngjøring, jf. tingl. § 32a første ledd, der heftelsen er bortfalt men slettebegjæring fra rettighetshaver ikke lar seg fremskaffe. Dette tar erfaringsmessig ca 2-3 måneder.

* Sletting ex officio – av eget tiltak – jf. tingl. § 31 første ledd i tilfeller hvor virkningen av tinglysingen er falt bort. Dette vil eksempelvis kunne være tilfelle hvor en leiekontrakt har 10 års varighet uten rett til forlengelse eller en heftelse er over 30 år gammel (og ikke skal hvile på eiendommen for alltid). Det gjelder egne frister og vilkår for de ulike typesituasjonene. Vær oppmerksom på at forkjøpsretter som stiftes etter ikrafttredelsen av lov om løysingsrettar, i utgangspunktet ikke kan stiftes for mer enn 25 år. Registerfører kan også slette heftelser som åpenbart er opphørt, jf. tingl. § 31 andre ledd.

Ettersom tinglyste heftelser ofte skaper utfordringer og sletting kan være tidkrevende, kan det være grunn til å være føre var og gjøre seg kjent med og rydde opp i tinglyste heftelser i forkant av transaksjoner.

———————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

28. jan: Generalfullmakter

21. jan: Oppkjøpsfinansiering

14. jan: Når gjelder Husleieloven

7. jan: Rettsvern

17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner

10. des: Fredete eiendommer

3. des: Framleie

26. nov: Tomme lokaler og mva