Ukens Tips: Skatt og leietakertilpasninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I de fleste tilfeller ønsker leietaker at det foretas mer eller mindre omfattende leietakertilpasninger i leieobjektet før innflytting. I forhandlingene med leietaker er det viktig å ha oversikt over de skatterettslige konsekvenser slike arbeider kan ha for utleier. Vi skal i dette ukens tips kort skissere enkelte skattemessige forhold ved slike arbeider.

Først og fremst er det viktig å skille mellom de kostnader som er aktiveringspliktige (saldoavskrives) og de kostnader som kan fradragsføres direkte som vedlikeholdskostnader. Dette er et omfattende tema i seg selv, og vi nøyer oss med å påpeke at leietakertilpasninger ofte helt eller delvis må anses som aktiveringspliktige kostnader fordi det som regel dreier seg om endring eller påkostning av leieobjektet.

Eierskapet og kostnadene til leietakertilpasningene kan reguleres på ulike måter mellom utleier og leietaker. Utleier må imidlertid være klar over de konsekvenser valg av løsning kan få.

Selv om leietaker bekoster tilpasningene, er det presumpsjon for at utleier blir eier av arbeidene så snart de er ferdigstilt dersom ikke annet er avtalt. Dette innebærer at utleier risikerer å bli beskattet for den fordelen dette innebærer selv om utleier ikke har noen direkte glede av tilpasningene. Det aksepteres i slike tilfeller i en viss utstrekning at fordelen inntektsføres jevnt over den resterende leieperioden.

En slik effekt kan i en viss utstrekning unngås dersom leiekontrakten gir utleier en reell valgrett mht. om arbeidene leietaker har foretatt skal fjernes eller overtas av utleier ved leieforholdets opphør. Også dersom det er avtaleregulert et økonomisk etteroppgjør mellom utleier og leietaker, slik at leietakeren får godtgjort restverdien ved leieforholdets opphør, vil tidspunktet for når fordelen tilflyter utleier normalt utsettes.

På grunn av de skattemessige og likviditetsmessige ulempene som er forbundet med aktiveringspliktige tiltak, vil den beste løsningen for utleier ofte være at utleier dekker kostnader til vedlikehold av leieobjektet, mens leietaker på sin side dekker kostnader som knytter seg til aktiveringspliktige arbeider, og blir eier av disse tiltakene. Utleier vil da få direkte fradrag for de vedlikeholdskostnader som utleier dekker, mens leietaker aktiverer sine oppgraderingskostnader og får fradragsført restsaldoen ved leieforholdets utløp.

Det er en rekke andre forhold det også må tas høyde for i slike sammenhenger, herunder leiekontraktens ordlyd (“påkoste”/”endringsarbeider” vs. “vedlikeholde”), justeringsreglene i merverdiavgiftsloven og ikke minst at utleier i ettertid kan dokumentere bakgrunnen for de valg og fordelinger som er foretatt.

Dette og de øvrige spørsmål som er omhandlet i dette ukens tips er behandlet nærmere i en artikkel vi har skrevet om temaet. Trykk her for å lese artikkelen.

———————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co. 

Artikkelforfattere er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og senioradvokat Jens Aas

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13