Ukens Tips: Rådighet i eierseksjonssameier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Faktisk rådighetSom seksjonseier har man har stor frihet innenfor seksjonens fire vegger, men  må ta hensyn til øvrige seksjonseiere mht. støy, fellesfunksjoner mv. Gjennom vedtektene kan det gis nærmere bestemmelser om bruken av sameiets næringsseksjoner, jf. esl. § 19 fjerde ledd. Sameiet kan på den måten regulere hva slags virksomhet som skal drives her.

Rettslig rådighetSeksjonseieren rår rettslig sett som hovedregel som en eier over sin seksjon . Seksjonseieren kan selge, pantsette og leie ut til hvem han vil, og kan tinglyse rettigheter, herunder servitutter og forkjøpsretter. Den rettslige rådigheten kan dog i stor grad begrenses i vedtektene.Eksempler på tvilstilfellerBegrensning i sameierens rett til å stemmeOfte forbyr vedtekter i kombinasjonssameier, dvs. sameier med både bolig- og næringsseksjoner, eiere av boligseksjoner å stemme på sameiermøte i saker som kun gjelder næringsseksjonene, eventuelt motsatt. Dette er et spørsmål om seksjonseierens grunnleggende organisatoriske rettigheter. På den ene siden har seksjonseieren stemmerett som ikke kan fratas eller innskrenkes i vedtektene med mindre annet følger av loven. På den annen side tillater loven at det reguleres hvordan stemmene skal vektes, se esl. § 37. Det kan derfor argumenteres for at esl. § 37 åpner for at f. eks. boligseksjonene ikke gis stemmevekt i saker som kun gjelder næringsseksjonene. Dette vil være en saklig begrunnet forskjellsbehandling.

Begrensning i bruk av fellesarealerSeksjonseieren har som utgangspunkt rett til å benytte alle fellesarealer. I kombinasjonssameier ønsker man ofte å fordele bruken av typisk avfallsrom, parkeringsplasser mv. på de enkelte typer seksjoner. Det kan argumenteres for at slik oppdelt bruk er i samsvar med det arealene er “beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene”, jf. esl. § 19 første ledd. En sameier kan imidlertid ikke gis enerett til bruk av deler av fellesarealet, med mindre eneretten kun er midlertidig, jf. esl. § 19 femte ledd. En vedtektsbestemt varig bruksfordeling av fellesarealene vil derfor kun være en retningslinje, ikke en absolutt regulering.

Forholdet til mindretallsvernetEt vedtak som er egnet til å gi visse seksjonseiere en urimelig fordel er ugyldig, jf. esl. § 32 om mindretallsvernet. Den enkelte seksjonseier kan i noen grad samtykke til en omfordeling av rettigheter uten at esl. § 32 kommer til anvendelse. Dette gjelder imidlertid ikke de opprinnelige vedtektene ved stiftelsen av sameiet. Der er det et særlig krav til likebehandling av seksjonene.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Artikkelforfatterne er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og partner Filip Truyen.

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Filip Truyen er partner i Wikborg Rein og professor II dr. juris ved Universitetet i Bergen og Norges Handelshøyskole. Han er tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Corporate.

Se tidligere Ukens Tips her

Foto: Erik Buraas/Studio B13