Ukens Tips: Momskompensasjon

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved utleie av lokaler til en leietaker som ikke driver mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet i leieobjektet, oppnår ikke utleier frivillig registrering for utleie av leieobjektet og således heller ikke fradrag for mva knyttet til dette. Utleier kan i slike tilfeller også få en justeringsplikt for tidligere fradragsført mva knyttet til leieobjektet. For å kompensere for mva-ulempene ved utleie til slike leietakere, vil utleier ofte kreve en såkalt mva-kompensasjon i tillegg til leiesummen.

Mva-kompensasjonen skal normalt dekke utleiers tap. I dette ukens tips skal vi forsøke å trekke opp noen hovedlinjer og nøkkelmomenter som bør tas i betraktning ved beregning av mva-kompensasjonen.

Det første spørsmålet som oppstår er om mva-kompensasjonen skal inngå i leien, eller tillegges leien. Det første er normalt gunstigst dersom det er mulighet for at eiendommen skal selges i løpet av leietiden. Dette ettersom leien da normalt vil yieldes i forbindelse med beregning av kjøpesum. Ulempen med dette er at endringer i beregningsgrunnlaget ikke vil medføre endringer i kompensasjonen i leietiden.

Utleier vil ikke få fradrag for inngående mva på kostnader tilknyttet leieobjektet som påløper i leieperioden. Utleiers tap i denne forbindelse må vurderes konkret i lys av de plikter utleier pålegges i leiekontrakten, og bør være en del av mva-kompensasjonen. Tilsvarende gjelder normalt også for eventuelle påkostninger på byggets fellesarealer og andre kostnader tilknyttet bygget som sådan i leieperioden som ikke inngår i felleskostnadene (pga. redusert fradragsnøkkel).

Fradragsnøkkelen for mva tilknyttet fellesarealer vil påvirkes, og som en effekt av det vil en justeringsplikt kunne inntre eller øke eller en eventuell justeringsrett tilknyttet slike arealer vil ikke kunne utnyttes fullt ut.

Tap som følge av manglende fradrag for inngående mva på byggets felleskostnader (gjennom en redusert fradragsnøkkel), hensyntas normalt ved at ikke-fradragsført mva tilknyttet slike kostnader anses som en del av felleskostnadene for leietakeren. Dette bør reguleres eksplisitt i leiekontrakten.

Forholdet til justeringsreglene må hensyntas. Dersom det foreligger en justeringsplikt tilknyttet “byggetiltak” i leieobjektet, vil denne utløses. Utleier vil heller ikke kunne foreta positiv justering i leieperioden dersom det foreligger justeringsrettigheter tilknyttet leieobjektet. Tapet for utleier tilknyttet disse postene vil normalt kunne beregnes og hensyntas relativt enkelt, jf. Mval. § 9-5.

Mva som ikke kommer til fradrag i avgiftsoppgjøret vil skattemessig anses som en del av kostnaden for det aktuelle tiltaket, og skal da direkte fradragsføres eller aktiveres. Effekten av et direkte fradrag vil normalt være 28 % skattebesparelse, mens en aktivering av kostnaden vil lede til en skatteulempe som også bør hensyntas i mva-kompensasjonen.

Avslutningsvis nevner vi at mva-kompensasjon som betales av leietaker vil anses som skattepliktig inntekt for utleier, som normalt belastes med 28 % skatt. Dette må også hensyntas ved beregningen av mva-kompensasjonen.

——————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Artikkelforfatterne er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og senioradvokat Jens Aas.

Line Ravlo-Losvik er leder for Wikborg Reins Næringseiendomsteam som består av 25 advokater.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

4. feb: Sletting av heftelser

28. jan: Generalfullmakter

21. jan: Oppkjøpsfinansiering

14. jan: Når gjelder Husleieloven

7. jan: Rettsvern

17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner

10. des: Fredete eiendommer

3. des: Framleie

26. nov: Tomme lokaler og mva

Foto: Erik Burås/Studio B13