Ukens Tips: Leietakers driveplikt

Ukens Tips tar for seg leietakers driveplikt.

Publisert 08.04.2013 - 09:13 Sist oppdatert 08.01.2017 - 12:49

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det hender at leietaker pakker sammen og flytter før utløpet av en tidsbestemt leiekontrakt. Leietaker er ansvarlig for å betale leien også for resten av perioden. Men kan utleier i tillegg pålegge leietaker å opprettholde driften i lokalene?

I leieforhold som gjelder butikk- eller serveringslokaler, har utleier gjerne behov for å hindre at leietaker lar lokalene stå tomme i leietiden. Tomme lokaler forringer ikke bare verdien av lokalene, men også verdien av omkringliggende lokaler. Et typisk eksempel er et kjøpesenter, hvor en leiekontrakt med en populær butikk er et trekkplaster for kunder, som bidrar til økt omsetning for øvrige butikker i senteret.

For butikk- og serveringslokaler kan driveplikt uavhengig av kontraktsregulering utledes av husleieloven § 5-1 fjerde ledd, som lyder:

“Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig”.

Språklig sett er for eksempel et reisebyrå eller en frisørsalong verken butikk eller serveringssted, men også slike virksomheter som betjener det alminnelige publikum, bør være omfattet av plikten til kontinuerlig forretningsdrift.

Dersom forretningen er lokalisert i et kjøpesenter, må leietaker antakeligvis være forpliktet til å holde åpent i samme utstrekning som kjøpesenterets alminnelige åpningstider. I andre tilfeller vil kravet til driveplikt kunne være oppfylt selv om åpningstiden er kortere enn andre lignende virksomheter.

Stengning kan være nødvendig ved vedlikehold, ombygging e.l., og leietaker plikter da å gjøre perioden så kort som mulig.

Hvis leietaker urettmessig fraflytter leieobjektet, gir imidlertid ikke § 5-1 fjerde ledd utleier noen rett til å kreve at virksomheten gjenopptas. Når driveplikt ikke kan tvangsfullbyrdes, blir spørsmålet hvilke sanksjoner utleier har mot at leietaker legger ned virksomheten i lokalene før leietidens utløp når driveplikt følger av leieavtalen og/eller av § 5-1 fjerde ledd.

For det første vil leietaker være erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet utleier påføres, jf. § 5-8. I tilfeller hvor leietaker forsettlig bryter kontrakten kan vedkommende måtte dekke et ikke ubetydelig tap, siden leietaker da vil være erstatningsansvarlig både for utleiers direkte tap (typisk husleie) og indirekte tap (for eksempel tapt leie under andre kontrakter). Det er imidlertid vanskelig for utleier å sannsynliggjøre et slikt mertap.

For det andre vil nedleggelsen av virksomheten i lokalene, eller lengre stengning, i seg selv kunne utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd som gir utleier hevingsrett, jf. husll. § 9-9. Heller ikke dette er særlig fordelaktig for å hindre tomme lokaler.

Den generelle ulovfestede tapsbegrensningsplikten kommer dessuten til anvendelse, i tillegg til at leietaker må være søkegod for at et erstatningsansvar skal ha en realitet. Det er derfor uklart hvor mye utleier rent faktisk får dekket ved brudd på den lovbestemte driveplikten.

Når drift i lokalene er viktig, bør derfor driveplikten reguleres i leiekontrakten. Det bør også avtales at brudd på driveplikten sanksjoneres med dagbøter.

——————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Torkjell Valland er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

1. apr: Skatt og leietakertilpasninger

18. mar: Mva på utleie av p-plasser

11. mar: Utleie ved oppføring

4. mar: Sletting av festekontrakter

25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser

18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier

11. feb: Momskompensasjon

4. feb: Sletting av heftelser

28. jan: Generalfullmakter