Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ved beregning av kjøpesummen for aksjene i et eiendomsselskap tas det normalt utgangspunkt i en avtalt eiendomsverdi med tillegg for eiendeler, fradrag for gjeld og fradrag for såkalt skatterabatt. Vi har tidligere sett på betaling for eiendeler. Spørsmålet her er hvilke gjeldsposter som bør hensyntas. Skatterabatten behandles i et senere Ukens Tips.
Gjeld i selskapets balanseSom for eiendelssiden er det naturlig å ta utgangspunkt i eiendomsselskapets balanse. De vesentligste gjeldspostene er normalt rentebærende pantegjeld i eiendommen, konsernintern gjeld og/eller betalbar skatt. All gjeld bør imidlertid trekkes fra – uavhengig av om den er balanseført eller ikke.
Utsatt skattUtsatt skatt er en nettopost som har sin bakgrunn i forskjeller mellom regnskaps- og skattemessige periodiseringsregler. I den utstrekning utsatt skatt knytter seg til eiendommen, er dette ikke relevant ved beregningen av kjøpesummen for aksjene. Kjøper får imidlertid normalt en skatterabatt pga. manglende oppjustering av skattemessige saldoverdier ettersom det er aksjene som erverves, og ikke eiendommen. Dersom utsatt skatt derimot knytter seg til positiv gevinst- og tapskonto, bør det normalt gis et fradrag for den fremtidige skattekostnaden som selskapet får.
Justeringsplikt for mvaNormalt gjøres det ikke fradrag for latent justeringsplikt tilknyttet mva. Dersom det allerede har inntrådt plikt til å foreta årlig negativ justering, vil det kunne tenkes tilfeller hvor fradrag for denne forpliktelsen er naturlig.
Verdsettelse av gjeldBokført verdi er normalt utgangspunktet ved verdsettelsen av gjeld. Virkelig verdi er imidlertid relevant for kjøper, og det presiseres gjerne eksempelvis at samtlige termineringskostnader skal hensyntas. Dersom det foreligger swap-avtaler og lignende som ikke skal innfris på closing, er det viktig å bli enige om hvordan disse skal verdsettes.
Ikke bokførte forpliktelserDet bør verifiseres at det ikke foreligger forpliktelser som ikke er balanseført. Eksempelvis kan det tenkes at det pågår arbeider som ikke er fakturert eller betalt, og som det er naturlig å hensynta. Det kan også foreligge betingede forpliktelser for eiendomsselskapet som bør hensyntas.
Særlig om perioden fra årsavslutning til closingVed fastsettelse av estimert balanse tas det normalt utgangspunkt i sist reviderte balanse, justert for hendelser etter siste balansedag frem til closing. Renter på gjeld og leieinntekter betales gjerne periodevis. Påløpt rente som ikke er betalt samt forskuddsbetalt leie, bør normalt hensyntas som gjeld ved beregning av kjøpesummen. Betalbar skatt frem til closing bør også hensyntas.
AvklaringDet er ikke hensiktsmessig å tviste om kjøpesumsberegningen i etterkant. Hvilke gjeldsposter som skal trekkes fra, bør avklares i forbindelse med tilbud og/eller budaksept, eller i forbindelse med forhandlinger dersom uklarhetene avdekkes i forbindelse med due diligence. Ordlyden i kjøpekontrakten må gjenspeile beregningsmåten, og vedlagte utregninger må stemme overens med ordlyden i kjøpekontrakten.
PS: Vi arrangerer i samarbeid med NE Kunnskap et heldagsseminar den 22. oktober 2013 hvor halve dagen vil benyttes på kjøpesumsberegning. For påmelding se http://www.nekunnskap.no/120/etterutdanning-for-naeringsmeglere
——————-
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Torkjell Valland er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
