Og her er eierkostnadene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I går gjenga vi de typiske felleskostnadene i et kontorbygg, ut fra den seneste markedsrapporten til OBOS Basale. I dag er turen kommet til eierkostnadene, som også er gjengitt i tidligere artikler om temaet.

Eierkostnader defineres av Basale som de driftskostnadene som gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader. I analysen ses det bort fra aktiverte utgifter og eiers andel av felleskostnader. Eiendomsskatt og festeavgift holdes også utenfor analysen. Nøkkeltallene er påvirket av stordriftsfordeler, mindre eiendommer og aktører har ofte en høyere kostnadsandel.

Store byggTallene fra Basale tar utgangspunkt i årsregnskaper fra 2014 på bygg i Basales eiendomsportefølje. Statistikkgrunnlaget består av 65 kontorbygg som til sammen utgjør 676 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig størrelse på byggene er 10 400 kvadratmeter. 34 prosent av eiendommene og 45 prosent av det totale arealet er i Oslo.

Basale skriver i rapporten at analysen av kostnadene fra 2014, viser nokså like tall som fjorårets analyse og tidligere analyser. Som tabellen nederst viser, ligger typiske eierkostnader på 191 kroner per kvadratmeteren, opp fra 182 kroner i 2013. Variasjonen er stor, som den er for de enkelte delpostene, fra 81 kroner kvadratmeteren til 327 kroner på aggregert nivå.

8-10 prosentTar vi utgangspunkt i leiepriser på 2000 kroner og 2500 kroner kvadratmeteren, tilsier gjennomsnittet eierkostnader på 9,6 prosent og 7,6 prosent av leienivået, gitt at kostnadene ikke øker ved denne leieøkningen. Høyere standard på byggene kan naturligvis påvirke nivået for eierkostnadene.

7-10 prosent er for øvrig det intervallet NE nyheter legger seg på ved estimater av netto yield – direkteavkastning – for eiendommer i mellomsjiktet. Eierkostnadene for store og moderne nybygg i det øvre sjiktet kan imidlertid være på under 5 prosent, ettersom vedlikeholdsbehovet er minimalt.

Nøkkeltallene for vedlikehold har i årets undersøkelse økt noe og er ifølge Basale tilbake på 2012-nivå etter en liten nedgang i fjorårets analyse. Dette er den klart største enkeltposten og ligger typisk på rundt 70 kroner kvadratmeteren, men som tabellen viser med enorme forskjeller.

LeietakertilpasningerEn stor del av vedlikeholdet skjer ved leietakertilpasninger og vil dermed aktiveres. Nye bygg har gjerne mindre behov for vedlikehold, mens det er mer kostbart å vedlikeholde gamle og nedslitte bygg. Videre er nøkkeltall for administrasjon redusert noe i 2014-undersøkelsen, men ifølge Basale ikke vesentlig.

Basale opererer også med «prime eierkostnader», som er summen av vedlikehold, forsikring, revisjon, administrasjon og andre driftskostnader. Dette utgjør et minimum av kostnader som eierne må vente seg, eller som Basale skriver det: «Eierkostnader i en ideell verden». 2014-tallene viser at «prime» eierkostnader typisk ligger på 125 kroner per kvadratmeteren.

Eierkostnader

KategoriGjennomsnitt/m2LavHøyVedlikehold695173Adm./forvaltning332169Konsulenthonorarer17347Forsikring10616Megling/utleie9332Andre driftskostnader9025Revisjon3112Juridiske honorarer304Asset Management398192Totale eierkostnader19181327

Kilde: OBOS Basale