Offentligrettslige begrensninger – kjøpsrettslige mangler?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Adv. Erling Høyte

Svært få av disse rettsavgjørelsene drøfter imidlertid mangelsbegrepet knyttet opp til offentligrettslige begrensninger slik som regulert i avhendingslovens § 4-18. Bestemmelsen lyder som følger:

?Hefter det offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande.

Loven åpner med andre ord for at offentligrettslige begrensninger kan utgjøre mangler vurdert på grunnlag av de alminnelige mangelsbestemmelsene.

I forarbeidet til loven, Ot prp nr. 66 for 1990-1991, er det fremhevet at man med ?offentligrettslige rådvalsband? først og fremt mener lover og vedtak som setter grenser for kjøpers rett til å bruke eiendommen, og at man med ?offentligrettslige tyngsler? først og fremst mener plikt til å betale penger til det offentlige med grunnlag i eierposisjonen til eiendommen. Eventuell offentligrettslige begrensninger utgjør først et problem i det øyeblikk de hindrer en kjøper av eiendommen å utnytte denne som tenkt eller forutsatt. Spørsmålet som da må avgjøres med utgangspunkt i avhendingslovens regler, kan i prinsippet forenkles til å avgjøre; hvem må bære risikoen for at kjøper ikke kan benytte eiendommen slik som planlagt ?

Som påpekt ovenfor skal spørsmålet avgjøres etter de alminnelige regler om mangler, og det er naturlig i den forbindelse å henvise til selgers opplysnings- og informasjonsplikt samt kjøpers undersøkelsesplikt.

I dom fra Borgarting lagmannsrett publisert i Rettens gang 1999 s. 1476, er forholdet det at et selskap hadde investert i en bygård på Frogner i Oslo som var solgt med næringslokaler i første etasje og bolig i andre og tredje etasje. Kjøpers forutsetning med kjøpet var å benytte næringslokalene som egne kontorfasiliteter og for øvrig leie ut boligdelen.

Ca. et halvt år etter inngåelse av kjøpekontrakt mottok den nye eieren en henvendelse fra Plan- og bygningsetaten i Oslo, hvoretter han gjort oppmerksom på at det ikke var lov til å drive kontorvirksomhet i første etasje. Den tidligere kontorvirksomheten var et resultat av en midlertidig brukstillatelse gitt Det italienske kulturinstitutt som tidligere hadde hatt virksomhet i lokalene. Den midlertidige tillatelsen opphørte imidlertid da kulturinstituttet avviklet sin virksomhet i bygningen. Kjøper forsøkte å søke om egen bruksendring, men denne søknaden ble avslått og avslaget ble stadfestet av fylkesmannen.

Etter mottaket av det endelige avslaget, saksøkte kjøper den tidligere eier og eiendomsmegler med grunnlag i at det forelå mangler ved eiendommen i form av ikke gyldig brukstillatelse.

Lagmannsretten la til grunn at kjøper ved sitt erverv av eiendommen hadde uttrykt en klar forutsetning om at første etasje skulle brukes til kontor og at selger hadde opplyst både i annonse, prospekt og så vel annen dokumentasjon at første etasje kunne benyttes til kontorer. Opplysninger om kontormulighet var også gitt i muntlig redegjørelse fra megler direkte overfor kjøper. Etter lagmannsrettens syn var det derfor ikke tvilsomt at det forelå en mangel ved eiendommen i henhold til avhendingslovens § 4-18 jf. § 3-7 og § 3-8, og kjøper var berettiget til erstatning for sitt tap knyttet til både egen søknad om bruksendring, utgifter til flytting, egeninnsats og verditap ved at leien for bolig pr. m2 var lavere enn for kontorlokaler.

Når det gjelder næringseiendom vil det som regel ofte være forutsetninger hos kjøper om en viss bruk av eiendommen, og dersom selger opplyser at slik bruk er legitim når den faktisk ikke har den nødvendige godkjennelser så vil dette etter vår oppfatning i de fleste tilfeller utgjøre en kjøpsrettslig mangel.

Vi understreker dog at hvert enkelt tilfelle må vurderes konkret, og det vil være av stor betydning om hva selger har opplyst, på hvilken måte kjøper har synliggjort sin forutsetning og ikke minst hva kjøper selv visste om eventuelle begrensinger i bruken. Til tross for at de eksisterende rettsavgjørelser i all hovedsak omhandler manglende tillatelse/godkjenning til bruk av innvendige lokaler, vil det for fremtiden kunne antas at spørsmålet også oftere kommer på spissen i forbindelse med begrensninger i adgangen til å utvikle eiendomsprosjekter grunnet diverse fredningsvedtak etter naturvernloven eller plan- og bygningsloven.