Nye regler – enklere å slette pant

Frem til 18. april i år har hovedregelen vært at et pantedokument måtte sendes til Kartverket i original før det kunne slettes fra grunnboken. Fra og med samme dato har profesjonelle brukere, som banker og meglere, kunnet tinglyse enkelte dokumenter elektronisk, herunder pantedokumenter.

– Ettersom elektronisk tinglysning medfører at det rett og slett ikke finnes et originaldokument som sådan som er tinglyst, kan elektronisk tinglyste pantedokumenter også slettes elektronisk, sier Christina Norland som er advokatfullmektig hos Selmer.

Pant som er tinglyst elektronisk kan også slettes via såkalt løs kvittering.

– En løs kvittering er en erklæring fra registrert rettighetshaver om at pantet ønskes slettet. Erklæringen må knyttes til det aktuelle pantedokumentet, så det er viktig å huske at pantet må identifiseres, tilføyer Norland.

Les også: Blancoskjøte – viktige tips

Ikke bare ny teknologi – løs erklæring også for fysiske pantedokumenterI forbindelse med startskuddet for elektronisk tinglysning har det i media og i bransjen for øvrig vært størst fokus på de teknologiske nyvinningene. Særlig muligheten for sekundprioritet, raskere saksbehandling og grunnboksblad som er á jour ned til minuttet, er verdt å trekke frem.

– Lovendringene medfører imidlertid også forenklet nyvinning for papirbaserte dokumenter – nye som gamle, sier Line Ravlo-Losvik, partner hos Selmer.

– Pantedokumenter som er tinglyst “på gamlemåten”, uavhengig av tinglysingstidspunkt, kan nemlig nå også slettes via “løs erklæring” så lenge pantet er et ordinært pantedokument og ikke for eksempel en pantobligasjon, sier hun.

Fallgruve: pantedokument eller pantobligasjon?Lovens forenklinger gjelder ikke for alle pant. Dersom pantet reelt sett er en pantobligasjon i form av et omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir må man overholde de gamle reglene. Begrunnelsen er nokså enkelt at selve dokumentet i disse tilfellene kan gi innehaveren rettigheter. Når det gjelder pantedokumenter må man derfor skille mellom de pantedokumenter som kun gir uttrykk for et pant og de pantedokumenter som reelt sett er en pantobligasjon.

– Forskjellen ligger normalt i at pantobligasjonen gir uttrykk for en gjeldsforpliktelse i seg selv, typisk ved å inneholde begreper som “erklærer å skylde …”, sier Christina Norland.

Les også: Hvorfor tinglyse leiekontrakt?

– Grensen er ikke alltid enkel ettersom vi har sett mange eksempler på dokumenter som har overskriften “pantobligasjon” uten å være noe annet enn et pantedokument, og vice versa, tilføyer Ravlo-Losvik.

Kartverket vil vurdere om de opplysningene som er registrert om dokumentet tydeliggjør i tilstrekkelig grad om det er knyttet til et omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir eller ikke. Hvis de er usikre, skal originalen fortsatt kreves fremlagt. Det gjenstår å se hvor streng praksis Kartverket vil legge seg på i disse sakene.

Sletting på gamlemåten

Dersom pantedokumentet er et omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir må man følge gamlemåten – det vil si sletting ved påtegning på det originale dokumentet. Dersom dette ikke er mulig eller dokumentet er bortkommet må man enten gå veien via mortifikasjon eller vente til lovens tidsfrister på henholdsvis 20 og 30 år har utløpt – med mindre man er så heldig at det er en bank som er rettighetshaver.

Les også: Tinglyste rettigheter kan foreldes

Særlig om banker som rettighetshavereDersom en bank, herunder norsk filial av bank i annen EØS-stat, eller en tilsvarende institusjon er berettiget etter grunnboken, gjelder det særregler for alle typer pant – også de som er omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapirer. Banker og finansinstitusjoner er gitt adgang til å be om sletting uten å fremlegge det originale dokumentet.

– Den risikoen som ligger i denne enklere løsningen, er lagt på bankene selv, sier Norland og Ravlo-Losvik.

Den banken som ber om sletting blir i slike tilfeller ansvarlig for ethvert tap som måtte oppstå som følge av at dokumentet ikke tilintetgjøres eller gis påtegning om at det er slettet fra grunnboken.

– Ansvaret er på mange måter det samme som ved dagens mortifisering, men uten det ekstra papirarbeidet, avslutter Selmer-advokatene.

Les også: Knusende dom etter manglende tinglysning