Ny husleielov

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I dag må en husleiekontrakt inneholde bestemmelse om indeksregulering for at slik regulering skal kunne gjennomføres uten videre. Etter lovforslaget skal indeksregulering kunne gjennomføres selv om det ikke står i kontrakten.I kjølvannet av krakket på eiendomsmarkedet i slutten av 80-årene kom det opp noen rettssaker der leietakere krevde leien nedsatt til markedsnivå. I enkelte av sakene vant leietakerne frem, i andre ikke.Etter lovforslaget skal både leier og utleier ha rett til å kreve justering av leien til “gjengs” leie, dvs. til markedsnivå, forutsatt at leieforholdet har vart i minst 2 ½ år.Hvis leier og utleier er uenige om hva leien skal være, må leieren etter dagens regler likevel betale leien og så saksøke utleieren deretter. Betaler han ikke, risikerer han å bli kastet ut.Etter lovforslaget behøver ikke leieren i slike tilfelle å betale hele leien, men kan sette det beløpet partene er uenige om inn på deponeringskonto i bank.

Overføring av virksomhet

Når en bedrift selges, er kjøperen ofte interessert i å overta lokalene som virksomheten drives i, men etter dagens husleielov er ikke det alltid så enkelt.Den foreslåtte husleieloven vil gi leieren av et næringslokale rett til å overføre leieretten sammen med virksomheten dersom han skal selge. Utleieren må riktignok gi tillatelse til overføring, men han må ha saklig grunn for å nekte.Den foreslåtte regelen skal imidlertid kunne fravikes ved avtale.En del av de husleiekontraktene som gjelder i dag inneholder regler som nettopp fraviker fra slik overføringsrett. Og heretter vil nok de aller fleste utleiere av næringslokaler passe på å ha med slike regler. Dermed blir nok ikke den nye bestemmelsen så mye verdt.

Vederlag for kundekrets

De fleste næringsdrivende har tidsbegrensede kontrakter. Fem- og tiårskontrakter er vanlige.Noen har imidlertid vanlige oppsigelige kontrakter, altså slik at utleier kan si opp leieforholdet med noen måneders varsel. En leietaker med slik oppsigelig kontrakt vil etter de foreslåtte reglene kunne kreve at utleier betaler ham for goodwill, altså for den opparbeidede kundekretsen som følger lokalet dersom utleier sier opp leieforholdet. Dette er mest aktuelt for restaurant- og butikklokaler.

Standardheving

Etter dagens regler kan utleier sitte og se på og glede seg over at han blir rikere og rikere når leietaker gjør oppussing- og innredningsarbeider. Leietaker har altså ingen rett til å kreve vederlag for den verdiøkning han tilfører leiligheten/lokalet.Etter de nye reglene vil utleieren måtte betale leietakeren for verdiøkningen når leieforholdet opphører. Plikten til å betale gjelder likevel ikke dersom utleier har latt være å gi samtykke til arbeidene, eller han har gitt samtykke, men har forbeholdt seg ikke å betale.

Møblert bolig

Både den nåværende og den foreslåtte husleieloven inneholder regler som beskytter leietaker på bekostning av utleier. Begrunnelsen for dette er at utleier anses å være den sterke part av de to. Beskyttelsen gir seg bl.a. utslag i oppsigelsesregler som går forholdsvis langt i leietakers favør.Den någjeldende loven gir den som leier ut bolig (hus eller leilighet) en viss mulighet til å komme rundt oppsigelsesreglene ved å leie ut boligen møblert.Denne muligheten bortfaller med den nye loven. Da blir det altså ingen rettslig forskjell på utleie av møblerte og umøbler-te boliger.

Tidsbegrenset leieavtale

Etter dagens regler er det ingen nedre grense for hvor kortvarig en leiekontrakt kan være. Kontrakter på 5 ½ måned har til tider vært vanlig fordi utleier på den måten har omgått reglene om oppsigelsesvern.Etter de foreslåtte reglene skal det ikke være adgang til å leie ut tidsbegrenset for mindre enn tre år, med unntak for sokkelleilighet og lignende når utleier bor i huset selv. Her skal leietiden kunne være ned til ett år.

Beboerforening

Etter de foreslåtte reglene skal leieboerne i hus med mer enn 4 utleieboliger kunne organisere seg i en beboerforening. Foreningen skal velge en tillitsperson. Vedkommende skal kunne kreve å få drøfte alle spørsmål av betydning for leietakerne med utleieren.