Kontraktsslurv koster dyrt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var i fjor Gardermoen Park gikk på det sviende nederlaget i Eidsivating lagmansrett. Gardermoen Park var utleier, mens SAS var leietaker. Opprinnelig hadde partene inngått en leieavtale på fem år, med rett til å forhandle om to nye perioder på fem år. Men leieavtalen inneholdt samtidig en bestemmelse om at leietaker hadde rett til å tre ut av leieforholdet etter tre år. Da skulle imidlertid utleier varsles 12 måneder før fratredelsen.

– Vær på vaktEtter at leieforholdet hadde vart i tre år sa SAS opp leieavtalen under henvisning til kontraktens bestemmelse om fratredelse. Gardermoen Park mente imidlertid at oppsigelsen var ugyldig og gikk til rettssak. Den tapte selskapet så det suste. Det var KLUGE Advokatfirma som hadde saken for leietakeren SAS.

– Hovedpoenget i denne saken var at forventningene til utleier ikke stemte med avtalens ordlyd. Det kom ikke klart frem i avtalen når leietaker kunne gå ut av leieforholdet, og en slik usikkerhet vil regelmessig gå utover utleier. Avgjørelsen viser derfor at utleier må være særlig på vakt ved utformingen av tidsbestemte avtaler. Man må ha klare rammer rundt forhold som oppsigelsesadgangen, sier advokat Henriette H. Hartmann (bildet).

Viktig ordlydOrdlyden i avtaleklausulen i avtalen mellom SAS og Gardermoen Park var uklar. Lagmannsretten kom frem til at ordlyden både kunne bety: ”en løpende frist, med betydningen: etter minst tre år, og en engangsfrist med betydningen: etter tre år, men ikke lenger”.

Lagmannsretten fant at den første tolkningen, etter minst tre år, var den mest nærliggende. Den andre tolkningen burde ifølge retten hatt med en presisering eller støtte fra andre momenter for å kunne bli lagt til grunn.

Hastverk kan koste dyrtHartmann oppfordrer utleiere og leietakere til å bruke tid på leiekontraktene, selv i dagens ”hete” marked.

– Vår erfaring er at kontrakter inngås for fort. Det legges til grunn mer eller mindre gjennomtenkte standardkontrakter, som ikke passer for forholdene, og der partene i hovedsak har hatt fokus på leiepris og leieperiode. Etter vår vurdering bør partene i et leieforhold alltid gjennomgå alle standardklausulene, og vurdere behovet for skreddersøm-løsninger. Ethvert leieforhold er unikt, med sine problemstillinger – som må avtalereguleres. Partene må altså se på hva som er nødvendig å avtalefeste, for å dekke det aktuelle forholdet, sier KLUGE-advokaten.

Hun oppfordrer utleiere til å også jobbe med bestemmelsene som omhandler sikkerhet for manglende betaling av husleie.

– Utleier bør ha med tvangsfravikelsesklausuler, som innebærer vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Dette er noe man i dag stort sett alltid har med i leieavtaler. Slike klausuler gir tvangsgrunnlag for å kreve tvangsfravikelse i saker hvor leietaker ikke gjør opp for seg. Hvis dette ikke tas inn i avtalen vil det bli mye tyngre å kaste ut leietaker, sier Hartmann.