Knusende dom etter manglende tinglysning

Høyesterett har i en dom avsagt 5. januar 2017 satt sluttstrek i den mye omtalte Sønnichsen-saken. I likhet med tidligere rettsinstanser kom Høyesterett til at eiendomsinvestorer som unnlot å tinglyse ervervet av en næringseiendom på Forus i Stavanger i 2003, ikke var beskyttet da tidligere eier gikk konkurs ni år senere. Hele eiendommen kunne dermed beslaglegges av konkursboet. Dommen er et kraftig varsku til eiendomskjøpere som dropper tinglysing for å spare dokumentavgift

Den aktuelle eiendommen ble overtatt av eiendomsinvestorene, gjennom selskapet Forusstranda Næringspark AS, i 2003 for ca. 73 millioner kroner. Eiendommen antas i dag å ha en verdi på flere hundre millioner kroner. For å unngå dokumentavgift, som utgjør 2,5 prosent av salgsverdien, unnlot kjøper å tinglyse kjøpet.

I 2012, ni år etter at Forusstranda Næringspark AS hadde overtatt eiendommen, ble det åpnet konkurs hos tidligere eier, Sønnichsen AS. På konkurstidspunktet var Sønnichsen AS fortsatt registrert som hjemmelshaver til eiendommen i grunnboken. Konkursboet krevde eiendommen inndratt i boet som følge av den manglende tinglysingen. Kravet var basert på regelen i tinglysingsloven § 23 som krever at en eiendomskjøper må tinglyse sitt kjøp senest dagen før konkursåpning for å få beskyttelse (rettsvern) mot selgers kreditorer. Kjøper motsatte seg boets krav, og boet tok ut søksmål.

I dommer avsagt henholdsvis i januar 2014 og februar 2015 ga Stavanger tingrett og Gulating lagmannsrett boet fullt medhold i at boet kunne beslaglegge eiendommen som følge av den manglende tinglysingen. Nå har altså Høyesterett kommet til samme resultat. I tillegg er Forusstranda Næringspark AS dømt til å betale boets saksomkostninger som utgjorde ca. kr. 1,7 millioner for de tre rettsinstansene.

I likhet med tingretten og lagmannsretten hadde heller ikke Høyesterett noen sympati for unnlatelsen av å tinglyse kjøpet. Høyesterett påpeker i dommen at eiendomsinvestorene tok et bevisst valg da man valgte å ikke tinglyse og at dette skyldtes ønske om å spare dokumentavgift.

Før kjøper overtok eiendommen i 2003 hadde det skjedd flere fusjoner og fisjoner hos tidligere eiere. Hovedanførselen til kjøper var at kravet om tinglysing f ikke gjelder hvor eiendommen overdras fra tidligere eier gjennom fisjon. Høyesterett kom imidlertid til at også erverv av eiendom gjennom selskapsrettslige fisjoner, må behandles på samme måte som alle andre avtaleerverv. Høyesterett viste til at det er faren for kreditorsvik som begrunner den strenge regelen i tinglysingsloven § 23, og at disse hensynene også gjør seg gjeldende når eiendom overdras ved fisjon.

Når det gjelder deler av den samlede eiendommen, mente kjøper at man uansett var beskyttet mot konkursboets beslag som følge av ulovfestede regler om såkalt selvstendig rettsvernshevd. Sammen med tidligere eiere hadde kjøper eid eiendommen i mer enn 20 år da konkursen ble åpnet i Sønnichsen AS. Kjøper mente da at man hadde hevdet rettsvern til eiendommen og at det derfor ikke lengre var nødvendig å tinglyse kjøpet før konkursen.

Heller ikke på dette punktet vant kjøper frem i Høyesterett. Høyesterett tok ikke stilling til selvstendig rettsvernshevd på generelt grunnlag. Men Høyesterett mente at rettsvernshevd uansett måtte være utelukket i denne saken hvor kjøper bevisst hadde unnlatt å tinglyse for å slippe dokumentavgift.

Det er første gang Høyesterett tar uttrykkelig stilling til om det gjelder noen slike ulovfestede regler om rettsvernshevd. Både i underrettspraksis og juridisk teori har det vært lagt til grunn at det finnes slike regler. Den ferske dommen fra Høyesterett bryter med denne oppfatningen. En eiendomskjøper som unnlater å tinglyse kjøpet, risikerer altså å miste eiendommen hvis tidligere eier går konkurs, uansett om konkursen skulle inntreffe mange tiår etter at eiendommen er overdratt. Man kan også merke seg at det heller ikke gjelder noen foreldelsesfrister for når konkursboer kan bruke disse rettsvernsreglene.

Høyesteretts dom i Sønnichsen-saken er et ytterligere eksempel på at rettsvernsreglene i tinglysingsloven praktiseres strengt. I dette tilfellet var det for eksempel ingen tvil om at Forusstranda Næringspark AS var blitt rette eier av eiendommen mange år før konkursen ble åpnet hos tidligere eier. Men dette hjalp altså ingenting så lenge ervervet ikke ble tinglyst før konkursen.

Blant aktører i næringseiendomsbransjen har det i mange år vært en nokså utbredt praksis å ikke tinglyse eiendomskjøp for å spare dokumentavgift. I stedet har man gjerne valgt ulike andre arrangementer, for eksempel tinglysing av sikringspant med urådighet og utstedelse av blankoskjøter og generalfullmakter. Tanken her har vært å oppnå beskyttelse mot tidligere eieres kreditorer, men uten at dette skal utløse dokumentavgift. Den nye dommen fra Høyesterett tilsier atskillig varsomhet med å stole på slike arrangementer. Tinglysing av eiendomskjøpet vil alltid gi kjøper full beskyttelse. Uten tinglysing risikerer kjøper altså å miste hele eiendommen. Dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien fremstår i dette lys som en billig forsikringspremie.

………..

Artikkelforfatter er Reidar Myhre. Han er assosiert partner i Advokatfirmaet Thommessen AS.