CHRISTIANIA TEATER (Estate Nyheter): Det var under Eiendom Norges halvårlige boligkonferanse at daglig leder Martine Røisland i Røisland & Co kom med de nedslående anslagene.
Da snakker vi om rene boliger, utenom studentboliger, omsorgsboliger osv. Det estimerte behovet i hovedstaden er over tre ganger så høyt, og Oslo sliter allerede med et betydelig etterslep.
– Når du ser det som er solgt tilbake i 2023 og 2024, er det lagt ut henholdsvis 605 og 912 boliger. Det er disse boligene som skal ferdigstilles fremover. Vi er på et litt høyere antall i år, sier Røisland til Estate Nyheter.
Marginalt
Plot.ai har estimert rundt 1330 nye boliger i Oslo i 2025. Marginale 40 av disse kommer i tredje kvartal. Det er også inkludert prosjekter under ti enheter, men Røisland sier dette utgjør et veldig lavt volum.
Tilbudet av nye boliger i 2025 er gitt, i praksis 2026 også. Men i 2027 kan det komme noen flere ferdigstillelser.
– Det kan være Obos som bygger uten at de har solgt det nødvendige antallet for å komme i gang. Du har noen sånne prosjekter som vil fylle den reserven. Men for å nå målet på 130.000 boliger frem mot 2030, snakker vi om 20.000 boliger i Oslo.
– Målet i seg selv er supert, et hårete mål. Men da må du ha noe å selge på, sier Røisland.
Det har vært vanlig å anta at en typisk salgsperiode i et prosjekt er seks måneder. I tillegg regner man 18-24 måneder på selve byggingen. Totalt snakker vi om typisk 2,5 år fra salgsstart til innflytting. Røisland mener det er for kort.
Åtte måneder
– Når prisene er så høye som de er nå, bruker du tid på å oppnå et volum som gjør at du faktisk tør å sette i gang. De seneste to årene har man i snitt brukt åtte måneder i Oslo til å komme opp mot 60 prosent i forhåndssalg.
– Så kommer ytterligere tre måneder fra at salgsmålet er nådd til arbeiderne faktisk kommer inn på byggeplassen. Man må regne 3-3,5 år fra salgsstart til du får overlevert boligen. Det er normalen hvis man starter på «scratch».
– Så ved salgsstarter nå kan ikke boligene overleveres før i 2028?
– Nei, men det kommer an på om det er nye prosjekter eller byggetrinn.
310 boliger
– Hvor bekymret er du for markedet, har vi det verste foran oss?
– Vanskelig å si. Det er så mange faktorer som påvirker boligmarkedet. Det er det som er problemet med nyboligmarkedet. Vi leser om at det er bedre og mer trøkk. Men hittil i år er det kommet ut 310 nye boliger i Oslo.
– Det har solgt bra. 60 prosent av det er allerede solgt. Vi opplevde i januar og februar at fremtidstroen absolutt var der. Men vi ser i mars at det er solgt vesentlig mye mindre i prosjekter som har vært ute for salg. Det er absolutt sensitivt for de endringene som skjer der ute.
– Folk har vel en smertegrense for hva de klarer å betale?
– Ja. Det var en liten periode der vi så smertegrensen flyttet seg litt oppover til 10-11 millioner kroner. Det ble litt mer aktivitet igjen. Nå ser vi at når vi begynner å komme over 8-9 millioner kroner, er det tregere igjen.
Større premie
Et sentralt tema for nybyggingen er nyboligpremien: Hvor mye dyrere kan de nye boligene være i forhold til bruktprisene i markedet.
Røisland sier denne premien varierer ekstremt, avhengig av hvor du er. Hun mener et generelt svar egentlig ikke gir noen mening.
– Men premien er større enn det den har vært på veldig lenge. Det er gjengs over. Det er ikke bare å dure ut prosjekter nå, og at du får «må ha-priser» i et marked som ennå ikke har sett rentenedsettelser. Det er mye renteusikkerhet, slår Røisland fast.
Hun sa under en paneldebatt at det er mulig å selge 26.000 nye boliger i året i Norge, men det kommer litt an på når. Snaue 20.000 av regjeringens mål på 130.000 skal være nye boliger i Oslo. Dette målet er nå presisert til igangsettingstillatelser.
Store usolgte
– Men i 2023 ble det lagt ut 605 nye boliger i Oslo, i 2024 912. For at vi skal igangsette boliger, må de selges først. Vi må se på kravene og bygge de boligene folk vil ha. Av det som ligger tilgjengelig av nye boliger, koster 81 prosent av de 676 boligene over 9 millioner kroner og er over 80 kvadratmeter.
– Ved utgangen av mars var det 120 leiligheter som var små treromsleiligheter og mindre. Det er en helt feil fordeling. Alt som skal ut i markedet nå, må tilpasses bedre, sa Røisland.
Byrådssekretær Ingeborg Tennes (H) lovet imidlertid at Oslo skulle gjøre sitt.
Fire-fem år
– Men det som blir igangsatt i dag, er det som ble regulert for fire-fem år siden. Vi har et reguleringsetterslep i Oslo. Det kommer til å ta tid før vi tar det igjen. Bransjen sier at reguleringsreserven i Oslo av rene boliger er 5000 enheter. Den reserven skal opp, sa Tennes.
– Det viktigste vi jobber med er leilighetsfordelingen. Politikerne er nødt til å forstå markedet. Vi ser at flere og flere husholdninger i Oslo er enmannshusholdninger. Det kommer en ny leilighetsfordeling for indre Oslo by. Og i ytre by skal det ikke være noen fordeling, sa Rennes.
