Boligforsker Mari O. Mamre ved OsloMet var nylig gjest i Boligbobla til Eiendom Norge. To temaer var fremtredende: Hvilke typer boliger velger kjøperne i oppgangstider og nedgangstider, og hva skjer i utleiemarkedet. Mamre har nylig avlagt en doktorgrad om det første temaet.
– Når markedet blir veldig hett, ser vi at folk søker seg til dårligere og dårligere boliger. Markedet synker og stiger hele tiden. Når vi vet hvordan folk oppfører seg, forstår vi atferden bedre. Vi har disse spiralene, så da er det lettere å forutse hva som vil skje, sier Mamre.
Hun er klar på at boligkjøperne må gjøre noen avveininger. I doktorgraden ser hun veldig tydelige tegn på at folk flokker seg til de dårligere boligene når det er sterke «boomperioder». I tillegg velger kjøperne litt dårligere beliggenhet. I fallende markeder søker boligkjøperne seg til høyere kvaliteter.
5-7 prosent
Mamre finner i doktorgraden en premie på 5-7 prosent i boliger som er godt vedlikeholdt. Oppussingsobjekter ol. har derimot en negativ premie på 9-10 prosent. Premiene varierer betydelig over tid og har en motsyklisk effekt.
For å opprettholde en god beliggenhet er flere kjøpere villige til å gå ned på kvaliteten. En endret etterspørsel etter kvalitet i oppgangstider og nedgangstider er en grunnleggende driver for variasjoner i boligprisveksten. Det gjelder både i og mellom nabolag, samt kvalitetsnivåer på boligen.
Prisveksten hittil i år har vært sterk. På spørsmål om hva som vil skje fremover, svarer Mamre:
– Den gjennomsnittlige boomen i Oslo har vart ni-ti måneder. Gjennomsnittlig nedgangsperiode er på fem måneder. Det som er helt sikkert, er at den sterke utviklingen vi har sett til nå, kommer til å snu. Spørsmålet er bare når.
Perfekt storm
Mamre mener i likhet med Anders Langtind at psykologi er veldig viktig. Hun sier det er interessant å se ved inngangen til året nå hvor prognosene i stor grad går i én retning.
– Vi ser de sterke driverne, de underliggende ubalansene. Det er en litt perfekt storm. Vi har nesten ikke nybygging. Nyboligpremien er større enn den har vært på mange år. I Stavanger er de siste tallene jeg har sett en premie på 49 prosent.
– Så har vi i tillegg hatt skvisen i leiemarkedet, hvor man prøver å bosette et historisk antall flyktninger uten å bygge boliger. Da blir det en kamp om boligmassen, en kamp om bruktboliger som blir det attraktive alternativet. Og det har jo vi sett.
Mamre sier de ble litt overrasket over utviklingen for et par år siden. Den er ikke like overraskende nå, hvor vi også begynner å få et bedre makrobilde. Rentene er ennå ikke satt ned, men de er kanskje på toppen eller nær toppen.
Lettelser
– I tillegg fikk vi lettelsene i boliglånsforskriften og høy innvandring. Det som er interessant, er at folk allikevel biter på. Vi får disse spiralene og denne psykologien hver gang. Man lærer ikke, at nå er det best å vente når alle andre kjøper, sier Mamre.
Fra uke til uke ser kjøperne at valgmulighetene blir færre og færre. Prisveksten er raskere enn eventuelle økninger du får i finansieringsbeviset.
Og så var det utleiemarkedet. Det er under stort press, spesielt i Oslo. Men Mamre mener bildet er mer nyansert enn det som fremstilles. Hun sier at de jobbet med det gjennom store deler av fjoråret og til starten av året. Basert på data fra Finn har de prøvd å kartlegge hvordan tilbudssiden egentlig ser ut.
– Vi vet litt om sekundærboligene og de profesjonelle utleierne. Men vi vet for eksempel ikke så mye om de som leier ut i egen bolig eller ikke-kommersiell sektor, sier Mamre.
Med hjelp fra Finn Eiendom har de sortert boliger som legges ut til leie på utleietype. Da ser vi det som er kjent, at profesjonell utleie har sunket ganske mye.
Liten del
– Men det utgjør en liten del av det samlede leietilbudet. Vi ser samtidig at utleie i egen bolig har økt en del. For Oslo har det økt så mye at det veier opp for fallet i andre sektorer. Men samtidig skulle vi ha hatt enda flere utleieboliger.
– Utleieprisene har økt veldig mye, utleie i egen bolig og ikke-kommersiell utleie har mye mindre kostnadsvekst. Man kan se effekten av økt lønnsomhet som ikke kommersiell sektor har hatt.
Samtidig har det vært en generell økning i leieetterspørselen i befolkningen. Flere søker seg til leiemarkedet, og vi har hatt en betydelig bosetting av innvandrere. 80 prosent går rett inn i leiemarkedet og blir der noen år.
– Selv om vi har kommet opp på omtrent samme nivå av leieboliger som tidligere, skulle vi ha hatt mange flere, sier boligforskeren.
Fortsatt ubalanser
Så hvor skal leiemarkedet fremover?
– Det kommer nok litt an på. En del av de underliggende ubalansene er fortsatt der. Rentene er like høye, rentebanen er kanskje hevet litt. For kommersiell sektor er disse forholdene veldig viktige. Myndighetene lurer jo nå på hva skal de gjøre for å lette på markedet.
– Det vi har funnet ut, er at det skal veldig mye til å snu den dårlige lønnsomheten med dagens makrobilde. Der må vi rett og slett vente på at det skal bli lavere renter.
Mamre tror også at dyrtiden snart er over. Men det blir dyrere og dyrere ikke å leie ut kjellerleiligheten jo dårligere råd du har. Når alt går til oppussing og til levekostnader, får vi en betydelig økning av leie i egen bolig.
