Varigheten av midlertidige brukstillatelser – hva skjer ved forsinket ferdigstillelse?

Midlertidig brukstillatelse gjør at nye konstruksjoner kan tas i bruk før hele tiltaket er ferdigstilt. Dette er en praktisk og mye brukt fremgangsmåte, både for enkeltbygg og der man oppfører flere bygninger (eller byggetrinn) innenfor samme rammetillatelse. 

Siden ferdigattest først gis når hele tiltaket er oppført, vil det ofte oppstå et behov for at deler av bebyggelsen kan tas i bruk etter hvert som den oppføres.

Eiendomsskatten: Kan kreves redusert under ombygging

Frist for ferdigstillelse

De fleste kommuner er positivt innstilt til å gi midlertidige brukstillatelser så lenge den aktuelle delen av tiltaket er trygt å bruke. Derfor ser man også at mange byggetiltak gis midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av prosjektet, med en konkret frist for ferdigstillelse av resten av tiltaket.

Det mange ikke er klar over er at midlertidige brukstillatelser ikke har – eller kan gis – noen varighetsbegrensning. Når en konstruksjon først har fått en midlertidig brukstillatelse vil altså ikke brukstillatelsen utløpe. Departementet har i en tolkningsuttalelse (ref. 2017/1486-2) formulert dette slik;

En midlertidig brukstillatelse har ikke – og kan heller ikke gis – tidsbegrenset varighet. Dersom det i en midlertidig brukstillatelse er oppstilt frist for ferdigstillelse av gjenstående arbeider, er altså ikke konsekvensen av fristoversittelsen at den midlertidige brukstillatelsen faller bort, slik at det er nødvendig med en ny søknad om midlertidig tillatelse.

Dette reiser et interessant spørsmål; hva skjer hvis tiltakshaver ikke oppfyller brukstillatelsens frister for å ferdigstille resten av tiltaket?

Fra tiltakshavers ståsted vil ofte det aller viktigste være at ikke brukere og kjøpere av bygningen(e) må fravike eiendommen etter at nye bygg først er tatt i bruk.

Pluss

MVA og fast eiendom: - Rigger man prosjektet smart, er det mye penger å spare

Merverdiavgift har vært gjenstand for en av advokatbransjens stolleker den siste tiden. Det er det gode grunner til.

Som sitatet ovenfor viser er ikke resultatet av fristoversittelse at konstruksjoner som har fått brukstillatelse blir ulovlig å bruke. Kommunene er derfor henvist til å følge opp forholdet gjennom prosessene for ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kapittel 32.

Risikerer dagbøter

I en slik situasjon ser man ofte at kommunene ilegger tiltakshaver dagmulkter frem til tiltaket i sin helhet er ferdigstilt slik som kommunen forutsatte da det ble gitt midlertidig brukstillatelse. Dette kan gjøres som en engangsmulkt, eller som en dagmulkt som løper frem til ferdigstillelse av tiltaket. Hvis gjentatte mulkter ikke har ønsket virkning, kan kommunen ta i bruk sterkere virkemidler. 

Samtidig må man være klar over at kommunens ulovlighetsoppfølging i slike situasjoner er underlagt et lovfestet forholdsmessighetskrav. Reaksjonen kan derfor ikke være uproporsjonal med alvorligheten av fristoversittelsen.

Reaksjonen fra kommunens side vil avhenge av forholdene i den konkrete saken, og mulktbeløpene kan bli betydelige hvis tiltakshavers fristoversittelse er alvorlig. 

Samtidig er det allikevel en trygghet for tiltakshavere i at når brukstillatelsen først er innvilget, så vil den ikke automatisk bortfalle hvis man oversitter fristen for ferdigstillelse.

Artikkelforfatteren er senioradvokat i Advokatfirmaet Schjødt.