Eiendomsskatten: Kan kreves redusert under ombygging

Under slik ombyggingsperiode, der påstående bygning enten er fullstendig revet eller strippet ned til betongen, bør derfor eiendommen søkes omtaksert og eiendomsskatten redusert frem til ferdigstillelse.

Tvenge-anke nærmer seg oppstart

Nå er det satt dato for ankesaken i skattekrangelen mellom Tvenge-selskapet Valkyrien Eiendom og Oslo kommune.

Må begrunnes

Fra påbegynt ombygging, vil eiendommen ikke lenger ha de egenskapene som forelå ved opprinnelig alminnelig taksering. Verdien vil hovedsakelig bestå i tomten. Men eiendomsskattekontoret foretar ikke noen omtaksering på eget initiativ – du må påberope det selv, samt begrunne og dokumentere hvorfor slik reduksjon kreves.

Vi ser ofte at eiendomsbesittere ikke krever omtaksering, enten fordi man ikke er klar over muligheten eller fordi man håper at eiendomsskattekontoret ikke skal oppdage endringen når byggeprosjektet er ferdig. Men i de fleste tilfeller fanger eiendomsskattekontoret opp at det er gitt ferdigattest og/eller brukstillatelse, og da vil man normalt få en ny takst og høyere eiendomsskatt enn man hadde før ombyggingen. Da er det dumt å ikke ha utnyttet muligheten til å redusere skattetrykket i byggeperioden.

Vær ute i tide

Eiendomsskatt skrives ut på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret. Tas eiendommen ut i prosjekt før årsskiftet, bør man anmode om omtaksering i god tid før ny eiendomsskatt blir utskrevet i februar/mars. Dette er ofte en enklere vei å gå enn å klage etter at skattekravet først er utskrevet for et nytt skatteår.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt, og reguleres av eiendomsskatteloven. Det er den enkelte kommune som avgjør om det skal utskrives eiendomsskatt, med hvilken skattesats (ikke høyere enn 7 promille for næringseiendom og 4 promille for boliger og fritidsboliger), hvordan takstene skal fastsettes og hvordan skatten skal innkreves.

For næringseiendom er det grunnen og bygningsmassen som skal takseres, og målet er å komme frem til objektiv markedsverdi. Det vil si en tenkt pris som fremkommer når en ser bort både fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnytting av eiendommen og den enkelte eiendoms avkastning. Det er vanlig at kommunen utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen, og at det er takstmenn som forestår selve takseringen, ofte under sterkt tidspress.

Ny dom: En stor seier for eiendomsbesittere

En nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett vil få stor betydning for kommunenes praksis ved verdsettelse av eiendom for eiendomsskatteformål.

Taksten står i ti år

Benyttes eiendommen til flere formål, skal eiendommen takseres forholdsmessig etter areal på de aktuelle brukstypene (for eksempel kontor, lager, handel mv.). Ettersom takseringen i utgangspunktet skjer ved utvendig besiktigelse, vil takstene ofte være unøyaktige og/eller beheftet med feil. Dette gjelder særlig når eiendomsbesitter ikke har tatt en aktiv del i befaringen.

Alminnelig taksering skjer normalt hvert tiende år, og taksten blir dermed stående fast i ti år. Taksering utenom dette, såkalt omtaksering, kan imidlertid bare forekomme i spesielle tilfeller, for eksempel ved nyoppføring, totalrehabilitering og ombygging. Men da må man huske å kreve det selv!

Om artikkelforfatterne:

Morten Hereng Christophersen er advokat og partner, Sanaz Ormaz Ferdowsi er advokatfullmektig og siviløkonom, begge RSM Advokatfirma.