Transformasjon av Oslo: Fra næring til bolig – Hvordan gjør vi det?

Oslo står ved et vendepunkt. Mange næringsbygg står tomme, mens folk sliter med å finne rimelige boliger. Nyinnflyttede, nyskilte, eldre og andre ønsker å flytte til steder med mindre størrelse og unge prøver å komme inn på boligmarkedet. Dette misforholdet mellom ubrukte kontorlokaler og boligmangel utgjør en forspilt mulighet. Konvertering av bygg vil ikke løse boligutfordringene alene, men vil kunne bidra med enkelte enheter og også vise hvordan gjenbruk av bygg kan gjøres på en god måte. Med riktig politikk og innovativ tenkning kan Oslo snu disse utfordringene til løsninger som både tar tak i boligkrisen og byens bærekraftsmål.

I vår forrige artikkel, "Transformasjon av Oslo: Boligmuligheter i næringsområder?", utforsket vi hvordan ubrukte kontorlokaler kan bidra til å løse Oslos boligbehov. Nå bygger vi videre på innsikten fra samskapingsworkshopen 9. januar og presenterer praktiske løsninger. Ved å samle arkitekter, jurister, utbyggere og beslutningstakere har vi fått en dypere forståelse av behovene og samskapte løsninger som gir en tydelig vei for å forenkle omgjøringen av disse bygningene til boliger.

Workshopen samlet deltakere fra Grape Architects, Atelier Oslo, Kima Architects, Hille Melbye Arkitekter, MDH Arkitekter, Sequoia, Vedal, Ferd Eiendom, Usbl, Propcap, Ageco, Linstow, Attivo, Bo Coliving, Oslo House Group, Gjelsten Bolig, Birko & Co, Norsk Eiendom, Oslo kommune, Byantikvaren, Bymiljøetaten, Plan- og bygningsetaten i Oslo, og DOGA. Dette samarbeidet er et godt eksempel på hvordan teamarbeid kan drive Oslos boligtransformasjon fremover.

I vår forrige artikkel satte vi søkelyset på problemer som utdaterte byggeforskrifter, trege planprosesser og begrenset fleksibilitet for gjenbruksprosjekter. Workshopen tok utgangspunkt i disse utfordringene og fokuserte på følgende løsninger:

● Forenkle reglene for dispensasjoner: Lag et tydelig system for å innvilge dispensasjoner fra regelverket, og start med et pilotprosjekt for å statuere eksempler.

● Tilpasse TEK17 for eldre bygninger: Oppdater bygningsstandardene slik at de passer bedre til eldre bygninger. En arbeidsgruppe bestående av bransjeeksperter bør lede dette arbeidet.

Les også:

Transformasjon av Oslo: Boligmuligheter i næringsområder?

● Fremme bærekraft i kulturminneforvaltningen: Ha god kommunikasjon med Byantikvaren tidlig i prosjektet slik at man sammen kan finne muligheter og utnytte det handlingsrommet som ligger der.

● Start med tidlig koordinering: Utnevn koordinatorer som kan veilede interessenter tidlig i prosjektene, slik at konflikter og forsinkelser reduseres.

● Fremme samarbeid på tvers av fagfelt: Organiser felles befaringer og tidlige diskusjoner for å hjelpe interessenter med å enes om løsninger og prioriteringer.

● Tilby økonomiske insentiver: Tilby skattelettelser og avgiftsreduksjoner for å oppmuntre utbyggere til å gjenbruke bygninger i stedet for å rive dem.

● Gjør regelverket mer fleksibelt: Juster reglene slik at de støtter adaptive gjenbruksprosjekter og samtidig beskytter kulturarven.

● Utvikle brukervennlige digitale verktøy: Lag en plattform for å effektivisere dispensasjonssøknader og gi oppdateringer i sanntid.

Maksimal utnyttelse av plan- og bygningsloven § 31-4 (og § 19-2)

Etter vår mening er alle de diskuterte idéene verdifulle måter å bidra til å løse Oslos boligutfordringer på. Vi mener imidlertid at det raskeste og mest effektive tiltaket ligger i å utnytte det eksisterende regelverket. Det bør utarbeides klare retningslinjer for kommunens holdning til gjenbruksprosjekter, herunder en klar policy om at kommunen skal være mer fremoverlent og tilbøyelig til å gi dispensasjoner for tilfeller som gjelder konvertering fra næring til bolig. En “Oslo-retningslinje” vil kunne føre til forutsigbarhet og tillit hos både saksbehandlere og aktører i bransjen.

Plan- og bygningsloven § 31-4 er et viktig, men underutnyttet verktøy tilpasset gjenbruk, og kan få umiddelbar effekt hvis den anvendes på riktig måte. Bestemmelsen hjemler kommunens adgang til å gi (helt eller delvis) unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk. For å utnytte potensialet bør det publiseres klare og konsekvente retningslinjer som gjør § 31-4 lettere å forstå og anvende. Opplæringsprogrammer er avgjørende for å utstyre saksbehandlere, arkitekter og utviklere med ferdighetene til å bruke denne paragrafen på en effektiv måte. Pilotprosjekter som viser vellykkede anvendelser, vil bygge opp tillit og tiltro til paragrafens nytteverdi.

Ny teknologi gjør at man i større grad enn tidligere kan legge til rette for gode, alternative løsninger. Dette må vi utnytte i gjenbruksprosesser. Regelverket er nemlig ment å ta hensyn til slike fremskritt innen akustikk, belysning og ventilasjon for å støtte adaptiv gjenbruk. For eksempel kan oppdaterte akustikkstandarder som NS 8175:2019 og moderne ventilasjonssystemer forbedre inneluftkvaliteten, energieffektiviteten og komforten. Innovasjoner, eksempelvis de som er utviklet av Incube Lighting i OBOS Living Lab, viser hvordan mørke, utdaterte kontorlandskap kan forvandles til lyse, energieffektive hjem.

Klarere føringer for vurderingen, vil kunne bidra til en enklere- og tryggere saksbehandling. Plan- og bygningsloven § 31-4 er underlagt rettsanvendelsesskjønn som vil si at både klageinstansen og domstolen har full prøvingskompetanse. Departementet har imidlertid ikke myndighet til å instruere kommunene i deres byggesaksbehandling, og departementet har påpekt at klageinstansen bør være varsom med å overprøve kommunens vurderinger ved klagebehandlingen. Det er noe uklart om prøvingskompetansen kun knytter seg til forsvarlighetsvurderingen, eller om det gjelder hele vurderingen av om unntak skal gis. Uttalelsen fra forarbeidene må trolig forstås slik at dersom unntak fra tekniske krav vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø, kan ikke kommunen avslå søknaden. Så vidt oss bekjent har en slik sak ikke vært gjenstand for domstolskontroll ennå.

Plan- og bygningsloven § 31-4 sitt underutnyttede potensial løser imidlertid ikke utfordringene alene. I et gjenbruksprosjekt vil man (sannsynligvis) også være avhengig av andre dispensasjoner fra regelverket. Dette må søkes om etter plan- og bygningsloven § 19-2. Hvis vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, er det opp til kommunens skjønn å vurdere om dispensasjon skal gis i det enkelte tilfellet. Man er med andre ord avhengig av et et godt samspill mellom anvendelsen av pbl. §§ 19-2 og 31-4 for å få til et vellykket gjenbruksprosjekt. Det hjelper ikke å få unntak fra tekniske krav etter § 31-4, dersom det ikke innvilges øvrige dispensasjoner etter § 19-2. “Oslo-retningslinjene” må derfor omfatte begge bestemmelsene og statuere et felles mål om å gjennomføre flere gjenbruksprosjekter.

Å gjenbruke Oslos tomme kontorer handler ikke bare om boliger - det handler om å forme byens fremtid, og bidra til et bærekraftig byliv. Hver eneste konvertering er en mulighet til å skape rimelige boliger, redusere byspredning og kutte karbonutslipp. Det er også en mulighet til å tilpasse seg eksisterende- og kommende EU-regelverk. Det eksisterer allerede direktiver om bygningers energimessige yteevne, energieffektivitet, og håndtering av avfall, herunder regler om nullutslippsbygg, CO2-reduksjon, gjenbruk og resirkulering. HouseEurope! har nylig lansert et “European Citizens’ Initiative” som har som formål om å få på plass nye lover i EU som skal gjøre gjenbruk av eksisterende bygninger enklere og mer tilgjengelig. Forslaget viser til et behov for skattereduksjoner, regler for vurdering av risiko og potensial i eksisterende bygg, samt fokus på CO2-utslipp. Det er med andre ord stort et fokus- og engasjement rundt denne problemstillingen, både i Norge og i resten av Europa.

Løsningene finnes, ekspertisen er klar, og behovet er der. Vi må handle - ikke bare for å løse boligkrisen, men også for å vise hvordan innovativ og kreativ tenkning kan snu utfordringer til muligheter for alle. Vi har nå sett på det juridiske rammeverket, men kostnadssiden av slike gjenbruksprosjekter er vel så viktig. For å undersøke dette nærmere er vi avhengig av mer innsikt i verdivurderinger og kostnadsanalyser, samt å gjennomføre et pilotprosjekt. Hvis vi skal lykkes med gjenbruk er vi nødt til å ha et felles mål, samarbeide og lære av hverandre.

Artikkelen er skrevet av Joana Sá Lima fra Comte Bureau, Henrik Botten Taubøll og Julie Moi fra Advokatfirmaet Haavind, i regi av Innoarch