Juss:
DRYPPNESE VS. INGEN DRYPPNESE: Sameiet fikk levert løsningen til høyre, men mener betongelementene i fasaden burde vært utformet som figuren til venstre. Skjermdump: Follo og Nordre Østfold tingrett.
Krangel om dryppnese endte med nesestyver
Sameiet krevde 3,6 millioner kroner i erstatning for feil på fasaden, men tapte på alle punkter i retten.
Follo og Nordre Østfold tingrett har nylig behandlet en tvist mellom Eierseksjonssameiet Romakvartalet og Åsenveien 12 AS, hvor sameiet mener feilkonstruksjon av fasaden er årsak til fuktskader.
Boligprosjektet Romakvartalet i Ski sentrum består av tre bygninger med felles første etasje og kjeller. Første etasje er en næringsseksjon med butikklokale. I etasjene over er det til sammen 86 boligseksjoner.
Leilighetene i Romakvartalet ble oppført og solgt i perioden 2008-2010. Leilighetene ble i all hovedsak solgt under oppføring, men enkelte leiligheter ble solgt som ferdige seksjoner.
Byggherre og selger var Åsenveien 12 AS. Seksjonseierne inngikk kjøpekontrakt med Åsenveien 12 AS om erverv av en seksjon i det som skulle bli Eierseksjonssameiet Romakvartalet. Leilighetene ble overtatt av kjøperne i perioden 2009-2011.
Det ble oppdaget feil ved flere leiligheter i forbindelse med overtakelsen. Disse feilene ble løpende utbedret av Åsenveien 12 AS.
I 2011 engasjerte Eierseksjonssameiet Romakvartalet selskapet ProsjektForum for å undersøke og utarbeide en rapport om fellesarealene. En rekke seksjonseiere tok på bakgrunn av rapporten ut stevning mot Åsenveien med krav om utbedring/erstatning for forholdene som her ble avdekket. Saken ble løst ved rettsforlik i 2013.
Oppdaget fuktinntrengning
Eierseksjonssameiet ble senere kjent med nye forhold ved fellesarealene. Det ble oppdaget fuktinntrengning i to trappehus, fuktskader på vinduer i enkelte seksjoner og vannlekkasjer i vegg- og gulvkonstruksjon. Det var kontakt mellom Eierseksjonssameiet og Åsenveien 12 AS om disse forholdene flere ganger i løpet av 2019-2021. Videre var Eierseksjonssameiet Romakvartalet i kontakt med flere fagfolk for å få bistand med å vurdere hva som var årsak til problemene og hvordan dette kunne utbedres.
Ved stevning av 23. desember 2021 reiste Eierseksjonssameiet Romakvartalet sak mot Åsenveien 12 AS med krav om prisavslag og erstatning for forholdene knyttet til trappehusene, fuktskader på vinduer og vannlekkasjer i vegg- og gulvkonstruksjon for enkelte seksjoner.
Sameiet mener årsaken til skadene er at det er benyttet betongelementer uten dryppnese. En dryppnese er en profil på undersiden av byggeelementet som gjør at vanner drypper utenfor byggeelementet under.
Trappehusene i Romakvartalet ble opprinnelig prosjektert med innkledde betongelementer. Dette ble imidlertid endret, og løsningen som ble benyttet består i at det ble brukt sandwich-elementer, som er isolerte veggelementer, uten kledning/klimavegg. Elementene er sammenføyd med fuger mellom hvert element. Det er ikke dryppnese på disse elementene, og sameiet har vist til det har trengt inn fuktighet gjennom fugene.
Under rettssaken ble det gitt uttrykk for ulike syn på bruk av sandwich-elementer uten dryppnese fra fagkyndig hold.
Eierseksjonssameiets vitner, som bestod av en takstmann og en blikkenslager, forklarte at det burde ha vært benyttet elementer med dryppnese, eventuelt at elementene måtte ha vært kledd inn. En av vitnene gikk også så langt som å karakterisere det som byggfusk å levere betongelementer uten dryppnese til et bygg som det aktuelle.
På den andre siden forklarte Åsenveien 12 AS’ vitner, som bestod av leverandører av fasadeelementer, at det i praksis er vanlig å benytte elementer uten dryppnese, slik som de som er brukt i Romakvartalet.
Follo og Nordre Østfold tingrett konkluderer med at det foreligger mangler ved trappehusene - enten dette skyldes manglende dryppnese og/eller at fugingen ikke var utført i samsvar med kravet til faglig god utførelse.
- En løsning der det er benyttet elementer uten kledning og uten dryppnese, fremstår slik retten ser det mer sårbar for fuktskader enn løsninger med slik fuktsikring. Retten viser til at løsningen uten kledning og/eller dryppnese gjør at fugen er den eneste sikringen mot at fukt og vann trenger inn mellom elementene.
- Retten viser også til at det her har oppstått skader i skjøtene mellom betongelementene gjennomgående i hele trappehuset etter en tidsperiode på ti år. Skadene tilsier at løsningen som ble benyttet ikke var tilstrekkelig god for forholdene på stedet, enten det skyldes manglende dryppnese eller at fugingen ikke var utført på en god nok måte. Retten viser også til at løsningen som ble benyttet ikke var i samsvar med det som opprinnelig var prosjektert.
- Fordeler og ulemper med begge løsninger
Under rettssaken forklarte et ekspertvitne fra elementleverandøren Spenncon at de produserer elementer både med og uten dryppnese, og at det er fordeler og ulemper med begge løsninger. En ulempe ved bruk av dryppnese er at dryppnesen lett kan skades ved håndtering, at reparasjon er vanskelig og at dette kan føre til større skader. Det ble videre forklart at den største andelen av fasadeelementer som Spenncon produserer er uten dryppnese, og at vanntettingen da er fugemasse både horisontalt og vertikalt.
Retten har lagt vekt på disse momentene, og har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at mangelen skyldes grov uaktsomhet hos Åsenveien 12 eller andre Åsenveien 12 svarer for.
- Det er ikke holdepunkter for at Åsenveien 12 eller noen som var involvert i prosjekteringen valgte den aktuelle løsningen for å spare penger eller arbeid, eller at de hadde noen grunn til å tro at det var svakheter ved denne. Åsenveien 12 AS har heller ikke holdt tilbake opplysningene om at det ble valgt en annen løsning enn den opprinnelig prosjekterte. Dette var noe som var enkelt synlig for alle fra det tidspunkt bygningene sto klare, skriver Follo og Nordre Østfold tingrett.
- Det har heller ikke fremkommet noe som tilsier at fugearbeidene som ble utført i 2009 ble utført på noen klanderverdig måte, for eksempel ved at det er påvist klare svakheter ved fugene eller at forholdene på tidspunktet for fugingen var uforsvarlige. At det gikk så lang tid som cirka 10 år før skadene oppsto, taler også mot at dette var en løsning man burde ha forstått at ikke var tilstrekkelig god.
- Retten har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at mangelen skyldes grov uaktsomhet hos Åsenveien 12 eller andre Åsenveien 12 svarer for, heter det i den ferske dommen.
Sameiet tapte dermed saken på alle punkter, og ble også dømt til å betale sakskostnadene til Åsenveien 12 AS på 430.325 kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
