Sameie på Sandaker må ut med millioner etter entreprisekrangel

Sandakerveien 74 har vært en gjenganger i domstolene siden leilighetene i bygget stod ferdig i 2007-2008, etter å ha blitt konvertert fra kontorformål.

Bygget ble oppført på 1970-tallet, opprinnelig i fire etasjer, med bærende konstruksjoner i betong. Senere ble det lagt til to nye etasjer, noe trukket inn fra Sandakerveien. De to nye etasjene (femte og sjette etasje) har bærende konstruksjoner i stål. I forbindelse med ombyggingen i 2007–2008 ble det ikke påført nye etasjer, men arealet i femte og sjette etasje ble utvidet noe, med en utvidelse av bærekonstruksjonene i stål. Entreprenørfirmaet Ole K. Karlsen (OKK) var totalentreprenør for rehabiliteringsarbeidene.

Borettslag krevde entreprenør for 9,7 millioner kroner - tapte på alle punkter

Nå må leilighetseierne dekke sakskostnadene til entreprenøren.

Vant frem i erstatningssak mot OKK

Seksjonseierne og sameiet havnet i etterkant i tvist med OKK vedrørende mangler ved enkeltleiligheter og bygningsmassen som sådan, herunder at resultatet ikke var i samsvar med offentligrettslige krav.

Oslo tingrett avsa i oktober 2013 dom der blant annet OKK ble dømt til å betale 45.570.000 kroner i erstatning til sameiet. Etter anke avsa Agder lagmannsrett i desember 2015 dom hvor OKK ble dømt til å betale sameiet 18,3 millioner kroner. Studio 74 AS (heleid av OKK), som var byggherre og selger av leilighetene til de enkelte seksjonseiere, ble også dømt til å betale berørte sameiere 23,3 millioner kroner for flere feil og mangler ved det aktuelle byggeprosjektet. Dommen ble rettskraftig ved Høyesteretts ankeutvalgs beslutning 12. april 2016, der OKKs anke over lagmannsrettens dom ikke ble tillatt fremmet.

Etter rettskraftig avgjørelse engasjerte sameiet entreprenørfirmaet Moderne Byggfornyelse AS til å utbedre mangler ved bygget. Sweco Norge AS ble engasjert som brannteknisk rådgiver. Sweco (tidligere NEAS NBC) hadde for øvrig ansvaret for brannkonsept under rehabiliteringen i 2007–2008.

Etter at kledning og andre deler av bygningsmassen ble avdekket, oppdaget Moderne Byggfornyelse flere byggtekniske forhold som i løpet av 2018 og 2019 ble varslet til sameiet i form av avviksmeldinger. Flere av avviksmeldingene knyttet seg til brannsikkerheten i bygget, herunder det man oppfattet som mangelfull brannisolering av bærende stålkonstruksjoner.

Som følge av avviksmeldingene ble utbedringsarbeidene i september 2018 stanset, idet det ble behov for ansvarlig foretak etter plan- og bygningsloven kapittel 23 for å fortsette utbedringsarbeidene. Blant annet ble det søkt om at Sweco ble ansvarlig prosjekterende foretak for brannsikkerhet. Arbeidene ble gjenopptatt i februar 2019.

Den 13. mai 2019 mottok sameiet varsel fra brannteknisk rådgiver i Sweco om at personsikkerheten i bygget var vesentlig forringet på grunn av mangelfull brannsikring.

«Svak brannmotstand»

I henhold til Sweco var det avdekket at bæresystemet i plan fem og seks «i stor grad er uisolert eller mangelfullt isolert, med den konsekvens at stålets bæresystem kan tilskrives en brannmotstand på 10 minutter mot preakseptert 90 minutter».

- Nå når også stålet er eksponert som følge av utbedring og kombinasjon med øvrige svekkelser i bygget (manglende brannisolering ved sjakter) vil en brann medføre store konsekvenser for liv og helse, het det i en e-post fra Sweco til sameiet.

I 2020 tok sameiet ut stevning mot Kaefer Construction AS, som hadde stått for brannsikringsarbeider (branntetting og brannisolering) i tilknytning til bærende konstruksjoner i bygget på oppdrag fra OKK. I stevningen ble det indikert et økonomisk tap på rundt 20 millioner kroner som følge av mangelfull brannisolering av bærende konstruksjoner i bygget.

I mai 2021 avsa Oslo tingrett dom, hvor det het at Kaefer Construction AS er erstatningspliktig for utgifter til utbedring av mangelfull brannisolering. Sameiet ble også tilkjent sakskostnader på rundt en million kroner.

Kaefer anket dommen, og partene møttes derfor på ny i Borgarting lagmannsrett i mars i år. I går kom dommen, og her fremgår det at lagdommerne har kommet til en helt annen slutning enn tingretten:

Skadedyrene skulle bekjempes med varmebehandling. Men ingen husket å stenge av sprinkleranlegget

Lagmannsretten har kommet til at de anførte grunnlagene for erstatningsansvar ikke kan føre fram, og Kaefer må frifinnes. Retten begrunner sitt syn blant annet med at det ikke er sannsynliggjort at Kaefers utførelse var i strid med offentligrettslige krav.

I tillegg mener Borgarting lagmannsrett at det kontraktsrettslig heller ikke er grunnlag for et krav overfor Kaefer. Ytterligere mener domstolen at et eventuelt kontraktsrettslig krav også ville vært foreldet, og viser til at foreldelsesfristen i utgangspunktet løp ut tre år etter siste overtakelsesdato for leilighetene i sameiet, det vil si 3. juli 2011.

Lagmannsretten dømmer sameiet Sandakerveien 74, hvor det er 133 seksjonseiere, til å betale sakskostnadene til Kaefer for både tingretten og lagmannsretten. Samlet beløper disse kostnadene seg til nærmere 2,6 millioner kroner. Dommen er enstemmig.

Prosessfullmektig for Kaefer Construction AS var advokatene Grethe Lillian Gullhaug og Preben Øvsthun-Sandvik, mens prosessfullmektig for sameiet var advokat Erlend Haaskjold.

Dommen er ikke rettskraftig.