I oktober 2019 kjøpte en kvinne en andelsleilighet i et boligprosjekt under oppføring i Tjernlia i Oslo. Prisen var drøyt
to millioner kroner, pluss overtagelse av andel av borettslagets fellesgjeld,
som for denne leiligheten utgjorde 4.795.000 kroner.
Selger av leiligheten var Tjernbo AS, som hadde stått for
utvikling og oppføring av leilighetskomplekset.
Mange mangler
Kvinnen overtok leiligheten i juli 2020. I
overtagelsesprotokollen er notert at kvinnen holdt tilbake på meglers konto 50.000
kroner «for ballkong», i tillegg til at det er notert flere feil og mangler. I
mail av august 2020 fra kvinnen til megler ble det tilbakeholdte beløp hevet
til 500.000 kroner under henvisning til ting som er mangler i boligen med tanke
på trapp, terrasse, parkett, sparkling av vegger, dør til bod m/strøm uttak i
bod, baderomsmøblement etc.
I oktober 2020 ble det gjennomført befaring med
entreprenøren Entek AS i leiligheten, og det ble utarbeidet en forholdsvis
omfattende liste over «Gjenstående arbeider for feil og mangler». Imidlertid
skar det seg mellom Entek AS og Tjernbo AS, i tillegg til at Entek AS etter
hvert gikk konkurs. Tjernbo AS tok deretter kontakt med borettslaget hvor de
fortalte at de hadde iverksatt arbeid med «å få på plass nødvendige firma til å
få prosjektet sluttført og få utbedret det som gjenstår av feil og mangler».
Kvinnen mente at det stadig dukket opp flere feil og
mangler, og hun innhentet i februar 2022 en befaringsrapport fra takstmann.
Rapporten konkluderte med mangler i størrelsesorden halvannen til to millioner
kroner. Senere ble det hentet inn et prisoverslag fra en entreprenør, som anslo
utbedringskostnadene til 2,5 til 3,5 millioner kroner. Entreprenøren poengterte
at «Det er i stort sett alle etasjer som må utbedres inkludert badene og dette
er bare ett grovt estimat og ikke noe som er kalkulert».
Utbygger har på sin side ment at kostnadene til utbedring
beløper seg til 215.000 kroner.
Kvinnen var ikke fornøyd med prisestimatet eller fremgangen,
og i januar 2022 henvendte hun seg til advokat Marius Martinsen-Røsting. Han
fremholdt at det forelå feil og mangler ved saksøkers leilighet, og han varslet
«et krav i medhold av bustadoppføringsloven § 29 og etterfølgende bestemmelser»
til Tjernbo AS.
På grunn av de påståtte feil og mangler fikk kvinnen i mai
2022 utbetalt fra meglers konto 450.000 kroner av den tilbakeholdte
kjøpesummen, samt at kvinnen på et senere tidspunkt også fikk utbetalt 300.000
kroner fra Tjernbo AS’ forsikringsselskap.
Kvinnen brakte saken inn for Oslo tingrett ved stevning av
23. desember 2022, hvor det ble gjort krav på et prisavslag på 2,5 millioner
kroner.
Utbygger gikk konkurs
Rettsaken ble deretter utsatt flere ganger. Men så, i august
2023, gikk Tjernbo AS konkurs. I prosesskrift av oktober 2023 ble konkursboet
trukket inn som ny saksøkt. I tillegg til styreleder og daglig leder i Tjernbo
AS trukket inn i saken som ansvarlig for kvinnens sakskostnader. På dette
tidspunktet hadde kvinnens sakskostnader passert 450.000 kroner.
Rettssaken gikk for Oslo tingrett i andre halvdel av
februar, og her ble det anført fra kvinnen at det var erstatningsansvarlig og
urimelig av styreleder og daglig leder i Tjernbo AS å avslå saksøkers
mangelskrav.
- De kunne og burde ha erkjent kravene. I stedet
nedla de påstand om full frifinnelse, samtidig som det i tilsvaret og i senere
prosesskriv ble fremsatt en rekke trenerende og unødvendige provokasjoner og
anførsler, forklarte kvinnen.
Styrelederen og daglig leder har i det vesentlige anført at
det hverken var urimelig eller erstatningsbetingende å ta til motmæle mot
saksøkers krav.
- De saksøkte var – og er – i sin fulle rette til
å bestride kravene, anførte de to.
Oslo tingrett påpeker i dommen at det finnes flere
Høyesterettsavgjørelser etter regelen for styreansvar, hvor ledelsen i et
selskap er ilagt erstatningsansvar for saksøktes sakskostnader etter å ha anlagt
sak eller benyttet rettsmidler på vegne av et insolvent selskap.
Men:
- Imidlertid gjelder saken her et mulig ansvar for
å ha forsvart seg mot et fremsatt krav, noe som etter rettens mening er
en prinsipielt annen situasjon, skriver tingrettsdommer Kim Heger.
Og fortsetter slik:
- Utgangspunktet må være at enhver må ha rett til
å ta til motmæle for domstolen mot et fremsatt krav ved å nedlegge påstand om
frifinnelse, uten av den grunn å komme i erstatningsansvar, jfr. Grunnloven §
95 om at «Enhver har rett til å få sin sak avgjort av en uavhengig og upartisk
domstol innen rimelig tid».
Retten: - Ikke uvanlig med uenighet
Etter bevisførselen kan retten ikke se at tidligere
styreleder og daglig leder i Tjernbo AS kan bebreides for å ha tatt til motmæle
mot saksøkers krav og for å ha nedlagt påstand om frifinnelse.
- Deres forsvar var ikke uten utsikt til å nå
frem, og kan ikke under noen omstendigheter betegnes som utilbørlig og misbruk
av rettsvesenet. De har ikke handlet erstatningsbetingende.
Retten viser til at Tjernbo AS etter årskontroll innhentet
en takst og prisoverslag for utbredelse av de feil og mangler som selskapet
mente forelå. Selskapet tilbød utbedring, men fikk ikke svar fra saksøker.
Saksøker på sin side presenterte i juni 2022 et krav på 2,5-3 millioner
kroner, som senere ble noe nedjustert, men retten kan vanskelig betegne det som
«helt ekstraordinært» og «misbruk av rettsvesenet» at saksøkte ikke godtok
dette kravet.
- I en situasjon hvor det forelå flere takster, er
det i denne type saker ikke helt uvanlig at det er uenighet mellom partene om
hva som må gjøres og kostnadene ved dette, konstaterer Oslo tingrett.
Rettens administrator har vist til bostyrers boinnberetning,
hvor det er redegjort for årsaken til konkursen:
«Selskapet har blitt påført betydelig tap i anledning
konkursene for to totalentreprenører for prosjektet i Tjernlia, herunder
dagmulkter og betydelige kostnader til utbedringer av mangler. Dessuten har
behandlingen av Selskapets fremsatte garantikrav vært tidkrevende og uten at
det foreløpig er gjennomført utbetalinger under garantien. Sistnevnte har
ytterligere svekket Selskapets likviditet. Samtidig bemerkes at Selskapet over
flere år har vært drevet med negativ egenkapital, hvorpå bostyrer antar at konkursårsaken
er en kombinasjon av nevnte påførte tap og svak driftskontroll.»
- Prosessfullmektigene har opplyst at innstilling
av bobehandlingen visstnok er nært forestående, og etter det retten forstår har
boet så langt i bobehandlingen ikke fremmet erstatnings- eller
omstøtelsessaker, fortsetter Oslo tingrett.
- Basert på det som er fremkommet i retten
vedrørende konkursen og bostyrers innberetning (…), har retten ikke grunnlag
for å slå fast slike eventuelle ansvarsbetingende forhold i forbindelse med
konkursen og konkursbehandlingen.
Etter dette må de saksøkte bli å frifinne, heter det i
dommen.
Vondt verre
Formålet med rettssaken var altså at kvinnen ønsket
erstatning for påløpte advokatkostnader på 450.000 kroner, men som følge av den
siste rettsrunden blir det vondt verre:
Oslo tingrett påpeker at de den tidligere daglige lederen og
styrelederen har vunnet saken fullt ut, og har dermed krav på full erstatning
for sine sakskostnader fra motparten. De var på 194.384,50 kroner, som kvinnen ble
dømt til å betale. Gitt at kvinnens sakskostnader til egen prosessfullmektig
var i samme størrelsesorden, så endte saken med en ekstraregning på rundt
400.000 kroner til kvinnen.
Dommen er ikke rettskraftig.
Estate Nyheter har vært i kontakt med Marius Martinsen-Røsting i Osloadvokatene,
som var prosessfullmektig for kvinnen. Han svarer at han ikke ønsker å
kommentere saken.
