Drømte om katt og kaniner. Fikk i stedet katta i sekken

Drømmen om småbruk står sterkt hos mange. I henhold til Store norske leksikon er et småbruk et lite, selveiet gårdsbruk. Størrelsen kan variere fra noen få dekar og opp til 25 dekar fulldyrket mark, eller 100 dekar totalt, som er grensen for når det må søkes konsesjon ved kjøp av gårdsbruk utenfor egen familie. Slike små bruk kan omsettes fritt og er unntatt fra bo- og driveplikt.

Krevde prisavslag på grunn av straffedømt nabo

Gleden var derfor stor hos en kjøper som i 2017 fikk tilslaget på et småbruk på Averøy i Møre og Romsdal for 3,1 millioner kroner.

Gleden ble imidlertid kortvarig da kjøper etter overtakelsen avdekket at eiendommens areal var mindre enn opplyst, og at selger var kjent med dette. Etter grensefastsetting hos jordskifteretten tapte kjøper 20 prosent av arealet de hadde kjøpt, hvorav 30 prosent av skogarealet og ti prosent av dyrket mark.

Kjøper oppdaget også at de hadde vannleveringsplikt til den ene naboen. Kjøper stengte vannforsyningen, som førte til at naboen begjærte midlertidig forføyning hos namsmannen, og det oppsto kostnader i den forbindelse.

Solgte videre med tap

Eiendommen ble i 2020 videresolgt av kjøper, fordi han mente at småbruket ikke lengre var drivverdig med det reduserte arealet. Salgssummen ble 2,3 millioner kroner, det vil si 800.000 kroner mindre enn hva eiendommen ble kjøpt for.

Kjøper klaget saken inn for Finansklagenemnda, og krevde 1.235.397 kroner i erstatning for direkte og indirekte tap etter avhendingsloven. Foruten verditapet krevde kjøper erstattet utgifter i forbindelse med videresalg og kjøp av ny bolig, renteutgifter, flytteutgifter, dokumentavgift, videoovervåking, bygningsforsikring, advokatutgifter, kostnader i forbindelse med forføyning mv.

Eierskifteselskapet har anført at det ikke foreligger noe verditap, samt at det ikke var grunnlag for å tilkjenne erstatning for de øvrige anførte tapspostene.

Finansklagenemnda gir kjøperen delvis medhold, viser en fersk avgjørelse.

- Slik saken fremstår for oss mener vi at kjøper ikke har sannsynliggjort at verditapet ved videresalget i sin helhet skyldes manglene selger hefter for. Verditapet ved videresalget er høyere enn verditapet anslått av sakens tre fagkyndige, og vi oppfatter også at boligen ble markedsført som en enebolig – ikke som et småbruk ved videresalget, skriver Finansklagenemnda og fortsetter slik:

- Når det for øvrig ikke er lagt frem nærmere dokumentasjon på hvordan eiendommen ble markedsført ved videresalget (i salgsprospekt mv.), hvordan markedsutviklingen i området hadde vært i senere tid, eller nærmere opplysninger om de konkrete omstendighetene rundt videresalget, anses ikke kjøpers bevisbyrde oppfylt, skriver nemnda.

Finansklagenemnda føyer likevel til at «det har formodningen mot seg at opplysningssvikten ikke hadde en verdiforringende effekt».

«Hvis man ikke faller for denne eiendommen, skjønner jeg ikke mye», het det i prospektet. Nå er selgeren felt for å ha solgt en eiendom full av sopp

Sauer og bier

Finansklagenemnda poengterer at eiendommen ble solgt som et småbruk i 2017, «og da vil arealene som kan benyttes til drift være av økonomisk betydning». Men nemnda anfører videre at de finner det «uklart om den gjengse kjøper ville delt kjøpers oppfatning om at småbruket ikke lenger var drivverdig grunnet det tapte tomtearealet», og viser blant annet til at arealene kunne vært benyttet «til vedhogst, beiteområde for sauer/geiter og til bier».

Finansklagenemnda antyder også at det er en mulighet for «at kjøper betalte en noe høy pris ved sitt kjøp», og viser ellers til en uttalelse fra eiendomsmegler at «markedet hadde falt noe siden kjøpers kjøp av eiendommen».

Etter en konkret skjønnsmessig vurdering har nemnda funnet at det samlede erstatningsbeløpet for verditapet "passende kan settes til 200.000 kroner". I tillegg får kjøperen erstattet advokatkostnader og erstatning for utgifter til takst og innhenting av megleruttalelse, slik at den totale erstatningsutmålingen kom opp i 244.333 kroner.