Juss:
RÅTE: Småbruket i Vestfold så pent ut på utsiden, men straks etter overtakelsen ble det oppdaget store mengder med sopp og råte. Eierskifteselskapet avviste at det var grunn til prisavslag, men ble overkjørt av Finansklagenemnda. (Ill. foto)
«Hvis man ikke faller for denne eiendommen, skjønner jeg ikke mye», het det i prospektet. Nå er selgeren felt for å ha solgt en eiendom full av sopp
Småbruk står høyt på mange nordmenns ønskeliste. Denne historien viser at drømmen om småbruk også kan gi søvnløse netter.
«Jeg falt pladask for dette stedet så fort jeg satte bena på gårdsplassen. Man kan se for seg barn som vokser opp her, kanskje høner på tunet og hester i stallen. Boligen innvendig skuffer heller ikke. Her bor man i herskapelige omgivelser og trenger ikke være bekymret for å tråkke oppå hverandre som familie – her er det god plass!»
Slik var den maleriske beskrivelsen av småbruket i Tønsberg i salgsprospektet som fulgte eiendommen, før det ble lagt til:
«Hvis man ikke faller for denne eiendommen skjønner jeg ikke mye.»
En kjøper falt for fristelsen, og ble eier av bruket for 5,8 millioner kroner. Hovedbygningen var et eldre skolebygg oppført i 1912 med lærerbolig, som hadde blitt ombygget til enebolig med hybelleilighet.
I salgsprospektet het det videre at «Hoveddelen er oppgradert vesentlig det siste året med delikate og lekre løsninger og finisher. En fantastisk takhøyde i de fleste rom. Stort sett alle rom er pusset opp og modernisert».
Det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at selger kjøpte småbruket i 2016, og at selger hadde bodd der ett år og fem måneder, inkludert de siste tolv månedene.
Det ble krysset av "Nei" på spørsmål om kjennskap til feil ved drenering og fukt m.m. i underetasjen, samt på spørsmål om kjennskap til sopp, råteskade m.m. Videre ble det krysset av "Nei" på spørsmål om kjennskap til utettheter i blant annet tak og fasader, og på spørsmål om ufaglærte hadde utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte. Selger hadde imidlertid krysset av for kun ufaglært arbeid ved "Bytte av vinduer og dører".
Vinteren/våren 2018 avdekket kjøper at taket var lekk ved takfoten ned i veggen langs hele hovedboligens østside. Det oppsto også vannlekkasje fra badet i andre etasje. Takstingeniør befarte hovedboligen og anslo utbedringskostnadene til totalt 780.000 kroner inkl. mva.
Et firma utbedret taket i perioden november 2018 til februar 2019, og arbeidene kom totalt på 470.596 kroner.
Tidligere, i august 2018, hadde gulvet i spisestuen sviktet der det var montert en klebersteinsovn. Det ble sendt tre prøver fra spisestuen til Mycoteam, og prøvene var fra henholdsvis nytt bjelkelag, gammel drager og soppmateriale i isolasjon. Prøvene viste at det var tale om ekte hussopp. Det fremgikk av Mycoteams rapport at nedbrytning slik prøvene viste krevde en utviklingstid på åtte til ti år.
På bakgrunn av funnene ble Mycoteam engasjert for ytterligere undersøkelser av boligen. Det fremgikk blant annet av inspeksjonsrapporten datert at skadene i gulvkonstruksjonene i spisestuen og gangen var "meget omfattende", men at skadeomfanget fortsatt var uavklart.
Mycoteam gjennomførte en ny befaring etter at flere konstruksjoner var åpnet. Det ble gjort ytterligere funn av ekte hussopp, samt råteskader i laftekassen under et vindu og i ytterkledning mot syd.
I august 2020 avdekket Mycoteam at det også var ekte hussopp i et område under trappen, samt i bunnsvillen i deleveggen mot gangen/hallen.
Kjøper kontaktet også takstmann for befaring og vurdering av utbedringskostnadene. Utbedringskostnadene ble først vurdert til 1.590.596 kroner inkl. mva., men etter at det ble klart at skadeomfanget var større enn først antatt, ble rapporten utvidet og revidert. I den reviderte og utvidede reklamasjonsrapporten ble utbedringskostnadene beregnet til totalt kr 2.190.596 kroner inkl. mva.
Kjøper rettet deretter krav mot selger og selgers forsikringsselskap. Saken havnet i Finansklagenemnda, hvor kjøper anførte at det var grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven. Kjøper krevde prisavslag og erstatning for kostnadene på 1.855.000 kroner pluss et skjønnsmessig beløp for restlytet hussoppen innebærer, samt erstatning for påløpte kostnader på 768.096 kroner.
Eierskifteselskapet avviste kravet og har anført at store deler av kostnadene ikke knyttet seg til relevante avvik, at skadene hadde utviklet seg i kjøpers eiertid, at det måtte gjøres et betydelig fradrag for alder og levetid.
Sekretariatet hos Finansklagenemnda har kommet til at det er grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven, og kjøper fikk delvis medhold. Prisavslaget settes til halvannen million kroner.
- Sekretariatet er derfor enige i selskapets anførsel om at det må gjøres fradrag for standardheving og forlenget levetid i denne saken. Det er selskapet som har bevisbyrden for fradragets størrelse, og ved den skjønnsmessige vurderingen må det utvises forsiktighet ved fastsettelsen av fradraget, slik at det ikke gjøres fradrag for mer enn det laveste beløp det er sannsynlig at standardhevingen utgjør, skriver nemnda i sin avgjørelse.
Kjøper har i klagen til nemnda anført at utbedringskostnadene er høyere enn hva som er lagt til grunn i sekretariatets vurdering, men nemnda kan ikke se at de fremlagte dokumentene er egnet til å sannsynliggjøre en slik økning.
Kjøper fikk i tillegg 20.000 kroner i erstatning for advokatkostnader.
