Juss:
MØTTE DØREN: Da kjøperen ble kjent med at personen bak nabodøren var tidligere straffedømt, krevde hun en halv million kroner i prisavslag. Finansklagenemnda var delt i sin avgjørelse.
Krevde prisavslag på grunn av straffedømt nabo
Kjøper reklamerte overfor eierskifteselskapet, og viste blant annet til politiaksjoner mot naboen – som bor i leiligheten i etasjen over.
Finansklagenemnda har nylig behandlet en sak som tar utgangspunkt i selgers opplysningsplikt. I forkant av salg av en leilighet ble det holdt visning. Kjøper har forklart at de på visning spurte om det hadde vært noen problemer tilknyttet en institusjon som var nærmeste nabo til borettslaget. Megler og selger skal ifølge kjøper ha påpekt at naboskapet var godt og at borettslaget var barnevennlig.
Det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at selger hadde eid og bodd i boligen i ni år. På spørsmål om borettslaget hadde vært involvert i tvister av noe slag i skjemaets pkt. 18, hadde selger krysset av "Nei".
Kjøper har forklart at det at borettslaget var inngjerdet ga en trygghetsfølelse, og de la deretter inn bud. Boligen ble solgt "som den er" i 2019.
Alvorlig straffbar hendelse
Kjøper har forklart at de etter flere politiaksjoner i 2020 ble oppmerksomme på at naboen som bodde i etasjen over dem var tidligere straffedømt. Ifølge kjøper hadde det også vært flere politiaksjoner mot naboen i selgers eiertid, og noen år før salget hadde det funnet sted en alvorlig straffbar hendelse hvor naboen var involvert. Hendelsen var omtalt i media, og kjøper fremla avisartikler.
Kjøper reklamerte overfor eierskifteselskapet, og ga en nærmere beskrivelse av blant annet politiaksjoner mot boligen. Kjøper oppga at hun selv ikke hadde hatt noen direkte problemer med naboen, men at de opplevde forholdet som ubehagelig.
Kjøper innhentet en verdivurdering fra eiendomsmegler, som anslo et verdiminus som en følge av nabosituasjonen på ca. 500.000 kroner. Kjøper har i hovedsak anført at det var grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven. Det ble særlig vist til at boligen ble markedsført som barnevennlig, og til at hendelsene som hadde oppstått i forbindelse med naboen var ubehagelige og hadde skapt usikkerhet. Videre kunne opplysningene ha vært gitt på en måte som ikke krenket naboens rett til privatliv.
Kjøper fremsatte krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 tilsvarende verditapet på kr 500.000 kroner, som ble avvist av eierskifteselskapet.
- Egnet til å påvirke en kjøpsbeslutning
Sekretariatet i Finansklagenemnda fremholder at «hendelsene (…) er opplysninger som vil være egnet til å påvirke en kjøpsbeslutning. Det vises til at boligen ble markedsført som barnevennlig, og trygghet er klart nok viktig for denne kjøpergruppen. Det at en annen nabo som flyttet inn etter kjøper også har en reklamasjonssak gående, kan indikere at dette er informasjon kjøpere flest vil legge vekt på. Når det er sagt fant hendelsene i (X) sted flere år før salget, og tidsmomentet kan ikke være uten betydning».
Sekretariatet fortsetter slik:
«Slik vi forstår kjøper har det samtidig vært flere politiaksjoner i ettertid. Det at det er tale om naboen i tilstøtende bolig og at episoden i (årstall) skjedde i (X), trekker i retning av at hendelsene har en slik nærhet til den aktuelle boligen at de må anses omfattet av opplysningsplikten».
Finansklagenemnda slutter seg til at samtlige av disse momentene er relevante i vurderingen av selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven. Når det gjelder den konkrete avveiningen mellom disse, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Sistnevnte mener selger skulle ha opplyst om naboen og hendelsene naboen har vært involvert i under selgerens botid i boligen.
Mindretallet har særlig lagt vekt på at naboens leilighet er rett ovenfor leiligheten som saken gjelder, at hendelsen i nærheten av boligen noen år før salget var svært spesiell, samt at den aktuelle naboen har en uvanlig offentlig profil. Sistnevnte fremgår tydelig av nyhetsartiklene som er fremlagt i saken. Særlig når dette holdes opp mot at leiligheten er markedsført som beliggende i et rolig og barnevennlig område, har mindretallet, om enn under en viss tvil, kommet til at det dreier seg om et "omstende" som kjøper "hadde grunn til å rekne med å få". Mindretallet legger dessuten en viss vekt på at det fremstår påfallende at selskapet ikke har fremlagt noen forklaring fra selgeren i saken, men kun indirekte og kort gjengitt selgers forklaring.
- Vanskelig å utmåle
Flertallet har kommet til at det ikke foreligger en mangel etter avhendingsloven.
Flertallet legger særlig vekt på at de aktuelle hendelsene ligger noen år tilbake i tid, samt at selger selv aldri har hatt problemer med naboen. Det er heller ikke fremlagt opplysninger i saken som tilsier at de andre beboerne har hatt dette, ei heller at borettslaget har hatt spesielle utfordringer. Flertallet oppfatter med andre ord hendelsene noen år før salget som temmelig isolerte og ekstraordinære. Kjøpers referanser til at det skal ha vært "flere politiaksjoner" mot naboen i selgers eiertid fremstår som lite konkrete, mener flertallet i nemnda.
«Risikoen for at det kan skje fremtidige hendelser der naboen er involvert er etter flertallets syn vanskelig å vurdere. I et sentralt bymiljø som dette vil det alltid forekomme ulike former for støy og uønskede hendelser. Fremtidige negative hendelser, enten fra denne naboen eller andre, kan også normalt møtes med fravikelse eller andre reaksjoner fra borettslaget side. Flertallet viser videre til at retts- og nemndspraksis trekker i retning av at opplysningsplikt om spesielt dramatiske hendelser først og fremst er aktuelt når disse har funnet sted i selve boligen».
Flertallet tilføyer at det under enhver omstendighet ville vært vanskelig å utmåle noe prisavslag etter avhendingsloven i et tilfelle som dette.
«Kravet om verdireduksjon er utelukkende knyttet opp mot muligheten for at noe negativt kan inntreffe i fremtiden, og er under enhver omstendighet basert på at den aktuelle naboen forblir boende i borettslaget».
Kjøper fikk dermed ikke gjennomslag for sitt krav om prisavslag.
