Ukens tips: Råderett over fast eiendom ved konkurs

Ved konkursåpning inntrer et såkalt generalbeslag, som innebærer at bostyrer blant annet får råderetten over skyldnerens eiendommer. Fra og med dette tidspunktet behøves samtykke fra bostyrer for enhver faktisk eller rettslig disposisjon som vedrører eiendommen(e). Dette sikres ved at Kartverket får melding om at konkurs er åpnet og anmerker dette på den respektive eiendoms grunnboksblad. Kartverket vil dermed nekte tinglysning av dokumenter som ikke er signert av bostyrer.

Bostyrer vil normalt forsøke å selge skyldnerens eiendommer i det åpne markedet, eventuelt etter forhandlinger med utvalgte interessenter som del av en “pakkeløsning” der skyldnerens øvrige eiendeler eller virksomhet også inngår. Når eiendom selges fra et konkursbo, selges den som regel “as is”, og helt uten garantier. Dette skyldes at konkursboet vanligvis ikke kjenner eiendommen eller dens tilstand/historikk. Risikoen for skjulte feil og mangler vil tillegges kjøper, og avhendingslovens deklaratoriske regler fravikes (der kjøper ikke er forbruker). Videre inntas det ofte en bestemmelse om at kjøper er innforstått med den risiko og de særlige forhold som er forbundet med kjøp fra et konkursbo. Det finner altså sted en vesentlig risikooverføring fra konkursboet og til kjøper. Dette hensyntas som oftest ved fastsettelsen av kjøpesummen.

Dersom en eiendom er overbeheftet eller av andre grunner anses som verdiløs for konkursboet, kan bostyrer oppheve beslaget i eiendommen til fordel for skyldneren gjennom såkalt abandonering, eller ved overføring av eiendommen til panthaver dersom panthaver samtykker, jf. konkursloven § 117 b og § 117 c. Etter at abandoneringen er registrert i grunnboken, enten ved sletting av meldingen om konkurs fra eiendommens grunnboksblad (abandonering til skyldneren) eller ved tinglysing av selve abandoneringserklæringen (overføring til panthaver), kan skyldneren/panthaver selge eiendommen i markedet. Merk at det ved overføring til panthaver vil bli beregnet dokumentavgift for hjemmelsovergangen fra konkursboet. Overføringen til panthaver er videre normalt en justeringshendelse, som bør adresseres i en justeringsavtale. Ved abandonering til skyldneren (§ 117 b) oppstår ikke disse problemstillingene (dokumentavgift/justeringsavtale).

Det hender at anmerkningen om konkursåpning ikke er slettet fra grunnboken selv om bobehandlingen er avsluttet. Årsaken til dette kan være en inkurie eller at bostyrer ikke var gjort kjent med eiendommens eksistens. Dersom hjemmelen til en eiendom ønskes overført etter endt bobehandling, oppstår spørsmålet om hvem som skal signere på skjøtet. Det samme spørsmålet oppstår dersom man skal slette en pengeheftelse eller en annen rettighet påhvilende eiendommen.

Dersom skyldneren er et aksjeselskap, slettes selskapet ved avsluttet bobehandling. Hvis selskapets tidligere styre ikke er tilgjengelig, er det bostyrer i den avsluttede konkursen som må samtykke til disposisjonen, herunder signere de aktuelle dokumenter. Er ikke bostyrer tilgjengelig, må dokumentet signeres av styret på det tidspunktet selskapet gikk konkurs, eventuelt av alle aksjonærene eller av tingretten. Var skyldneren en personlig skyldner, er det bostyrer i den avsluttende konkursen som må signere, eventuelt tingretten.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Mira Bergsland er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo- kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for restrukturering og konkurs.

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo- kontor og er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13