Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er Norsk Nærings Megling (NNM) som på denne måten beskriver eiendomsmarkedet i sin siste markedsrapport. For større kontorsøkere er situasjonen prekær, for utleierne er det som å boltre seg i Paradis.Gode objekter på over 1.000 kvm i Oslo sentrum / vest er vanskelige å oppdrive. Dette fører til at brukere som ønsker seg lokaler eksempelvis i Vika for innflytting i 1998, nå søker etter gode alternativer andre steder.Eiendomsspar AS var tidlig ute i mediene i år og beskrev et «utleiers marked» ved at de kun tegner ti års kontrakter med nye leietakere. Mange utleiere og eiendomsaktører stiller nå samme krav og leietakerne må akseptere grunnet manglende alternativer.Mange leietakere på flyttefot er blitt tatt på sengen i et utleiers marked. Før holdt det for mange å planlegge flytting et halvt år i forveien. Nå har man ikke lenger god tid hvis innflytting planlegges i løpet av 1999. Ledere som planlegger flytteprosesser i god tid, kan spare mye, påpeker NNM.Mange firmaer tar i dag solid høyde for fremtidig vekst, og kjøper seg fleksibilitet og fremleier.De større bedriftenes søken etter «det moderne kontor» slår ofte ut i et lavere arealforbruk pr. ansatt som igjen kan tillate en høyere kvm-leie. Imidlertid finner en del brukere det moderne kontor dyrere, da det ofte kreves mer av «infrastrukturen» for å tilfredstille arbeidstagerne.Siden NNMs forrige rapport har hele markedet beveget seg i positiv retning. Da NNM angir leienivåer i «hele kr 50,-» kan noen delmarkeder ha samme leienivå som sist, selv om det har vært underliggende positive tendenser.NNM har i markedsrapporten delt opp leiepristabellen og angitt markedspriser under hvert område. Leienivåene er anslått for kontorlokaler med god standard.
OSLO SENTRUM
Oslo sentrum er innenfor ca. 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus.Vika har lavere tilbud av ledige lokaler, kombinert med generelt lengre kontrakter. Dette vil gi prispress i Vika. Storebrand har leiet ut nesten alt av sine gamle arealer, som etter totalrehabilitering kan tas i bruk av nye leietagere medio 1999. Slike arealer leies i dag ut på lange kontrakter for ca. kr. 2.150,- pr. kvm/år.På Aker Brygge er det nylig leiet ut tilsammen 20.000 kvm kontor til flere brukere. Arealene varierer i standard og leieprisene ligger fra kr. 2.000,- til 2.500,- pr. kvm/år. Ca. 7.000 kvm av dette har Vital Eiendomsforvaltning AS nylig leiet ut til én bruker for kr. 1.900 pr. kvm/år. Lokalene ble utleiet «as is» uten tilpasninger.Byporten, med 2.000 kvm nye kontorer ved sentralstasjonen for innflytting april 1999, er nær fullt utleiet til priser på nivå kr. 1.800,- pr. kvm/år.NSB fører opp ca. 60.000 kvm på Sjøtomta (foran Sentralbanestasjonen) i det første av en serie større kontorbygg i Bjørvika. Bygget, med like deler hotell og kontorer, blir innflyttingsklart 1999/2000.NNM ser med spenning på de potensielle «vekst»-områder som Kvadraturen, Bjørvika og området i øvre del av Torggata/Storgata mot Hausmannsgata. Mye tilsier at markedet er villig til å betale godt for slike kontorløsninger.NNM mener at Samvirke Forsikring sitt store nybygg på Tukthustomta, kombinert med full rehabilitering av det eksisterende hovedkontor i Henrik Ibsens gate 9, vil gi området mot Hausmanns gate et betydelig løft. Her kan ny politistasjon komme, noe som i tilfelle vil medvirke til områdets attraktivitet.Olav Thon Gruppen oppfører 10.000 kvm kontorer i Hausmanns gae 21. Bygget, som skal huse en statlig leietaker, blir ferdigstilt medio 1999. Selv skal Olav Thon Gruppen flytte til sitt planlagte bygg i Nygaten 2. Bygget blir på nærmere 18.000 kvm og blir innflyttingsklart 1999/2000.
OSLO INDRE VEST
Oslo indre vest består av området Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk.Majorstuen fremstår som et vekstområde med relativt mange nye kontorbygg (også under bygging – «Datten»). I tillegg er en del eldre bygg som nylig er totalrehabilitert. Området er et kommunikajsonsmessig knutepunkt med gode fremtidsutsikter.Fram Management AS har planene klare i Sørkedalsveien 9 med nær 20.000 kvm kontorer. Det er imidlertid en tung prosess fram til spaden settes i jorden. Ferdigstillelse forventes ikke før nærmere år 2000.I Sørkedalsveien 6 forventes leiepriser i nivå kr. 1.650 – kr. 1.700,- pr. kvm/år når eiendommen på 14.000 kvm blir innflyttingsklar i ultimo 1999. Eiendommen skal totalrehabiliteres når Kreditkassen, som i dag er i store deler av bygget, flytter inn i sitt nye bygg.Forretningslokalene i området utenfor de større handlegatene og de trafikkerte områdene sliter fortsatt med å oppnå gode priser.På lengre sikt planlegger Hydro å fraflytte sine eiendommer på Solli Plass og vil antakeligvis tilfredsstille en stor etterspørsel her.
OSLO INDRE NORD
Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka.NNM påpeker at dette er spennende områder med store interne variasjoner. Staten brer seg opp-over «Kulturelva Akerselva», hvor de 3 R-ene (Rikskonsertene, Riksteateret og Riksutstillingene) skal etableres sammen med Arkitekthøyskolen og muligens Kunstfaghøyskolen.Med Myhrens verksted i «nord» utgjør Akerselven navlestrengen mot sentrum. St. Hanshaugen består i all hovedsak av boliger som oppnår gode priser. På den andre siden av Akerselven ligger Grünerløkka med sitt interne yrende liv. Grünerløkka har sine tilhengere innenfor både bolig, kontor, forretningsdrift og ikke minst servering. Den sterke tilhørigheten sammen med at områdene rundt revitaliseres, «bevarer» Grünerløkka i mange år til.
OSLO INDRE ØST
Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen.Ensjø holder posisjonen som «bilbyen» i Oslo.Kværners områder i Lodalen er lagt ut for salg. Kværner vurderer å bruke noe areal selv. Området har et stort potensiale med mange mulige bruksområder og god trafikkadkomst.Eiendomsspar forbereder større arealer ved Hausmanns bru til Securitas. Securitas leier et helt kvartal på Grønland/Tøyen, noe som vil gjøre mye for området.
OSLO INDRE SYD
Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand.Få nye prosjekter. Trekker frem Sæther på Nordstrand som et spennende bydelssenter hvor interessen er stor både på leie og investorsiden. Utviklingen i Oslo indre syd avhenger først og fremst av havn-ens fremtidige plassering.
OSLO YTRE VEST
Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen og Smestad.Linstow Eiendom AS oppfører ca. 20.000 kvm i tre bygg ved Smestaddammen.Aker Maritime flytter til Lysaker og har inngått leieavtale med Mustad Eiendom AS på 25.000 kvm. Olav Thon Gruppen har muligheter for oppføring av inntil 40.000 kvm kontorer vis-a-vis Lysaker Togstasjon, men igangsettelse lar vente på seg til neste årtusen.Koksa-området på Fornebu skulle vært lagt ut for salg, men er foreløpig stoppet da man ønsker en helhetsplan for IT-satsingen. Telenor og Norske Skog får utarbeidet egne reguleringsplaner for sine respektive tomter og planlegger byggestart umiddelbart etter flyplassen stenger. Telenor planlegger innflytting i år 2001/2002.Fra Fornebu blir det trikk, tog, kombibane eller såkalt «people mover» inn til Lysaker stasjon. Lysaker har i dag god tilgang til offentlig kommunikasjon – og den blir bedre. Det forventes over 40.000 nye arbeidsplasser på Lysaker og Fornebu mot år 2010.Selskapet Industrifinans Næringseiendom har markert seg som den største kjøper på Lysaker i år. Selskapet har nylig inngått en sale-leaseback avtale med Kværner på selskapets hovedkontor på Lysaker (53.000 kvm) som ble kjøpt for MNOK 620. Videre er de i sluttforhandlingene om kjøp av bygg A, B og C på Lysakerlokket av NCC Eeg-Henriksen Eiendom. Det er også inngått avtale med Norske Shell om kjøp av selskapets hovedkontor på ca. 19.000 kvm i Pilestredet i Oslo.På Skøyen er utbyggingen av Nebb-tomten inne i siste fase. Stor etterspørsel fra større brukere og leiepriser på 2.000 kroners nivå for de beste arealene antydes. Det oppføres også nybygg i Hoffsveien 1, Drammensveien 147 og Drammensveien 123 på tilsammen nærmere 50.000 kvm for innflytting i 1999. Parkering på Skøyen er et økende problem, både når det gjelder kunde-parkering og til egne ansatte.
OSLO YTRE NORD
Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen.Gaustad området er i Oslo kommunedelplan avmerket som utviklings- og innsatsområde. Forsk-ningsmiljøet antas å utvide.Ullevål vil utbygges med næringsbygg både på inntauingstomten ved siden av yrkesskolen og av Ullevål Stadion AS.Nydalen har stor utbyggingstakt og oppnår meget gode priser. Store arealer er utleid til bl.a. NetCom. Få ledige arealer i prosjektet. Gullhaugveien 9-13 på tilsammen 18.000 kvm som ferdigstilles i disse dager. Leiepriser opp mot kr. 1.550,- pr. kvm/år oppnås.
OSLO YTRE ØST
Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/Furuse og Groruddalen.Kristiania Eiendomsforvaltning befester sin posisjon i området Ulven/Økern, og planlegger i samarbeid med Veidekke utbygging av totalt 37.000 kvm. Nybyggingsplanene er konsentrert om seks kontorblokker med salgs- og serviceenheter i de nederste etasjene.I Økern senteret var det i januar over 4.000 kvm kontorlokaler ledig. Nå gjenstår kun 700 kvm. Leiepriser er kr. 1.250,- pr. kvm/år.Området Helsfyr/Bryn er et av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til) en beliggenhet. Leieprisene i området har ikke beveget seg fra forrige kvartal, men NNM mener underliggende tendenser tilsier økning. Offentlig kommunikasjon og veiforhold er meget bra. Det er mye potensiale på Bryn, som f.eks. på Theisenkrysset som Møller har planer for. Oslo kommune har lagt Furuset Senter ut for salg.Eiendomsspar AS har kjøpt seg inn i GPI-Bygget på Karihaugen og vurderer utbygging av ytterligere 20.000 kvm på eiendommen.Fabritius Eiendom, som offensivt satser på lager og kombinert eiendommer i området Alnabru/Østre Aker vei, er i ferd med å sette preg på dette området. Selskapet har for tiden to kontorbygg på 3.500 kvm under oppføring i Brobekkveien 80, og planlegger utbygging av sin 49 mål store tomt på Hovind Nordre, ved Østre Aker vei. I første byggefase planlegges 27.000 kvm lager og 15.000 kvm produksjon/kontor.Etterspørselen etter ledige lager- og kombinerteiendommer i Oslo området er fortsatt stor, og det er kø av interessenter på gode objekter. Utbyggere og investorer er i ferd med å reagere, og flere store prosjekter vil stå på trappene i Oslo området de neste et til to årene.Den nye hovedflyplassen, med påfølgende endringer i Oslos kommunikasjonsstruktur, begynner nå å gi øket trykk i området.Vi ser også at igangsatte og planlagte prosjekter i sentrale deler av Groruddalen, gjerne langs E-6, vil dreie området attraktive handels- og kontorenheter.
OSLO YTRE SYD
Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og «Næringskorridor Syd».Oslo kommune har satset tungt på næringskorridor Syd. Når Svartdalstunnelen åpner vil omleggingen av innfartsåre Syd få full effekt. Ryen vil da ha gode muligheter til å konkurrere om Helsfyr/Bryn interessenter.Skullerud vil miste en stor leietager i Telenor som flytter i 2001/2002.Stor interesse for tomter langs næringskorridor Syd. Her er både utbyggere og brukere blant interessentene. Noen entreprenører og eiendomsselskaper posisjonerer seg og båndlegger større tomteområder langs næringskorridor Syd – mot Vestby. Her vil man i første omgang tilfredsstille behovet til store lagerbrukere.
ØVRIGE STOR-OSLO
Økende prisnivå, samt et par år med begrenset ledighet i lager- og kombinertmarkedet i sentrale strøk, gjør at stadig flere brukere av store lagerenheter hever blikket og vurderer etablering utenfor kommunegrensene.Det er i første omgang arealer utenfor kommunegrensene i retning Gardermoen og Ski som er i fokus. Tomteprisene i disse områdene er stigende.Gardermoen nærmer seg. I Gardermoen Næringspark skal de resterende tomtene selges til priser mellom kr. 200,- og 250,-. Det står igjen ca. 700 da av totalt 1.700 da i hele næringsparken. Eiendomsspar AS og Møller Eiendomspartner AS har gått sammen om kjøp av 850 da av den private delen av næringsparken for felles utvikling av området. Det første bygget på ca. 3.000 kvm vil stå ferdig ved årsskiftet 1998/1999.Gardermoen Næringspark kan utvides med hele 5-6.000 da.Beveger man seg andre veien, har Olav Thon Gruppen har befestet sitt grep ytterligere om Sandvika med kjøp av Info-Rama. Kjøpet inkluderer tilliggende tomteområder i Sandvika og Rica Hotel Oslofjord.Overdragelsessummen på Info Rama ANS er basert på verdsettelse av aktiva og utgjør MNOK 290.
