– Svært negativt vedtak for utbyggere

For at byutviklingen i Oslo skal bli best mulig, er det nødvendig med et godt samarbeid mellom kommunen og utbyggerne. I mange tilfeller er private utbyggere pådrivere for byutviklingen. Kommunen setter rammer for utviklingen, og stadig oftere stilles det krav om at den private utbyggeren må opparbeide og bekoste ny infrastruktur, til tross for at dette i utgangspunktet er en kommunal oppgave.

Ved opparbeidelse av infrastruktur påløper det merverdiavgiftskostnader. Disse kostnadene vil ikke være fradragsberettiget for utbygger når infrastrukturen overdras til kommunen.

LES OGSÅ: Nytt forslag til momsavtaler: – Vil gi forskjellsbehandling av utbyggere

For utbyggere som utvikler næringseiendom som skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet, vil det imidlertid foreligge en rett til endelig fradrag for merverdiavgiftskostnadene dersom kommunen overtar justeringsplikten sammen med infrastrukturen.

For utbyggere av boligeiendom, foreligger det ingen fradragsrett for inngående merverdiavgift på infrastrukturkostnader. Dersom det inngås en avtale med kommunen om overtakelse av justeringsrett, vil imidlertid kommunen kunne kreve fradrag for inngående merverdiavgift eller momskompensasjon over en ti års periode. I mange tilfeller vil en avtale om overdragelse av justeringsrett inngås med den betingelse at kommunen skal tilbakebetale hele eller deler av merverdiavgiftsbeløpet til utbyggeren som faktisk har hatt merverdiavgiftskostnaden.

Oslo bystyres vedtak setter en effektiv stopper for at utbyggere kan få dekket sine merverdiavgiftskostnader til opparbeidelse av infrastruktur.

Vedtaket lyder som følger:«Følgende bestemmelse tas inn i utbyggingsavtaler hvor utbygger skal etablere offentlig infrastruktur som skal overtas av Oslo kommune: «Når den offentlige infrastrukturen overdras til Oslo kommune skal kommunen overta justeringsrett for merverdiavgift som er påløpt i forbindelse med utbyggingen av infrastrukturen. Utbygger skal i denne forbindelse framlegge dokumentasjon av utgifter og merverdiavgift i forbindelse med den infrastrukturen kommunen overtar. Dokumentasjonen skal tilfredsstille dokumentasjonskravene i merverdiavgiftslovens kap. 9, merverdiavgiftsforskriftens §§ 9-1-2, 9-3-3 og 9-3-5. Dokumentasjon skal være bekreftet av utbyggers revisor.»

Slik vi leser vedtaket, innebærer det at Oslo kommune ikke lenger vil inngå avtaler om overdragelse av justeringsplikt med utviklere av næringseiendom. Konsekvensen er at utbygger ikke vil oppnå fradrag for inngående merverdiavgift. Kommunen vil imidlertid kreve å overta justeringsretten, slik at kommunen kan få tilbake merverdiavgiftsbeløpet fra staten. Ingen del av merverdiavgiftsbeløpet vil bli tilbakebetalt til utbygger.

Utbyggingsavtalen vil altså sikre at kommunen får både i pose og sekk – i tillegg til å få gratis infrastruktur, får kommunen tilbake merverdiavgiftsbeløpet fra staten. Oslo bystyre har vedtatt at ingen del av refusjonen skal tilbakebetales til utbygger, til tross for at det er utbygger som har betalt merverdiavgiften.

LES OGSÅ: 850 mill. ikke nok – tar mva-kompensasjonen også (+)

Situasjonen blir den samme for boligutbyggere. Utbygger bekoster infrastrukturen og overfører den vederlagsfritt til kommunen. Merverdiavgiften blir en endelig kostnad for utbygger, mens kommunen mottar merverdiavgiftsbeløpet fra staten.

Spørsmålet som tvinger seg frem er hvorfor utbyggere skulle være villige til å inngå en slik avtale. Svaret er enkelt. Sier utbygger nei til kommunens betingelser, blir det ingen utbygging.

Oslo bystyre ser imidlertid at resultatet er urimelig for utbygger, men skyver ansvaret for å rydde opp over på staten. Følgende vedtak ble truffet:

«Byrådet bes ta kontakt med statlige myndigheter med formål å gi private som bygger offentlig infrastruktur samme mva-kompensasjon som det kommuner og fylkeskommuner får.»

Oslo bystyre ønsker altså en lovendring, slik at utbyggerne får kompensert merverdiavgiftskostnadene ved opparbeidelse av kommunal infrastruktur fra staten. Det høres jo flott ut, men det er høyst usikkert om Stortinget vil vedta en slik lovendring. Uansett må det påregnes at dette vil ta svært lang tid før en regelendring kommer på plass. I mellomtiden sikrer Oslo kommune seg både gratis infrastruktur og et betydelig bidrag til kommunekassa. Rimeligheten i dette vedtaket er vanskelig å se.

Artikkelforfatteren er partner og advokat i BDO Advokater AS