Prisfall i Oslo

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert med presiseringer fra NAI om vektet og uvektet gjennomsnitt.

NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, den forrige rapporten kom i desember. Kontorleiemarkedet i Oslo-regionen vies naturlig nok oppmerksomhet i den nye rapporten, og NAI skriver her at gjennomsnittsleien for inngåtte kontrakter var lavere i alle fire kvartaler i 2015 enn i 2014.

Tall fra Arealstatistikk viser at den vektede gjennomsnittsleien i Oslo i 2015 for nye inngåtte kontorkontrakter var nede på 1890 kroner kvadratmeteren. I markedsrapporten til NAI for ett år siden fremkom det at snittleien i fjerde kvartal 2014 endte på 1960 kroner kvadratmeteren, ned fra 2040 kroner i tredje kvartal.

1880 kronerNE nyheter skrev for et drøyt år siden at for første gang på flere kvartaler faller prisene på signerte kontrakter. NAI presiserer nå at det vektede gjennomsnittet for fjerde kvartal i fjor var 1880 kroner kvadratmeteren, ned fra det vektede gjennomsnittet på 1960 kroner i tilsvarende kvartal i 2014. Nedgangen er altså på 3,7 prosent på årsbasis.

NAI skriver i en mail til NE nyheter mandag at Arealstatistikk oppgir at gjennomsnittprisen for alle de ti sonene i Oslo er 1775 kroner kvadratmeteren, som NE nyheter opprinnelig skrev. Men «Oslo totalt» tar hensyn til omsatt volum, altså et vektet gjennomsnitt. Det vil si at mange inngåtte kontrakter i eksempelvis prestisjeområdet drar det vektede snittet opp, mens det uvektede snittet ikke blir påvirket.

NAI skriver i rapporten at aktiviteten i leiemarkedet i fjerde kvartal i fjor var høy. Inn i 2016 er det fortsatt relativt god aktivitet i alle segmenter. Næringsmegleren venter en tiltakende aktivitet i leiemarkedet utover i 2016.

Det er ifølge NAI en god etterspørsel etter lokaler i sentrum, ved Oslo S, i Kvadraturen, i de sentrale delene av Oslo, samt i områder som Vika, Aker Brygge og Bjørvika. NAI mener leieprisene er relativt stabile i disse områdene. Det er også stabile leienivåer ved knutepunkter som Skøyen, Nydalen og Bryn/Helsfyr, der det er grei tilgjengelighet og gode offentlige kommunikasjonsløsninger

Lengre nedgangI vestkorridoren fra Lysaker/Fornebu til Asker har det vært økende ledighet og press på leieprisene. Lysaker har derfor ikke overraskende opplevd nedgang i leienivåene, og det gjelder ifølge NAI både lokaler av topp og moderat standard over en lengre periode. Samtidig er tilbudssiden relativt stor.

Men NAI tror at leieprisene i denne regionen er nede på et nivå som gjør at bedrifter som tidligere anså Lysaker som for dyrt, vil vurdere området som attraktivt å flytte til.

NAI har ellers 4650 kroner kvadratmeteren som et representativt leienivå for de dyreste lokalene i prestisjeområdet, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Et moderat leienivå i det såkalte CBD-området anslås til 2650 kroner kvadratmeteren.

FlattFor Bjørvika og de øvrige delene av Oslo sentrum vurderes de respektive toppnivåene til 3350 kroner og 3200 kroner kvadratmeteren. Når det gjelder arealledighet, anslås denne på begynnelsen av 2016 til 8,25 prosent.

NAI venter en flat utvikling i ledigheten fremover, der det kan bli lavere ledighet i de mest attraktive områdene. Som flere andre har pekt på, bygges det lite i Oslo-regionen de nærmeste årene, slik at tilbudssiden er liten.

Arealabsorpsjonen i Oslo-regionen var for øvrig i 2015 på 151 000 kvadratmeter, ned fra ca. 181 000 kvadratmeter i 2014. Gjennomsnittlig årlig absorpsjon siden 1991 har ifølge NAI ligget på 185 000 kvadratmeter.