Obs! Prisfall!

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, og det er her advarselen kommer. Med bakgrunn i tall fra Arealstatistikk, skriver NAI at leieprisene for signerte kontrakter falt i fjerde kvartal i fjor, og det er første gang på fem kvartaler. Snittprisen i Oslo i foregående kvartal endte på 1960 kroner kvadratmeteren, ned fra 2040 kroner i tredje kvartal.

Ifølge Arealstatistikk flater kontorleieprisene i toppsegmentet ut på 3350 kroner kvadratmeteren. Snittet for de 10 prosent høyeste kontraktene i prestisjeområdet anslås likevel til hele 4600 kroner kvadratmeteren. Resten av kontormarkedet i Oslo sentrum opplevde gjennom fjerde kvartal en svak prisnedgang på 2 prosent til 2060 kroner.

SvaktDe signerte leieavtalene har de laveste fjerdekvartalsvolumene siden den systematiserte tellingen startet i 2008, både målt i kvadratmeter, 144 070 m2, og i antall signerte kontrakter (198). Årsaken er at relativt få leieavtaler utløper i 2015 og 2016, som igjen medfører lavere signerte volumer.

Tall fra Arealstatistikk viser at det vil være færre kontraktsutløp for større arealer og mindre bevegelser i utleiemarkedet i år i forhold til de gode utleieårene 2012 og 2013. Likevel venter NAI et «fair aktivitetsnivå», som er drevet av nye behov og ønske om bedre lokaler og/eller beliggenhet.

Det kan likevel bli tyngre å leie ut lokaler. Aktiviteten vil trolig preges av nøkternhet og forsiktighet, fordi mange leietakere «sitter på gjerdet». Utleiere må derfor kjempe mer enn tidligere for å få signaturen til de «beste» leietakerne.

Nesten 8 prosentNAI mener at det i hovedtrekk er balanse i utleiemarkedet i Stor-Oslo, men det er klare tegn til økt ledighet. Eiendomsrådgiveren estimerer nå i begynnelsen av 2015 ledigheten blant kontorarealer i Oslo til nærmere 8 prosent. Usikkerhet om til norsk økonomi og spesielt ringvirkninger knyttet til nedskalering i oljebransjen, kan medføre økt arealledighet i de kommende årene.

Når det gjelder transaksjonsvolumer, har NAI landet på i underkant av 60 milliarder kroner, hvis vi holder Entra-tallene utenfor, og godt over 70 milliarder med Entra-nedsalget og salget av den norske delen av Fortin. Blant markedsaktørene er det ifølge rapporten forventninger om de samme volumene i år som i fjor, altså drøyt 50 milliarder kroner.

Nok pengerDe viktigste driverne i det norske transaksjonsmarkedet er tilgjengelig egenkapital, og at det er risikovilje blant investorene. Markedet preges av lav rente og tilgjengelig finansiering, der avkastningen på alternative plasseringer er lavere. Investering i næringseiendom kan derfor gi en meget god egenkapitalavkastning ved dages lave rentenivåer, selv med synkende yieldnivåer.

Mange vil ifølge NAI inn i eiendomsmarkedet. De utenlandske aktørene er fortsatt til stede i markedet, men ifølge NAI er de kanskje ikke like aktive som i siste halvdel av 2014. For hele fjoråret anslås utenlandsandelen i markedet til 27 prosent.

NAI spår at vi i 2015 vil oppleve en prime yield ned mot 4,5 prosent, altså direkteavkastningskravet for de beste objektene. Normalavkastningen for kontoreiendommer er kommet ned i 6,25 prosent.