Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Norsk Nærings Megling (NNM) er ute med sin siste markedsrapport, som viser stagnasjon i prisutviklingen på leiemarkedet. Administrerende direktør Øysten A. Landvik i NNM signaliserer at markedet kan vente seg andre tider.– Utleiemarkedet har vært tregere enn vanlig det siste halvåret, men dette er først og fremst geografisk betinget. Nye lokaler er også langt mer populære enn eldre oppussede lokaler. Vi anslår at neste kvartal ikke vil skape de store bølger – verken i positiv eller negativ retning. Dette er ikke ment å være et krisevarsel, men kun et signal om at det er noe kjøligere der ute, sier Landvik.
Eiendomsmarkedet
Nedturen innen IT-sektoren har påvirket eiendomsmarkedet både nasjonalt og internasjonalt. Selskaper som tidligere presset leieprisene opp, er nå ofte ute å fremleier overflødige arealer etter nedbemanninger. Selv om løsningstiden ved utleie av kontorlokaler har blitt lengre,er det gode tider i markedet for kjøp og salg av næringseiendom. Investering i næringseiendom er tradisjonelt mer populært når uroen er stor på børsene. I tillegg er likviditeten i eiendomsmarkedet her hjemme relativt god.Fortsatt oppnår utleierne gode priser for attraktive objekter. Det vedvarende stramme arbeidsmarkedet i Norge krever at arbeidsgiverne er representative. Man opplever imidlertid at det kan være langt mellom interessentene i usentrale områder, spesielt på Oslo øst, selv om dette foreløpig ikke har gitt utslag i leieprisene. At leieprisene synes stabile må tolkes som et positivt signal, siden mange prisdrivere som bl.a. dot.com-bransjen og advokatbransjen ikke er så aktive lengre.Den nye momsreformen gir eiere av næringseiendommer anledning til å betale moms hvis de ønsker det. Ved å melde seg frivillig til å betale moms på leieinntektene, får eiendomsbesitterne nå muligheten til å trekke fra store moms-utgifter. Sannsynligvis vil mange store eiendomsaktører benytte seg av ordningen. Bevisste leietakere kan imidlertid forhandle seg frem til lavere leier, siden gårdeier nå får lavere driftskostnader. På den annen side blir forvaltnings-tjenester mva-pliktig fra 1.7.2001, og dette vil være med på å øke belastningen.
-Lager/Kombinasjonslokaler
Som vi har nevnt i tidligere rapporter, er ikke aktiviteten i dette segmentet stort, men man opplever likevel et marked hvor tilbudet og etterspørselen harmonerer. Det finnes noe ledighet, men kurante velutstyrte lager er lette å leie ut.
-Byggebransjen
Endelige tall fra SSB viser at det var først og fremst boligbyggingen som dro opp byggeaktiviteten i fjor. Denne økte med 13,6 %, mens bruksareal igangsatt til annet enn bolig var uendret sammenlignet med året før. Videre var entreprenørenes beholdning av byggeprosjekter ved utgangen av 2000 på samme høye nivå som ved utgangen av de to foregående kvartalene. Beholdningen av næringsbygg ligger følge SSB også på et høyt nivå. Tilgangen på nye næringsbygg steg med 9 prosent fra 3. til 4. kvartal 2000, og ble 2 prosent høyere enn i 4. kvartal 1999.På slutten av fjoråret merket man også en betydelig vekst i tilgangen på nye rehabiliteringsarbeider innen næringsbyggsektoren. Verdien av ordrebeholdningen var ved utgangen av 2000 26 prosent høyere enn ved utgangen av 1999.
-Handel
Handelsstanden i Oslo har greid å stoppe handelslekkasjen til nabokommunene,og nå vokser detaljhandelen i hovedstaden raskere enn i resten av landet. Tall fra SSB viser at detal jhandelen i Oslo økte med 4,6 prosent i 1999. Kjøpesentrene i den indre bykjernen har bidratt sterkt til denne utviklingen. Taperne blir kommuner i Oslos omegn som ikke har større kjøpesentre eller typiske handlegater.Kjøpesentrene hadde en omsetningsøkning i første kvartal. Trenden er at flere kunder foretrekker å handle innendørs kjøpesentre fremfor spredte småbutikker. Motegaten Bogstadveien, som vi tidligere har omtalt som Oslos mest attraktive handlegate, fremstår også som en vinner. Omsetningen nådde 2,5 milliarder i 1999, men det er noe uklart om hvorvidt veksten er i ferd med å flate ut. Kundemassen er stabil og kjøpesterk,og søker mer spesielle forretninger. Man regner med at dyre lokaler i Bogstadveien ligger på et prisnivå opp mot 10.000 kroner per kvadratmeter. Den nye trenden i handlegaten er at tekstilbutikkene taper terreng ovenfor meglerfilialer og telebutikker.I Vika har aktører som Steen & Strøm, Storebrand og nærmere 100 forretninger,kafeer og restauranter dannet en allianse som skal jobbe for å gi området en ny atmosfære. Det legges opp til et samarbeid mellom handelsstand og kulturliv som skal gjøre området attraktivt for urbane Oslofolk.Etter offentliggjøringen av at den tyske lavpriskjeden Lidl er på vei inn i Norge, går dagligvarebransjen spennende tider i møte. Kjeden er kjent for en aggressiv lavprisstrategi, og lavpris-kjedene kan derfor regne med tøffere konkurranse.
Oslo sentrum
Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus
I Oslo sentrum registrerer vi nå noe større tilgang på lokaler enn i forrige kvartal, spesielt arealer på fremleie basis. Likevel er det rimelig å hevde at sentrum fortsatt går godt, og blant de mest attraktive lokalene er det lite ledighet å registrere. Planleggingen av en ny bydel Bjørvikaområdet pågår for fullt. Rammen for utbyggingen er for tiden 550 000 kvm nybygg. Bystyret skal rett over sommeren vedta en rammeplan for området. I kulissene fortsetter milliardspillet mellom de store grunneierne, dvs. Oslo kommune, Statens vegvesen, Statsbygg og NSB. NSB har overdratt sine tomter til Rom Eiendom og Linstow. Viktige spørsmål er hvor mye de forskjellige aktørene skal få bygge, og hvordan regningen for utviklingen av området skal fordeles. Etter at NSB Eiendom bestemte seg for å leie ut, har man fått mange interessenter til det kommende kontorbygget Oslo Atrium ved Oslo S. Byggearbeidet er i oppstartsfasen, og prosjektet på 30.000 kvm kontor er siste byggetrinn innenfor regule-ringsområdet rundt Oslo S. Det nye Postgirobygget får navnet PostHuset, og vil fremstå med ny profil og være inn-flytningsklart i 2003. Leietakerne står allerede i kø. Byggetiden er regnet til 15 måneder. Som tidligere nevnt vil Posten leie tilbake de 7 øverste av dagens 19 etasjer for kontor. Dette arealet utgjør 13.000 kvm av dagens 44.000 kvm. Prisnivå er kr 2.200,-pr. kvm/år, men andre leietakere må regne med å betale en høyere leiepris. Det planlegges å bygge 6 ekstra etasjer, og de nye topp-etasjene vil komme i en egen priskategori. Det forhandles for tiden om utleie av 8.000 kvm kontor i Ibsenkvartalet. Telenor sitter i dag i lokalene. Linstow Eiendom melder om mange interessenter. Gjennomsnittsprisen regner man med kan bli ca. kr 2.700,- pr. kvm/år. I toppetasjene kan man oppnå priser rundt kr 3.000,- pr. kvm/år. Linstow Eiendom har leid ut 5.000 kvm Stor-tingsgaten 6 til Fokus Bank. Leieprisantydning er kr 2.900,- pr. kvm/år. Sparebank1 Livsforsikring har kjøpt Tordenskioldsgate 2 og 4 for 56 millioner kroner. Byggene skal rives, og nye 6.000 kvm skal bygges. Man regner med at leieprisene i det nye bygget vil ligge på et sted mellom kr 2.500,- og kr 3.000,-pr. kvm/år. Utleier er i sluttforhandlinger om utleie av tilsammen 4800 kvm kontorarealer Glassmagasinet. Prisnivået vil her ligge mellom 1.900,- og 2.000,-pr. kvm/år. På Jernbanetorget 4 er det reforhandlet en kontrakt på 940 kvm butikk-og kontorlokaler. Leieprisen på butikklokalene (388 kvm) er 6.500,- pr. kvm/år og på kontordelen 2.250,- pr. kvm/år. I Drammensveien 21b i sentrum vest er ca. 700 kvm kontorarealer utleid. Leieprisnivå i Norske Liv-bygget er 1.800,- pr. kvm/år, og innflytting skjer i august. Et Revisjonsfirma flytter i juli inn i kontorlokaler i Rådhusgaten 23. Ca. 630 kvm leies for 2.100,- pr. kvm/år.
*Vika og Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til segmentet.
Oslo indre vest
Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk.
Det meldes om at det er god interesse for dette området for tiden. Kanskje vil det nye høybygget på Majorstuen, hvor KPMG skal lokaliseres,være med på å øke attraktiviteten ytterligere. I det nye KPMG-bygget er nå 17. og 18. etasje fremleid. Leieprisantydning er kr 2.500,-pr. kvm/år, og innflytting skjer i høst. Det internasjonale analyseselskapet Gartner Group har reforhandlet leiekontrakten på 940 kvm kontor i Bygdøy Allé 1. Leieprisnivå er kr 1900,-pr.m 2 /år.
Oslo indre nord
Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex.Kiellands pl., Grünerløkka
NCCs kontorbygg i Christian Kroghsgt. 32 er nå tilnærmet fullt utleid. Leieprisnivå fra kr 1.600,- pr. kvm/år. Arbeidstilsynet og direktoratet for arbeidstilsynet har tegnet leiekontrakt på 5400 kvm kontor i Christian Kroghs gate 10. Med tilpasninger ligger leiepri- sen på kr 1.600,- pr. kvm/år. Ringnes-tomten på Grunerløkka er solgt til Orkla. Tomten er på 26,5 mål, og markedsverdien anslås til 200-250 millioner kroner. Man regner med at deler av tomten vil bli benyttet til boliger.
Oslo indre øst
Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad.
Et nytt OBOS-prosjekt i Vahlsgate 1-5 ved Fridtjof Nilsens Plass er fullt utleid til Plan- og Bygningsetaten. Byggestart er satt til juli, og innflytting er forventet til februar 2003. Prisnivå på de 11000 kvm er kr 1.600,- pr. kvm/år uten- om 1. etasje (kr 1900,-pr. kvm/år). I tillegg til kontorarealene vil det komme 3800 kvm parkering, lager etc. Som en følge av at Oslo kommune går i bresjen for å bygge om næringslokaler til boliger, er landemerket Herslebs gate 19 lagt ut for salg. Bygget, som er taksert til ca. 120 millioner kroner, regner man med kan romme 220 boliger.
Oslo indre syd
Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget,Nordstrand.
Tidligere i år ble planene om at private midler skulle fremskynde «Mossevei-tunnelen» lagt til sides. Lengre syd skal man forbedre veinettet ved å bygge ut E6 på strekningen Klemetsrud- Bygrensen, men lite tyder på at de trafikale problemene på E18 blir redusert med det første. Det registreres fortsatt lite utvikling av næringseiendom i området.
Oslo ytre vest
Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen og Smestad.
Bystyret i Oslo har endelig vedtatt salg av kommunens tomt på Fornebu til Fornebu Boligspar. SV sikret flertall for avtalen som er verdt 3,1 milliarder kroner. Det kan gå mot flyttekrise for Telenor på Fornebu. Bærum kommune krever at en baneløsning er vedtatt av statlige myndigheter før telekonsernet kan starte innflyttingen i november. Dette vil også ramme IT Fornebu som ikke får videreutvikle det planlagte it- og kunnskapssenteret. På Lysaker finnes det nå noe ledighet. Eiendomsspars prosjekt i Lilleakerveien 2 er nå til-nærmet fullt utleid. Ca. 16.000 kvm er utleid til selskaper som Pharmasia & Upjohn, PWC, Scancem, Norbetong, Norcem og Enter og Aktiv Forsikring. Leieprisene ligger fra kr 1.875,- til kr 1.950,- pr. kvm/år. På Lysaker Brygge planlegger Gjensidige NOR Nærings-eiendom et prosjekt på 60.000 kvm. Ca. 6.000 kvm er beregnet til ulik forretningsvirksomhet og resten til bolig. Man venter nå på avklaring av kommunestyret, og boligene ventes å bli ferdigstilt fra sommeren 2003. I mai åpnet den internasjonale kontor- hotellkjeden Regus lokaler i Vollsveien på Lysaker, og det meldes om bra interesse. Kapasiteten er 211 arbeidsplasser. Fra før har kjeden fullt utleide avdelinger på Skøyen og i Ibsenkvartalet. Som nevnt senere i rapporten regner Regus med å åpne en avdeling Nydalen i 2003. I Magnus Poulssons vei 7 på Lysaker har en bruker leid 2100 kvm kontor til prisnivå kr 1600,- pr. kvm/år. På Skøyen registreres det fortsatt lite arealledighet, og etterspørselen etter kontorlokaler i området er god.
På Skøyen jobber vegvesenet med å bygge en rundkjøring på «Bygdøy-lokket» over E18. Dette vil bedre adkomsten med bil til Karenslyst Alle betraktelig. Ferdigstillelse vil skje i september i år, og i mellomtiden vil en midlertidig rundkjøring avlaste trafikken. Man har allerede merket interesse for et nytt prosjekt på 8000-10000 kvm kontorareal nær Skøyen Stasjon. Schøyen-gruppen står bak prosjektet Drammensveien 155c, og ferdigstillelse forventes rundt midten av 2003. Merkantildataselskapet Ementor sam- lokaliseres på Høegh-området på Skøyen. De nye lokalene på 13500 kvm vil bestå av både eksisterende bygg og nybygg. Innflytting skjer henholdsvis september i år og september neste år. I Hoffsveien 10 er Eiendomsspar sitt prosjekt inne til regulering. 30000 kvm skal bygges, hvorav ca. 22000 kvm er planlagt som næringsbygg. Ferdigstillelse er forventet om 2,5 år. I Hoffsveien 48 ved Smedstaddammen er 450 kvm nye kontorlokaler i 2 etg. fremleid til prisnivå kr 1750 pr. kvm/år. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området. «Oslo ytre vest».
Oslo ytre nord
Består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/ Frysja, Sandaker/ Storo, Torshov/ Sagene, Carl Berner/ Sinsen.
Posten Forretningspartner er i gang med å utvikle et nytt konsept basert på bl.a. budtjenester for næringslivet, og etablerer seg dermed på sentrale steder i Oslo. I Nydalen undertegnet Posten nylig en leiekontrakt på ca. 1.200 kvm kontor og lager. Snittleie kr. 1.200,-pr. kvm/år. I Nydalen har SAS Radisson tegnet en leiekontrakt på ca. 9.000 kvm. Leien er omsetningsbasert. I tillegg har Agresso undertegnet en leiekontrakt som innbefatter leie av ca. 5.500 kvm kontor. Leieantydning kr. 1.650,-?1.700,- pr. kvm/år. Regus skal som nevnt åpne et nytt kontorhotell på ca. 4.500 kvm i Nydalen. Leieantydning ligger i området rundt kr. 1.800,- pr. kvm/år. Selv om det oppnås høye priser Nydalen, meldes det også om ledige lokaler. I Nydalsvn. 15 og Gjerdrumsvei 12 finner man kontorlokaler til leie med prisantydning kr 1.500,-pr. kvm/år.«Huset ved dammen» i Gjerdrums vei er klart for byggestart så snart leietakerne er på plass. ROM eiendomsutvikling har nngått samarbeidsavtale med Byggholt as om utvikling av stasjonsområdet på Grefsen. Det skal bygges 7-800 boliger fordelt på rundt 40 mål, og prosjektet har en ramme på drøyt en milliard kroner. I Kjelsåsveien 161 er 650 kvm kontor og 500 kvm lager leid ut. Leienivåene er henholdsvis kr 1.200,- og 700,- pr. kvm/år. I Treschowsgate er en kommunal leie- taker i ferd med å reforhandle leiekontrakten på 3000 kvm kontorer av middels god standard. Prisnivå er ventet å ligge på ca. 1250,-pr. kvm/år. Til sammenligning er dette ca. kr 400,- pr. kvm/år dyrere enn leien fastsatt for 5 år siden.
Oslo ytre øst
Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/ Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/Furuset og Groruddalen.
I Grenseveien 90 på Helsfyr pågår for- handlinger med flere interessenter på utleie av 2700 kvm kontorarealer. Leienivå regnes å være kr 1.300,- til kr 1.400,- pr. kvm/år. I Østre Aker vei 19/Risløkkveien på Økern er 1200 kvmkontor leid ut. Leienivå kr 1.200,-pr. kvm/år. I Groruddalen er 2500 kvm kontorlokaler i et nybygg i Nedre Kalbakkvei 88 utleid. Prisnivå kr 1.250,-pr. kvm/år. 900 kvm kontor er utleid ved Ring 3 på Økern i Haslevollen 3 2.etg. Leiepris kr 700 pr. kvm/år. Megler kan melde om god interesse på et nytt prosjekt på Furuset. I Tevlingveien 23 er ca. 10000 kvm utleid til priser opp til kr 1.400,- pr. kvm/år.
Oslo ytre syd
Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og «Næringskorr-idor Syd».
Vox (tidl.Statens voksenopplæring) har leid 5000 kvm kontorlokaler i Telenors anlegg i Olav Helsets vei 5 på Skullerud. Det er inngått leiekontrakt på 10 år, med opsjon på forlengelse.
